За 30 кілометрів від Києва, у селі Дмитрівка, будують перше кластерне місто в Україні під назвою Vlasne Misto, де вже почали перші продажі житла. Це також перше кластерне місто в Східній Європі, каже керівник проєкту Ярослав Корніяченко. Автономне місто площею 450 гектарів буде розташоване поряд із 750 гектарами лісу. Команда проєкту прогнозує, що там зможе жити 32 000 людей. 

Vlasne Misto – це проєкт архітектурної студії Kudin Architects і найбільший проєкт дизайн-студії YOD Group, над яким вони працювали в колаборації. Розпитали архітекторів і керівника Vlasne Misto, як це – проєктувати автономне місто в полі, чому центром міста зробили вертикальну теплицю та чому інфраструктуру варто зводити швидше, ніж житлову забудову.

Що таке кластерне місто й чому його будують саме в Дмитрівці

«Vlasne Misto називали по-різному: місто-супутник, субурбія, агломерація. У будь-якому випадку це означає, що люди прив’язані до міста економічно, але психологічно хочуть жити за містом, коли досягають певного рівня емоційної втоми», – розповідає керівник Vlasne Misto Ярослав Корніяченко.

«Нам рекомендували провести монорейсу чи водогін до Києва, подовжити метро, і я всім пояснював, що ми автономне місто. Так, ще протягом довгого часу люди будуть жити в нас і їздити на роботу до Києва, але ми даємо їм можливість переносити управління в офісні центри на місці й проводити життя з родиною. Нас також називали містом-садом, утопією, але ми не збираємося будувати 40 чи 50 років, хочемо реалізувати проєкт планово за 16 років. Можливо, навіть швидше. Мрії не реалізовуються, бо немає чітких прорахунків, економічної стратегії. Ми намагаємося створити комбінацію чіткої економічної стратегії й містопланування», – додає Корніяченко.

Щоб запустити Vlasne Misto, ринок житла вивчали ще з 2004 року, але активну роботу над проєктом почали п’ять років тому. Мали навіть певні ідеї щодо запуску першого об’єкта на території Криму, каже керівник проєкту. Вивчали Макарівський та Обухівський напрямок, але там були надто великі відстані до Києва. На Дмитрівці зупинилися як на великому земельному масиві, не забудованому хаотично: 

«Якщо подивитися на район Софійської Борщагівки, Білогородки або Вишневого чи Коцюбинського, то там сумбурний характер забудови, різні девелопери. Там не можна було б створити місто з чітким центром і ядром, сформувати локальну економіку», – коментує Ярослав Корніяченко.

Спочатку цільове призначення ділянки не було придатне до забудови. Щоб почати реалізацію проєкту, межі Дмитрівки й Милої розширили за рішенням органу місцевого самоврядування, а також розробили Генеральний план населеного пункту.

Кластерне місто будуватимуть за сім кілометрів від Києва, на відстані 13 кілометрів від комунально-транспортної мережі. Це неподалік від траси М-6, Київ – Чоп.

За словами Корніяченка, разом з архітекторами хочуть зламати стереотип про те, що спочатку будується житло, а далі – інфраструктурний об’єкт, тобто спочатку будувати місця освіти й відпочинку, щоб згодом їх «наздоганяло» житло.

Водночас Vlasne Misto має стати кластером для всієї ОТГ, для цього вже розробили семирічну програму. До міста вже доєднуються території, які хочуть спільно розвивати регіон, каже керівник проєкту. Наприклад, якщо це фермерське господарство, то його планують залучати до товарообігу в межах міста. Водночас це підтримуватиме локальну продуктову безпеку регіону.

«При зростанні населення нашого об’єкта буде рости й ПДФО від заробітних плат. Це підвищуватиме бюджети ОТГ у рази. Ми будемо спонукати учасників кластера вийти на білу економіку, платити офіційні заробітні плати. А бюджет зможе компенсувати працівникам: наприклад, гроші за дитину, чи частину грошей за освіту або медицину», – пояснює Ярослав Корніяченко.

Без парканів і з власною транспортною мережею: що буде в місті

«Коли я був у пошуках головного архітектора, то побачив проєкт у Верхолах [Verholy Relax Park], дізнався, хто його проєктує. Так почалися перемовини з YOD Group, і за рік перемовин ми також познайомилися з Віктором Кудіним [із Kudin Architechts], який підсилив нас у форматі житлового проєктування», – розповідає керівник проєкту Ярослав Корніяченко.

Колаборація між YOD Group і Kudin Architects вдалася, вважають засновники обох студій: «Зазвичай колаборації між дизайнерами й архітекторами не успішні, бо архітектор заздрісно дивиться в сторону дизайнера, а дизайнеру завжди пофіг», – усміхається співзасновник YOD Group Володимир Непийвода: «У Віктора [Кудіна] стара школа, дослід урбаністики, забудови». Засновник Kudin Architects Віктор Кудін також каже, що з YOD Group «відчували та підсилювали одне одного».

Місто умовно поділили на чотири функціональні зони. Перша зона – бізнесова, розташована неподалік від траси, тож потрібно було максимально знизити рівень шуму, розповідає співзасновник YOD Group Володимир Непийвода.

«Багатоповерхівки ставили ближче до фасадів, щоби ними наче відгороджуватися від того шуму великої магістралі. У концепції ми йдемо до зниження висоти в глибину. Тобто що глибше всередину, де зараз будують першу чергу, індивідуальне житло, то більш камерна зона для сімей і відпочинку», – пояснює Непийвода.

За задумом, ці будинки будуть «розкидані» територією, де немає парканів. Водночас вони мають бути безпечними, бо спроєктовані так, що подвір’я розташоване, ніби всередині території будинку. «Віктор [Кудін] називає такі будинки інтровертами, але вони не лише для соціофобів», – усміхається CEO проєкту. Загалом житло у Vlasne Misto відносять до Comfort+ класу: можна буде придбати котедж або квартиру в малоповерховій забудові, до п’яти поверхів.

Бізнес-парк площею 250 000 квадратних метрів буде складатися з офісних центрів, коворкінгів і конгрес-готелю. Там також передбачили місця, де можна буде зробити перерву від роботи, наприклад, спортивний комплекс, який розробляла студія Kudin Architects. Ініціатори Vlasne Misto розраховують: буде доступно 13 000 робочих місць для резидентів і ще додаткових 8000 місць у кластері міста.

Друга зона міста – центральна площа, яку назвали Ринковою. Вона матиме 42 500 квадратних метрів, там розташують торгово-розважальний центр, урбан-парк, зелені зони й сухі фонтани.

Серцем міста називають вертикальну теплицю з оглядовим майданчиком на даху. Вона матиме висоту 42 метри та 11 поверхів, де будуть вирощувати, приміром, салати, пряні трави, полуницю. З теплиці хочуть отримувати від шести до десяти врожаїв за рік і доставляти до 600 кілограмів полуниці щодня.

У початковому проєкті теплицю мали розміщувати на околицях міста, але архітектор Віктор Кудін запропонував перемістити її до центру. «Усі повинні бачити, як воно росте й куштувати свіжо зірване», – додає СЕО проєкту Ярослав Корніяченко. 

Там не лише планують вирощувати екологічну продукцію: теплиця має працювати як величезний пилосмок, переробляючи близько 15 000 тонн вуглецю з повітря, пояснює Корніяченко. Крім вертикальної теплиці, планують будувати та горизонтальні: на даху розміщуватимуть сонячні панелі й систему збору опадів для вторинного використання води.

Третя й четверта зони міста призначені для рекреації: там проєктують медичний центр, апарт-готель і спа-готель. Останній планують реалізувати вже «найближчим часом», цим займатимуться партнери за погодженням з архітектурною концепцією, розповідає керівник проєкту. Також будуть спортивні зони – beach сlub, глемпінг, вейк-парк, зони для водних видів спорту, кінного спорту й риболовлі. 

Поєднати всі зони міста планують транспортною мережею, де курсуватимуть трамвай, електротаксі, індивідуальний електротранспорт і гольф-кари. Також хочуть облаштувати понад 80 кілометрів велодоріжок. За підрахунками, з однієї зони до іншої можна буде дійти пішки за десять хвилин чи доїхати на велосипеді або електросамокаті за дві хвилини.

Команда Vlasne Misto каже, що в перспективі хоче звільнити вулиці від автівок. Для порівняння, в одному з житлових кварталів запланували підземний паркінг на 1,7 паркомісця до кількості квартир, в іншому – на 1,3 паркомісця. 

«Ми хочемо, щоб місто жило у відкритому інформаційному полі, бо найчастіше люди не знають, що відбувається в них під носом», – каже Корніяченко. Для цього хочуть створювати щоденні дайджести подій, а також уже тестують застосунок для мешканців. Ідея такого застосунку не нова, але у Vlasne Misto передбачають, що за його допомогою можна буде, зокрема, замовити доставку їжі, забронювати місця в ресторані, стежити за витратами на комунальне господарство, викликати сервісну службу чи дізнатися, на які гуртки ходить дитина.

Як працюватимуть комунікації й чи можлива повна автономність

Ситуацію на ринку енергопостачання в Україні керівник проєкту називає корумпованою: «Лінії електропередач опинилися в руках певних приватних осіб. Лише за під’єднання до мережі треба заплатити до 400–500 доларів за кіловат у Київській області. У Козині, кажуть, що це 1000 доларів за кіловат», – розповідає Ярослав Корніяченко.

За його словами, мережа слабка, не модернізувалася десятиліттями, а після повномасштабної війни здатна працювати десь на 30%. Крім того, під час будівництва міста потрібно було б закласти близько 20 мільйонів доларів на трансформаторну підстанцію й передати її ДТЕК.

Водночас закон України не передбачає повну автономність. Грубо кажучи, не можна побудувати свій атомний блок чи свою автономну енергосистему – так чи інакше, треба під’єднатися до загальної мережі.

Після розмов з інженерами знайшли рішення, як скоротити витрати: «Наприклад, сонячні станції будують на півдні країни підстанції, на які вони постачають електроенергію. А я десь у Києві будую підстанцію, щоб цю електроенергію забрати. Тож ми вирішили будувати підстанцію, з якої ми споживаємо, й водночас – туди подаємо», – пояснює Корніяченко.

Якщо коротко, то енергосистема міста буде складатися із сонячного парку, сонячних панелей на будинках, парку вітрогенераторів і системи зберігання електроенергії storage. У перспективі розраховують, що місто вироблятиме більше електроенергії, ніж її споживатиме, і досягне позитивного балансу. «Залишки» електроенергії планують спрямовувати в мережу.

Як робили розрахунки, керівник проєкту пояснює на прикладі розважального центру. На стінових елементах центру, які спрямовані на південь, південний схід і південний захід, можна розмістити сонячні панелі. Один квадратний метр сонячної панелі споживає в середньому 1200 Вт/год/м2 електроенергії на рік, але також треба врахувати коефіцієнт пониження, бо погода протягом року не стабільна. Тому виходили з того, що один квадратний метр сонячної панелі генеруватиме приблизно 500–540 кіловат/годин електроенергії на рік. За підрахунками, будівля розважального центру має генерувати вдесятеро більше електроенергії, ніж споживатиме, і стане «першою в Україні енергетично позитивною комерційною будівлею».

По системах Storage співпрацюють з українськими інженерами, які зараз монтують обладнання чотирьох мегаватів для виробничих потужностей заводу Nemiroff. У Vlasne Misto почнуть із систем для індивідуальних будинків. Там кажуть, що одразу працюють над інженерними рішеннями й уже мають проєкти опалення, вентиляції та водозабезпечення для кожного будинку.

Для власних мініТЕС потрібен синтез метану, тож системи виробництва електроенергії та повторного використання води поєднали з біометановим виробництвом. На біометан також перероблятимуть харчові відходи, які складають від 50 до 60% усіх відходів від життєдіяльності.

Воду збиратимуть із дахів, а також із вуличного покриття. Для цього передбачили систему спеціальних каналів і підібрали рослини, які фільтрують воду, каже Ярослав Корніяченко. Водосховища будуть розташовувати під комерційними й адміністративними будівлями.

«Радянська система не дозволяла повторне використання води навіть у зрошуванні парків. Ми будемо отримувати більш чисту воду, з ультрафіолетовим фільтром. Рівень очищування води дасть змогу її використовувати на сантехнічних об’єктах і об’єктах ЖКГ», – коментує керівник проєкту.

«Розумний» ліс і яблуневі сади: як дбатимуть про екологію

Зараз на 750 гектарах лісу, які розташовані біля будівництва, не ведуть «розумне лісове господарство», вважає Ярослав Корніяченко. За його словами, під виглядом санітарних рубок тут проводять промислові рубки дерев. 

Унаслідок нецільового використання території майбутньої забудови тут з’явилося багато самосійних насаджень, наприклад, сосен і беріз. У Vlasne Misto кажуть, що хочуть відновити й максимально зберегти насадження, які вже є. Наприклад, планують розширити популяцію дикорослих грибів, щоби резиденти міста могли користуватися лісом.

Також хочуть дати друге життя яблуневим садам, які росли на цій території двадцять років тому. Нові дерева висадять на ділянках із приватними будинками, а цим будинкам дадуть назви сортів яблунь. Також на території розміщені штучні водні об’єкти, які використовувались для поливу садів, а тепер їх відновлять для рекреації, водних видів спорту та риболовлі.

Екологічні матеріали, як-от ямпільський камінь із Вінницької області, планують використовувати й на фасадах будинків. Такий камінь має «цікаве старіння», каже Володимир Непийвода із YOD Group. Крім цього, цей матеріал не потребує постійного фарбування й додаткових витрат, додає керівник проєкту Ярослав Корніяченко.

«Будівельний сектор є одним із найбільшим у завдаванні шкоди екології. Світова ситуація змушує працювати за програмою ООН про зниження температури на півтора градуса. Тому треба балансувати й навіть досягати позитивного впливу на навколишнє середовище. Усі наші котеджі проходять найвищу оцінку за системою BREEAM», – коментує Корніяченко.

Дитячий майданчик із теплицею та бібліотека-коворкінг: що зроблять для дітей

Одну з громадських зон у центрі міста (їх усього п’ять) обладнали для дітей. У кварталі п’ятиповерхівок спочатку хотіли обладнати невеликий дитячий майданчик, але врешті зробили цілий комплекс для дітей і їхніх батьків, розповідає архітектор та автор ідеї Віктор Кудін.

«Вийшла дуже крута зона. Ми посадили теплицю, а потім і дітей, дерева закрили від зовнішнього світу. Там є елемент амфітеатру, скейт-парку, а також стіни, що розсуваються, і прозорий дах. Можна проводити час навіть у погану погоду», – коментує керівник проєкту Ярослав Корніяченко.

Також у цьому кварталі запроєктували зимові сади із сонячними панелями на верхніх поверхах. Тобто, крім квартири, людина отримає додаткових 50–60 квадратних метрів саду на даху, каже Кудін.

Архітектор також відповідає за проєктування школи. Проєкт передбачає: освітній процес триватиме протягом 180 днів, а в інший час резиденти міста зможуть використовувати простір для відпочинку чи роботи.

Щоб додати школі функціональності, розробили спільний блок їдальні разом із дитячим садком. Кухню також планують використовувати як dark kitchen для обслуговування мешканців. Між класами облаштують атріумну зону для відпочинку й проведення виставок, а бібліотека також працюватиме як коворкінг.

«Ми розрахували, якою має бути школа за нормами – світло, вікна, розмір. Але оператор сказав, що це дуже великий простір, і він не потягне його в операційній діяльності. Спільними зусиллями ми його переконали у зворотному, й освітяни зізналися, що більш комплексного підходу до оптимізації ще не було», – розповідає Корніяченко. Зараз школу й дитячий садок корегують під нові норми, з укриттями, і навесні хочуть продовжити будівництво.

Крім освіти, планують розвивати й культуру. Для цього запроєктували концерт-хол, мистецький центр площею 2000 квадратних метрів і зону майстерень для митців.

На якому зараз етапі Vlasne Misto

Більшість інфраструктурних об’єктів першої черги зараз перебувають на стадії ready to build, тобто закінчують отримувати дозволи, експертизи або повністю готові виходити на будівельний майданчик, каже керівник проєкту Ярослав Корніяченко. За його словами, з інвестиційними фондами також узгодили графік фінансування, тому зможуть почати будівництво «за першої ж можливості».

Спочатку будуватимуть за зовнішньою межею Vlasne Misto. Так роблять для того, щоб запустити бізнес ще до того, як у місто почнуть заселятися мешканці, пояснює Корніяченко. Крім бізнес-будівель, хочуть почати будівництво банного спа-комплексу, beach club, апарт-готелю для короткострокової оренди та двох ресторанів. 

Водночас у Vlasne Misto припускають: частину об’єктів доведеться закрити для нерезидентів за чотири або п’ять років, щоби не «перенаситити» об’єкт. Згідно з ідеєю, це має бути перший кластер із низькою щільністю населення (1/375 квадратних метрів).

Також навесні хочуть почати будівництво багатоквартирного малоповерхового кварталу, який розробили Kudin Architechts. Після його зведення будуватимуть наступний, за проєктом YOD Group.