Бачиш – хапай: як працює оренда київських квартир

Килими, вензелі, радянські меблі та блакитні кахлі у ванній. Ще й за 10 тисяч гривень. The Village Україна разом з OLX з’ясував, що відбувається на столичному ринку оренди. Читайте про ціноутворення, уподобання молоді та правила пошуку житла. Наприкінці статті перевірте удачу – отримайте передбачення.

Катерина Охрименко

Рієлторка, 15 років досвіду

Чому так мало?

З дефіцитом квартир стикаються всі орендарі. Люди з обмеженим бюджетом відчувають брак житла економ-класу. Недорогі пристойні квартири мають попит, і орендодавець може обрати когось іншого, виходячи з власних уподобань.

Орендарям, готовим витратити 25-50 тисяч гривень, складно знайти помешкання, що відповідатиме їхнім вимогам до ремонту, прибудинкової території та інфраструктури.

Зокрема, обмежений вибір житла у центрі. Так відбувається через те, що центральна частина міста залишається незмінною. Вона не розширюється, нові будинки зводять нечасто та «вікна у вікна». Тому житла тут завжди не вистачає і коштує воно дорожче.

Чому так дорого?

Ціни на оренду в Києві починаються від 6 тисяч. За такі гроші ви знайдете скромну однокімнатну квартиру. Ціни формують три фактори: вік будинку, район і сезон.

1.

За віком київські будинки поділяють на старий житловий фонд і новобудови. Старий житловий фонд – це хрущовки, сталінки, гостинки та серії житлових будинків 70-х років.

2.

Ціни на квартири у старих будинках починаються від 6-7 тисяч (без ремонту) або 8-9 (зі скромним євроремонтом). Однокімнатні помешкання у звичайних новобудовах здають за 10 тисяч, в елітних комплексах – за 15.

3.

Окремий фактор, що впливає на ціну, – сезонність. У січні-лютому та червні-липні ціни на квартири падають – орендарі масово виїжджають з квартир. Взимку квартири звільняють ті, хто не може потягнути орендну плату із зимовою комуналкою. Влітку з міста їдуть студенти. Щоб швидше знайти нових орендарів, власники готові трохи знизити ціни. Тому влітку та взимку можна винайняти краще житло за менші гроші.

«Конфлікт поколінь»

Для київського ринку оренди характерні розбіжності між пропозицією і тим, що шукають орендарі. Сучасні орендарі – це освічені, прогресивні люди до 35 років. Їм до вподоби нові будинки, квартири з гарними ремонтами та усім необхідним для комфортного життя. Вони готові працювати й платити більше, щоб жити у приємному місці.

Орендодавці – це наші батьки. Для них головне, щоб чистенько й живенько. Часто орендодавці меблюють квартири тим, що не відвезли на дачу. Так виникає такий собі «конфлікт батьків та дітей»: класика й ампір проти запиту на лофт і скандинавський стиль.

Хіти оренди

У 9 з 10 випадків орендарі шукатимуть квартиру в новобудові неподалік від метро. Найбільшу популярність мають Дарницький, Голосіївський, Оболонський та Печерський райони.

Дарницький район обирають через нові будинки, метро та розвинуту інфраструктуру.
Голосіївський популярний серед студентів. Тут розташовані навчальні корпуси університетів, поруч метрополітен і парки.
На Оболоні добре здавати навіть старі будинки. Орендатори йдуть на компроміс, щоб жити поблизу Оболонської набережної та за 15 хвилин від центру на метро.

Серед аутсайдерів – Деснянський та Святошинський райони. Вони віддалені від метрополітену. Хоча тут теж є винятки. Орендарі люблять Софіївську Борщагівку за «європейські» комплекси зі свіжими та сучасними ремонтами.

Каталізатор розвитку району – метро. 20 років тому житлові масиви Позняки та Осокорки були відшибом. Сьогодні тут можна спокійно провести вихідні. З появою метро на районі з’явились кінотеатри, кафе та магазини одягу. Те ж саме станеться і з Виноградарем. Зараз там винаймають квартири хіба що ті, хто там давно мешкає і звик до району.

Як винайняти квартиру

Пошук

Переважно орендарі змушені шукати квартири самостійно. Рієлтори відмовляються співпрацювати з клієнтами, бюджет яких становить до 15 тисяч. Заробіток на такому проекті буде невеликим, ще й доведеться поділити його на два: частина піде до рієлтора з боку орендодавця.

Найкращий варіант – сайти з пошуку квартир або сервіси онлайн-оголошень. Правило вдалого пошуку – широкий запит. Наприклад, власник може забути заповнити поле з метро. Якщо ви застосуєте багато фільтрів, ризикуєте пропустити «вашу» квартиру.

На що обов’язково звернути увагу під час самостійного пошуку

Вас має насторожити, якщо:

квартира коштує вдвічі дешевше від ринкової вартості
під час телефонної розмови орендодавець поводиться дивно, не може чітко відповісти на запитання

орендодавець розмістив ще кілька оголошень з майже ідентичними квартирами
орендодавець просить перекинути гроші, щоб подивитись квартиру

Огляд

Під час огляду квартири звертайте увагу на сантехніку, комунікації та електрику. Подивіться, чи нормально працює злив, чи не зламаний душ, чи не вибиває лічильники.

Поцікавтесь, чи чутно сусідів. Спробуйте домовитись оглянути квартиру ввечері. Так ви зможете оцінити рівень галасу.

Оренда квартири – це конкурс. Щоб виграти у ньому, поводьтесь дипломатично: дослухайтесь до вимог власника, уникайте різкої критики та не будьте надто ініціативним.

Договір

Договір потрібно підписувати завжди. Навіть якщо винаймаєте житло у знайомих чи родичів. Зазвичай договір складає рієлтор. Якщо його немає, можна роздрукувати документ з інтернету.

На підписанні мають бути присутні власник та всі орендарі. У договір вносяться їхні паспортні дані та ставиться підпис. У документі потрібно прописати всі деталі: хто і як платитиме комуналку, коли власник зустрічається з орендарями та чи має він попередньо телефонувати, чи надається орендарям прописка, хто і що ремонтує, показники лічильників у день передачі квартири.

Більшість договорів довгострокової оренди укладають на рік. Однак ви можете спробувати вмовити власника зменшити строк дії договору. Посилайтеся на те, що життя непередбачуване й в орендодавця теж можуть змінитись обставини раніше, ніж за рік.

Варто прописати у договорі всі домовленості. Інколи буває ніяково попросити зафіксувати умови. Скажіть, що ви забудько і вам обов’язково потрібно все записувати, щоб не вилетіло з голови.

Лайфхаки

Придбайте потрібні речі коштом орендної плати. Уявімо, що для вас принципова наявність мікрохвильовки. Ви можете запропонувати самостійно купити піч, але кілька місяців платити оренду на 500 гривень менше – доки не покриєте вартість предмета.

Просіть знижку на орендну плату в опалювальний сезон. Орендодавці теж платять комуналку і знають, що взимку вона у кілька разів вища. Попросіть встановити трохи нижчу орендну плату під час опалювального сезону – багато хто піде назустріч.

Просіть прибрати непотрібні речі. Якщо вам потрібне місце для рейлу, а його займає старий телевізор, попросіть власників забрати непотрібний предмет.

Торгуйтесь. Якщо у квартири є недоліки – це привід поторгуватись. Немає пральної машинки, обшарпаний під’їзд, не працює ліфт – спробуйте зіграти на цьому. Наприклад, «Мені дуже сподобалась ваша квартира, тим паче ви – приємна людина, таку в радість мати за орендодавця. Та я не очікувала, що під’їзд буде таким брудним. Можливо, можна трохи знизити ціну через це?» Ще один спосіб – невинна маніпуляція. «Я обираю між трьома квартирами. Ваша – найкрасивіша, але трохи дорожча за мій бюджет. Можливо, ви можете зробити мені знижку?»

Вартість житла у чотирьох різних районах для порівняння