СпецпроєктиЯк збудувати житловий комплекс і не зіпсувати місто
Позиції архітекторів, урбаністів, забудовників і приклади проектів
Як бачать місто та його житлову забудову урбаністи?
Олександр Горенюк
урбаніст, співзасновник 4City та «Level Up Ігровий Бар», засновник «Гладилка»
« Після революції ринок житлової забудови почав зростати, тому що українцям потрібно було вкладати знецінену гривню. Гроші та кількість квадратних метрів домінували над урбаністичною наукою. Це призвело до того, що на якість благоустрою і масштаб навантаження на інфраструктуру ніхто не зважав. З 2016-го ситуація почала змінюватися. Все більше інформації про те, «як у Європі добре», просочувалося в мережу. Зростав рівень освіти, а разом з тим і вимоги до житла.
Перше, на що звертає увагу забудовник – техніко-економічні характеристики (ТЕП) і співвідношення їх до вартості ділянки. Таким чином визначається кількість квартир і позиціонування житла. Це не зовсім правильно, якщо йдеться про місто з тисячолітньою історією. На першому місці повинні бути планувальні обмеження. Саме контекст забудови – історична цінність, архітектурна композиція вулиці/району, вертикальний ландшафт, щільність населення – повинні обмежувати кількість квартир і висотність. Це такий стоп-лист, де написано, чого робити не можна.
Інша проблема – забудовники не вміють об’єднуватися заради чогось хорошого
Ось є мікрорайон забудови, довкола якого всі починають зводити будинки. Щільність населення при такому підході може перевищувати норми в рази. У результаті постраждають усі жителі кварталу: і нові, і старі. В іншій реальності забудовники скинулися б на благоустрій паркової території. І всі вони могли б виграти від наявності парку. Ще одна проблема – багато українських архітекторів не мають акаунта в Pinterest. Ось і будують цегляних потвор.
В ідеальному Києві забудовник:
● запрошує до співпраці найкращі архітектурні бюро;
● поважає висотний регламент;
● нарощує інфраструктуру в районі пропорційно до нового запроектованого навантаження. Якщо в районі стало на 2500 жителів більше – з’являться нові школярі, яким потрібно десь учитися. Це не повинно відбуватися за рахунок збільшення кількості учнів у класі з 25 до 30, за рахунок нових освітніх установ. Це ж стосується і дитячих садків, автобусів, каналізації – усього, чим користуються кияни, навіть якщо вони цього не помічають;
● не забудовує пожежні проїзди.
У Європі діють жорсткі будівельні регламенти. У нас же діють будівельні норми, ухвалені за радянських часів. Європейці люблять свої міста більше, ніж ми. Вони прекрасно усвідомлюють їхню історичну цінність, тому й за них борються. А ще не дуже розумно порівнювати Київ з Токіо або Нью-Йорком. Це два самостійних міських ландшафти, які формувалися як унікальна композиція. У них не було такого історичного надбання, як у Києва. Тому цінуймо його трішечки більше.
» Як міська влада регулює житлову забудову?
Анна Бондар
виконувачка обов’язків головного архітектора міста Києва та директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з жовтня 2015-го по 4 квітня 2016 року
««Війна за міський простір – найстрашніша війна у світі», – казав урбаніст Енріке Пеньялоса. Місто – це постійний конфлікт інтересів. Мешканці борються за простір, забудовники – за забудову. Міська влада має гармонізувати конфлікт ухваленням розумних справедливих рішень для всіх сторін. Сьогодні майже жодне будівництво не обходиться без антизабудовної війни. Причина – зневіра, непридатні правила і їх порушення всіма сторонами містобудівного процесу. Треба формувати власну київську політику забудови міста та широко обговорювати її з громадою та фахівцями.
Згідно з чинним законодавством (Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»), проектну документацію на об’єкти будівництва
затверджує замовник будівництва і це не потребує погодження з боку державних органів.
Місто прописує обмеження щодо забудови земельної ділянки, реєструє Генеральний план забудови в Містобудівному кадастрі та присвоює поштову адресу об’єкту на завершальній стадії будівництва.
Така система ухвалення рішень була величезним кроком у дерегуляції, здійсненій у 2011 році, однак для її ефективного втілення потрібна наявність якісної містобудівної документації на всіх рівнях – Генеральний план, план зонування, детальні плани територій, та ефективна система контролю за тим, щоби замовник справді виконав містобудівні умови та обмеження, видані містом. На жаль, система працює неефективно.
Через політичну та професійну кризу фактично відсутні прорахунки, що дають можливість здійснювати прогнози розвитку міста, не проводять містобудівного моніторингу, не розраховують навантаження на соціальну, транспортну та інженерну інфраструктури. При будівництві в історичних районах кількість процедур ще більша, однак і вона не відзначається досконалістю.
Структури, що відповідають за міське планування, мають дбати про території з урахуванням соціальної, екологічної, економічної, транспортної та інших складових. Київ поділений на 165 детальних планів території, велика частина яких у розробці, тому що досі не фіналізовані Генплан міста та план зонування. Така ситуація призводить до колізій у містобудівній документації на всіх рівнях.
» Як будують місто архітектори?
Дмитро Васильєв
співзасновник і головний архітектор компанії АРХІМАТИКА
«Найактуальніша проблема Києва – його хаотичність і нерегламентованість, а також відсутність стратегії щодо забезпечення міської інфраструктури. Місто має сформувати стратегію розвитку території і прийоми роботи з нею, регламентувати щільність і висотність забудови, оновлювати і модернізувати зелені території парків, мощення тротуарів, забезпечувати реконструкцію і розвиток шкіл, дитячих садків, формувати загальну структуру кварталів. Місто також має дбати про забезпечення новобудов інфраструктурою, тобто інженерними мережами, дорогами, громадським транспортом, соціальними об’єктами.
Є різні підходи до створення сучасної архітектури у старих містах, усе залежить від того, як позиціонує себе місто, як воно хоче розвиватися, що у нього в пріоритетах. Наприклад, у Парижі висота будівель у центрі підпорядкована висоті історичної забудови, а в Лондоні будують хмарочоси прямо в історичному центрі, це дозволяє місту збільшувати щільність, залучати інвестиції, бути найдорожчим містом у Європі. Тобто питання не у висотності, а в якості житла.
Виграшна тенденція – це розвиток комплексної забудови, яка включає в себе і будівлю, і впорядковану прибудинкову територію, і наявність соціальних об’єктів: дитячих садків, поліклініки тощо. Міське середовище не встигає ефективно реагувати на сучасні потреби жителів, у той час як нове житло може створювати оазиси комфортного середовища.
Тому комплексна житлова забудова із власною територією забезпечує більш високий рівень комфорту жителям, ніж точкові будівлі, коли мешканці зі сучасних умов новобудови потрапляють у застарілу інфраструктуру вулиці.
» За що і які сучасні житлові комплекси отримують нагороди?
Одним із критеріїв успішності та оцінки архітектурного об’єкта є нагородження міжнародними преміями. Наприклад, у сфері архітектури є свій аналог кінопремії «Оскар» чи Нобелівської премії – Прітцкерівська премія, якою щорічно нагороджують лише одного архітектора (або бюро) з усього світу. Ще однією престижною нагородою у сфері нерухомості є міжнародна премія International Рroperty Awards, яка протягом останніх 20 років відзначає найкращі об’єкти у сфері житлових та комерційних архітектурних проектів.
У жовтні 2017 року цією премією нагородили український житловий комплекс «Бульвар Фонтанів» за високий рівень сервісу і відповідність заявленому класу згідно з міжнародними стандартами. Претендентів оцінювали 70 незалежних експертів галузі девелопменту нерухомості. Суддівську колегію очолили члени Палати лордів у парламенті Великобританії – лорд Кейтнесс, лорд Бест, граф Ліверпуль і лорд Турсо. Перші місця в номінаціях отримали учасники, чиї проекти найбільш точно відповідали сучасним вимогам житлового будівництва.
Ми також подивилися на двох інших переможців цьогорічної премії і дізналися, за що хвалять і нагороджують сучасні житлові проекти у європі
Triiiple Комплекс Triiiple розташований у центральному районі Відня уздовж Donaukanal (канал Дунаю). Цього року премія International Property Awards відзначила його нагородою Best mixed-use Development. - ● три вежі висотою по 100 м
- ● 70 000 квадратних метрів внутрішної площі
- ● 12 000 квадратних метрів для офісів та інфраструктури
- ● 850 квартир (від 35м² до 165м²)
- ● Локації поруч: Danube Canal, Парк Vienna’s Prater, 15 хвилин на авто до Südosttangente motorway та до аеропорту
Хто збудував?
Девелоперська компанія проекту Triiiple – Soravia Group, яка реалізувала вже понад 500 об’єктів. Це сімейний бізнес, який заснували 25 років тому. Triiiple – не перший проект у Відні від Soravia Group, 5 років тому вони звели 150-метровий хмарочос, який став однією з найвищих житлових будівель в Австрії та Німеччині.
Що всередині та яка інфраструктура?
Три вежі Triiiple створені з метою об’єднати простір для життя, роботи та дозвілля. Усередині розмістили квартири, пентхауси, житлові лофти, площі для торгівлі та офісні простори.
Інфраструктура включає басейн на даху, бібліотеку, кухню (Event Kitchen), якою можуть користуватися власники будь-якого житла: від квартири до лофту. Окрема частина комплексу – Triiiple Plaza з кафе, ресторанами, магазинами та дитячим садком.
Яка архітектурна концепція?
Проект був розроблений архітектурним бюро Henke Schreieck Architekten, яке заснували у 1982 році. Це дует двох архітекторів – Марти Шрайек та Дітер Хенке. Проект для Triiiple бюро Henke Schreieck виграли на конкурсній основі, запропонувавши ідею трьох веж, які «говорять одна до одної».
Чому вежі мають таку форму?
«Причина вираженої скульптурної форми кожної з веж у тому, щоб використати простір між ними. Ми не хотіли будувати монолітну широку будівлю, тому що вона закрила б панораму на парк і Дунай для інших жителів міста. Ми зробили три вежі, які ведуть діалог між собою і при цьому залишаються різними об’єктами», – пояснює Марта Шрайек (тут і далі переклад з англійської інтерв'ю Марти Шрайек та Дітер Хенке для Triiiple, – ред.).
Кожна вежа має різні зони: житлову, відпочинкову та робочу. Вони зроблені у різних стилях, що відображено навіть на фасаді будівель.
«Блоки веж не могли бути однаковими. Це і відрізняє кожну вежу від інших двох. Існує єдність у відмінностях (a unity in diversity), і ми в неї віримо. Кожна будівля індивідуальна, але разом вони сім’я», – кажуть архітектори.
Про що піклувалися архітектори?
З комплексу відкривається панорама на канал Дунаю і найбільший парк Відня – Prater.
«Кожен новий проект має збагачувати міське середовище. І ми працюємо, доки цього не досягнемо. Коли забудова масштабна, потрібно думати про ціле суспільство. Тому девелопер будує публічний простір, який буде зручний і для сусідів, і для жителів самого комплексу», – Марта Шрайек.
«Ми віримо, що mixed-use забудова (змішаного призначення, яка використовується не лише як житло – ред.) наближає нас до майбутнього, тому що вона має потенціал ревіталізувати міста», – Дітер Хенке.
Яка особливість внутрішнього планування?
Квартири сплановані за принципом збереження приватності – немає двох помешкань, які розташовані одне навпроти одного. Також у будівлях немає квартир, які виходять лише на північну сторону. Багато поверхів сплановані у формі різних геометричних фігур. Це дає змогу керувати світлом, щоб воно потрапляло всередину не з одного боку. Тераси розташовані довкола всього поверху, і кожен може ними користуватися.
Бульвар Фонтанів Розташований на вулиці Іоанна Павла ІІ на Печерську. Цього року премія International Property Awards відзначила його нагородою у категорії Residental Development - ● 4 будинки висотою від 9 до 24 поверхів
- ● 811 квартир
- ● 1016 місць у підземному паркінгу
- ● 5000 м² зеленої зони
- ● 150-метровий каскад фонтанів
- ● 9 хвилин пішки до станції метро «Палац Україна»
Як усе починалося?
Робота над проектом розпочалася у 2011 році під керівництвом девелоперської компанії City One Development. Раніше на місці ЖК «Бульвар Фонтанів» був розташований київський винзавод, який діяв з 1926 року.
Архітекторкою комплексу стала Тетяна Григорова, яка також займалася проектуванням аеропорту «Київ» (Жуляни), БЦ «Парус», нового ринку на Лісовій.
«Замовники приходять в архітектурне бюро з планом земельної ділянки, а завдання архітектора – запропонувати оптимальне рішення. Коли ми взяли в роботу «Бульвар Фонтанів», то розуміли, що це непростий об’єкт. Там складний рельєф і район розташований близько до центру міста. Тепер проект вдало стартував і навколо нього також почали будувати житло. Це хороший приклад того, як нова забудова впливає на концепцію розвитку всього мікрорайону», – коментує Тетяна Григорова.
Чому «Бульвар Фонтанів» має саме таке планування?
Будинки розташовані на перехресті вулиці Іоанна Павла та вулиці Саперне Поле, яка лежить на схилі. Територія комплексу рельєфна – перепад ландшафту до 15 метрів. Перед архітекторами стояло завдання використати цю особливість.
«Проект був затверджений на третьому варіанті Генплану. Я тоді відвідувала Париж у справах і надихнулася їхніми криволінійними вуличками, які красиво поєднуються у спільну композицію. Ділянка під «Бульвар Фонтанів» також нерівна з усіх сторін, але ми змогли це виграшно обіграти. Двори у комплексі затишні саме через таке розміщення», – архітекторка Тетяна Григорова.
Чому в дворі немає машин?
«Найдорожча частина у будівництві і за часом – підземна. Одразу з вулиці ви можете заїхати у підземний паркінг, куди також спускається кожен ліфт у будинку. Вся ця система має власну розмітку і зони. А дворовий простір створений тільки для прогулянок і відпочинку. Двір живе своїм життям, немає цього божевілля, коли тут приїхав сміттєвоз, тут будівельники розвантажують меблі, а тут діти гуляють», – архітекторка Тетяна Григорова.
«До паркінгу потрапляють лише машини жителів або машини з гостьовою карткою. Кількість паркомісць перевищує кількість квартир. На паркінгу візуально відділені зони для жителів, гостьові і зони для інфраструктури. Для таксі також передбачені паркомісця, де машина чекає клієнта. На сьогодні це перший у Києві комплекс такого масштабу, де машини не заїжджають на подвір’я», – Олександр Чуканов, головний інженер «Бульвару Фонтанів».
«Спочатку забудовник, звичайно, був проти такої концепції, але ми підготували дві різні презентації, в одній картинки були без авто, а в іншій – весь двір заставлений машинами. Переваги були очевидними», – архітекторка Тетяна Григорова.
Яке планування квартир і простору?
На першому поверсі кожного будинку розташовані просторі холи. Крім цього, передбачені індивідуальні місця для зберігання таких особистих речей мешканців, як велосипед чи дитячий візок.
Плануванням квартир займається безпосередньо проектне бюро. є окрема сфера будівництва – квартирографія, яка вивчає різні планування житла залежно від соціально-економічних Потреб мешканців.
«Під час планування квартир потрібно враховувати потреби різних типів сімей і навіть її членів. Існує перелік можливих сценаріїв розвитку сім’ї, як, наприклад, народження дитини чи переїзд дитини від батьків, що впливають на перепланування квартир. Це також потрібно враховувати», – Вадим Малюта, маркетинг-директор.
«Найбільше у нас трикімнатних квартир, у середньому по 150 метрів квадратних. Ці 150 метрів можна легко переробити в чотирикімнатну квартиру. Однокімнатні квартири спеціально розташовані одна біля одної, тому що людина може купити дві однокімнатних, а отримає повноцінну трикімнатну, але з метражем не 150, а 120 метрів квадратних. Багато хто так і робить», – Олександр Чуканов, головний інженер «Бульвару Фонтанів».
«Наша технологія будівництва дозволяє рухати всі стіни в середині квартир, а отже жителі мають можливість спроектувати індивідуальне помешкання»
Чим займатися жителям на території комплексу?
На території «Бульвару Фонтанів» розташовані майданчики з тренажерами, футбольне поле, дитячий садок, бібліотека, кав’ярня Blackberry, інтер’єр-салон Freedom, галерея дизайну «Тіні та Відтінки» та концепт-стор Marque Space. Також готується до запуску спільна тераса для мешканців, на якій можна робити барбекю. Головна прикраса ландшафту – 150-метровий каскад світло-музичних фонтанів.
«Ідея фонтанів з’явилися тоді, коли ми промалювали рельєф території і побачили, що він каскадний. Сама ділянка нам продиктувала цю можливість. Для фонтанів на такому рельєфі непотрібні ніякі додаткові насоси, це природний рух води», – архітекторка Тетяна Григорова.
50% площі дахів усього комплексу облаштовані під індивідуальні тераси для власників квартир. Загальна тераса з лаунж-зоною буде відкрита навесні 2018 року.
«Тераса складатиметься з двох рівнів: верхній рівень відкритий, нижній – з вітражними вікнами, де буде розміщений ресторан, бар, бібліотека, там буде дитяча кімната, кінотеатр, лекційна зона. На верхньому рівні – зони барбекю та відпочинку. Це платформа для комунікації між сусідами та їхніми гостями», – Вадим Малюта, маркетинг-директор.
Lisi Green Town Комплекс Lisi Green Town розташований у північному району Тбілісі біля озера Лісі. Цього року премія International Property Awards відзначила його двома нагородами у категорії Residental Development та Mixed-use Development - ● 400 гектарів
- ● 3 види житла
- ● 5-11 поверхів
- ● 7 парків
- ● 300 видів рослин
- ● Поруч озеро Лісі, що лежить в долині річки Кура
Хто збудував?
Компанія «Лісі Девелопмент» була заснована 2010 року і з того часу працює над єдиними проектом – Lisi Green Town. Головна місія компанії – створення безпечного середовища в екологічно чистій частині міста для тих, хто шукає особливих умов для життя. Концепція комплексу Lisi Green Town полягає у співвідношенні 80 на 20, тому що 20% території віддали під забудову, а решта 80% використовуються для озеленення та облаштування рекреаційної зони біля озера.
Що всередині та яка інфраструктура?
У житловому комплексі представлені три основні типи житла:
● малоповерхові будинки, у яких є однорівневі квартири та дуплекси;
● індивідуальні таунхауси;
● вілли із власними дворами.
Lisi Green Town — перший комплекс Грузії, який імплементував систему сортування сміття. По всій територій розташовані сортувальні сміттєві баки, сміття з яких віддають на переробку. Також є зарядка для електромобілів.
«Наші умови приваблюють тих, хто шукає іншого стилю життя, відмінного від центральних частин міста. Ми даємо не тільки можливість сортувати сміття та економити ресурси, а й створюємо умови для того, щоб діти гралися на свіжому повітрі», – Нодар Адеішвілі, генеральний директор «Лісі Девелопмент».
Біля озера Лісі облаштована зона відпочинку з орендою човнів, сауною та альтанками. У сімох парках (на сьогодні реалізовано 4) висадять 300 видів рослин. З освітніх ініціатив – є міжнародна британсько-грузинська школа.
Яка архітектурна концепція?
Житлові будинки Lisi Green Town зроблені з цегли та обшиті дерев’яними дошками. Всі матеріали енергозберігаючі, більшість привезена з європейських країн: фасадне оздоблення з Нідерландів, цегла з Італії, а вікна та двері з Німеччини.
Головна і найвища будівля комплексу — Лісинська зелена вежа. Проект, розроблений голландською архітектурною компанією UN Studio, буде завершено в 2018 році. Вежа оснащена вертикальною зеленню та зрошувальною системою. Усередині облаштують 23 квартири (від 85 м² до 200 м²), три секції для малого бізнесу та підземний паркінг для резидентів.
У матеріалі використано фото: Житловий комплекс у Відні «Triiiple»: Soravia Group GmbH, Are Development, Georg Malterer; Грузинський житловий квартал «Lisi Green City»: Lisi Development
МАТЕРІАЛ ПІДГОТОВЛЕНО ЗА ПІДТРИМКИ ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ «БУЛЬВАР ФОНТАНІВ»
