Більша частина житлових комплексів Києва, побудованих після 2010 року, мають закриту територію для пішоходів та машин. Це майже 700 гектарів землі, до якої не можуть вільно потрапити більшість киян. Хоча дослідники міста запевняють: паркани не дають безпеку, а якісний публічний простір можна отримати й без них, мешканці закритих ЖК відмовлятися від парканів не поспішають. Тим часом інші містяни втратили доступ до звичних маршрутів, берегу Дніпра чи зелених зон. Разом із фахівцями розбиралися, як відкривати закриті ЖК.

Трохи цифр

На прохання The Village Україна аналітики «ЛУН Місто» порахували, скільки ЖК Києва мають закриту територію. Загалом проаналізували дані щодо всіх багатоквартирних житлових будинків, які звели після 2010 року, а також тих, які зараз будують чи тільки заплановані. З 834 житлових комплексів дані щодо доступу до території були стосовно 497 комплексів. З них більша частина (54%) закриті як для автомобілів, так і для пішоходів, ще 19% закриті тільки для машин. Трішки більше за чверть (27%) мають відкриту територію.

«Зараз у Києві квартири у продажу є у 380 новобудовах. Серед них у 45% територія закрита від авто та сторонніх. У 13% – тільки від авто», – кажуть у «ЛУН Місто».

Чому ЖК закривають

Аргументи прихильників закритих територій загалом можна поділити на дві категорії:

Безпека: мешканці вірять, що паркан їх захистить від злодіїв чи асоціальних елементів. У коментарях у соцмережах ця позиція звучить приблизно так: «Не хочу, щоб усілякі алкаші тут вешталися».

Комфорт: мешканці платять за найкращий доброустрій – сквери, парки, дитячі майданчики та спортивні зони – і не хочуть ним ні з ким ділитися. Або, словами жителів закритих ЖК: «Вони насмітять/поламають, а платити потім мені».

У постсоціалістичних країнах бажання відокремлюватися парканом також повʼязують із тим, що люди довгий час були позбавлені приватного й зараз намагаються надолужити.

Нащо їх відкривати

Безпека

Тоді як більшість мешканців керуються під час вибору закритої території саме питаннями безпеки, ані паркани, ані охорона не можуть її гарантувати. Більш того, дослідження свідчать, що кількість крадіжок у закритих ЖК більша, ніж у середньому за містом. Водночас постійна присутність людей у просторі, якій паркани можуть тільки завадити, якраз найкраще захищає від хуліганів чи нападників.

Мобільність

Закриття територій пригнічує мобільність. Паркани стають барʼєрами на шляху в жителів навколишніх домів, змушують їх робити гак і витрачати більше часу на дорогу.

Бізнес

Що гірша мобільність, то повільніше розвивається економіка. Від парканів може страждати малий бізнес (магазинчики, перукарні, кавʼярні), що недоотримує клієнтів через низький трафік.

Війна

Деякі укриття, як-то паркінги чи підвали, розташовані на території закритих житлових комплексів. Міністр стратегічної промисловості Олександр Камишін, якому доручили провести ревізію укриттів Києва, розповідав, що найближче до Маріїнського парку укриття є в підвалі будинку, який огороджено парканом.

Сегрегація

Паркани поділяють мешканців міста на тих, що всередині, і тих, що зовні. Першим доступні всі «блага» закритих територій, як-то зони для відпочинку, навіть басейн просто неба, як у «Файна Тауні», а другим – ні. Від цього – соціальна напруга та більше конфліктів.

Порушення закону

Встановлення огородження навколо житлового комплексу в деяких ситуаціях може бути незаконним (про це детальніше нижче).

Чи всі закриті ЖК треба відкрити

За принципом відкритості чи закритості в місті простори в місті поділяють на приватні, публічні та напівпублічні, пояснює The Village Україна директор аналітичного центру Cedos Іван Вербицький.

«Кожен із них має свою функцію та кожен необхідний. Публічний простір – це простір, де всі можуть перетинатися та взаємодіяти між собою. У напівпублічні простори фізично зайти можна, але обставини натякають, що простір є приватним. Наприклад, прибудинкова територія, яка передусім слугує для жителів цього будинку. Але в місті також можуть бути приватні простори – якась територія біля будинку, наприклад, закритий внутрішній двір. Інша справа, що ця територія може бути невеликою, чітко визначеною. Не йдеться ж про те, що всі паркани погані чи хороші, десь вони потрібні, а десь – ні. Якщо у вас є приватна земельна ділянка з котеджем, то, напевно, ні в кого немає заперечень щодо паркану навколо неї. Коли це таунхаус – то, мабуть, це теж окей. А коли це багатоквартирний житловий комплекс – це вже питання», – каже Вербицький.

Коли паркан поза законом

Спершу встановимо, у яких випадках забудовник чи мешканці жилого комплексу мають право огородити свою територію. Якщо коротко: тоді, коли земля перебуває в їхній власності або користуванні.

Відповідно до Земельного кодексу, ділянка під багатоквартирним будинком, а також прибудинкова територія передається в користування організаціям, що управляють цими будинками – це ОСББ або керівні компанії (ЖЕКи), пояснює в коментарі The Village Україна юрист, керівний партнер KopotLawyers Володимир Копоть.

«Крім того, прибудинкова територія є спільним майном співвласників (власників квартир багатоквартирного будинку), що належить їм на праві спільної сумісної власності», – каже він, посилаючись на закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та Цивільний кодекс.

Отже, мешканці ЖК мають право самі вирішувати, як користуватися цими територіями й чи встановлювати там паркан. Але для того, щоб огородити прибудинкову територію, їм ще потрібно отримати дозвіл міста, а точніше – департаменту благоустрою КМДА, пояснює юрист. «Підставою для відмови [у такому дозволі] може бути невідповідність заявки містобудівним документам або некомплектність документів», – додає Копоть.

Однак є випадки, коли закрити територію для сторонніх не можна. Так, наприклад, закон забороняє обмежувати доступ до узбережжя водойм чи перекривати дороги загального користування.

Якщо територію закрито незаконно, то мешканці навколишніх будинків можуть спробувати ініціювати зняття обмежень.

Кейс 1.

ЖК Riverstone загородив набережну затоки Дніпра

Житловий комплекс Riverstone, розташований на березі затоки Берковщина на Осокорках, перегородив киянам доступ до води. Девелопер реконструював набережну неподалік від ТРЦ River Mall – й вона тепер відкрита тільки для мешканців ЖК.

Мешканець району Віктор Загорулько вже кілька років намагається добитися знесення паркану. Писав депутатські звернення й поширював інформацію в соцмережах. У 2018 році комунальники двічі демонтовували металевий паркан, але забудовник зводив новий, а врешті замінив його на цегляний. Хоча, згідно з Водним кодексом, доступ до узбережжя має бути безперешкодний і безоплатний, забудовник послався на те, що його набережна є «гідротехнічною спорудою».

У травні 2023 року Загорулько зареєстрував петицію з вимогою демонтувати огорожу, вона вже набрала необхідні 6 тисяч підписів і перебуває на розгляді Київради. Хоча в те, що паркан приберуть, він не вірить, створив звернення заради привернення уваги до проблеми, каже він у коментарі The Village Україна.

«Чому хочу прибрати паркан на набережній? Просто він мені заважає гуляти берегом і псує прогулянку – від пляжу біля Південного мосту можна, хоч і з дрібними перешкодами, але пройти берегом до ділянки Riverstone, а далі доводиться обходити більше кілометра, пробираючись між машинами, – розповідає він. – Не планую забирати у ЖК їхній парк, хоча він і в межах прибережної смуги, мене цікавить лише прохід уздовж берега, три метри від води, нижній ярус набережної. Неодноразово і зараз, і раніше в обговореннях із мешканцями ЖК пропонував цей компроміс – вони ставлять уздовж берега на другому ярусі ще один паркан – і ніхто не заходить у їхній парк і в їхній ЖК. Але на діалог вони не йдуть».

ЖК Riverstone на лівому березі / фото Віктора Загорулька

Коментар юриста: «По-перше, питання законності визначає лише суд, по-друге, частина земель таки у власності, що означає вільне право розпоряджатися своєю ділянкою. Крім того, є права мешканців урегульовувати прибудинкову територію. Ось є позиція забудовника. Але це складне питання, оскільки треба дивитися вглиб історії: хто і на якій підставі видавав дозвіл на будівництво багатоповерхівки на березі річки», – каже Володимир Копоть.

Кейс 2.

ЖК «Паркове місто» обмежив доступ до парку-памʼятки природи

Житловий комплекс «Паркове місто» на Виноградарі огородив ботанічну пам’ятку природи «Крістерова гірка». Місто передало памʼятку в оренду забудовнику, а той фактично приєднав її до прибудинкової території ЖК.

Спочатку, коли звели першу чергу «Паркового міста» та реконструювали парк, на територію «Крістерової гірки» пускали всіх охочих, розповідає місцева мешканка Тетяна Ратушняк.

«Потім зʼясувалося, що треба закрити, бо деякі люди приходять і шкодять. Це правда. Деякі негідники можуть нашкодити – хтось дерево поламав, хтось лавочку зіпсував, хтось насмітив. А мешканці «Паркового міста», звичайно, незадоволені. Це теж зрозуміло, бо вони вважають цю територію своєю. Але ж це не є підставою обмежувати доступ для тих, хто порядно себе поводить. Тоді придумали так званий паспортний контроль», – згадує вона в розмові з The Village Україна.

Кияни могли потрапити до «Паркового міста» з 9:00 до 18:00 за записом у журналі та за перепустками. «Але це теж не зовсім правильно. Наприклад, я пізно прийшла з роботи, поки вибралася йти в парк – а він уже закритий. Виходить, мені обмежили доступ. Так, ніби доступ є, але він обмежений», – розповідає Ратушняк. Коли ж в Україні ввели карантин через коронавірус, доступ до парку для сторонніх закрили зовсім, щоби «заразу не принесли».

Але ніхто з невдоволених не звертався до суду, щоби встановити, чи порушений закон, підтверджує Тетяна. Коли Київрада продовжувала забудовнику оренду на паркову ділянку, на засідання ходили місцеві мешканці. «Але вони сказали: нехай буде оренда, але нас вільно пускають до «Паркового міста». Вийшло, що громада, яка була проти, дуже мʼяко висловилася», – каже вона.

Уже влітку 2023 року Тетяна намагалася потрапити до парку, але їй не вдалося: два входи в ЖК були закриті, а на третьому – охоронець не пропустив її.

ЖК «Паркове місто» / світлина «ЛУН»

Коментар юриста: «Коли ділянка перебуває в оренді, а потім переходить у користування ОСББ, то тут треба розуміти механізм функціонування самого ОСББ і прав мешканців. Звісно, першочергово місто не мало би передавати земельні ділянки з пам'ятками природи або архітектури третім особам. Єдина умова, яка повинна дотримуватися, – це збереження такої пам'ятки. Наскільки я розумію, у ЖК «Паркове місто» цей аспект не порушили», – зазначає юрист Володимир Копоть.

Кейс 3.

ЖК «Республіка» перекрив пішохідні маршрути місцевих мешканців

Житловий комплекс «Республіка» на Теремках перекрив фрагмент пішохідного транзитного маршруту, звернув увагу дизайнер Богдан Гдаль, який мешкає неподалік.

«Перекритий фрагмент транзитного шляху є складовою великого коридору від проспекту Глушкова аж до ринку «Столичний» у межах схеми забудови ЖК. Зараз людям украй незручно ходити від метро до ТРЦ «Республіка» та «Епіцентру», – зазначив він.

За Детальним планом території (ДПТ), перекриті вулиці були визначені як транзитні шляхи, а їх огороджувати не можна. Утім, архітекторка Ганна Бондар пояснювала «Хмарочосу», що в Україні не врегульовано право проходу через території, які у власності ОСББ. Такі вимоги могли би бути зафіксовані в Плані зонування території (зонінг), але в Києві цей документ не затверджений.

Водночас керівна компанія ЖК запевнила мешканців, що транзитні шляхи були лише в старому ДПТ від 2017 року, а в нових документах їх уже немає.

ЖК «Республіка»

Коментар юриста: «Це питання до департаменту благоустрою. Якщо вони надали дозвіл, а його ніяк і ніхто не оскаржував, то підстав вважати його незаконним немає», – каже Володимир Копоть.

Проблема перекриття маршрутів

Проблема, коли паркани навколо ЖК перекривають маршрути жителям району, доволі розповсюджена. Так, кияни скаржилися на комплекс «Сонячна брама» біля метро «Виставковий центр», що перекрив прохід через свою територію. Попри припис від міста, паркан не демонтували, а петиція з вимогою вжити заходів не набрала необхідних голосів.

В ідеалі такі питання мав би вирішувати сервітут. Сервітут – це право користування землею, яка належить іншому. В Україні сервітут встановлюють, наприклад, для прокладання ліній електропередач чи інших комунікацій. Так само мешканцям сусідніх будинків мали би дозволити проходити через територію закритого ЖК їхніми звичними маршрутами. Але це в теорії. На практиці цього ніхто не робить.

«Якщо об'єктивно, то міська влада має такі питання наперед вирішувати та прописувати відповідні вимоги під час передання землі, а в ідеалі взагалі офіційно встановлювати сервітут на відповідні маршрути інших містян. Якщо сервітут не встановлений, то на якій підставі орендаря/користувача ділянки можна зобов'язати надавати право іншим людям користуватися ділянкою, за яку він сплачує? А якщо обрана містянами влада чхати хотіла на формальності, щоби захистити права своїх виборців, то на підставі чого можна очікувати люб'язного ставлення до містян від приватного користувача землі, який цим містянам узагалі нічого не зобов'язаний?» – каже в коментарі The Village Україна фахівець у сфері містобудування Георгій Могильний.

Отже, якщо є підстави вважати, що ЖК огородили парканом незаконно, то можна:

  • Звертатися до міста: залишати заявки на 1551, писати електронні петиції, звертатися до місцевих депутатів чи департаменту благоустрою. Якщо девелопер встановив паркан без дозволу, то департамент може його демонтувати.
  • Якщо ж усі ці дії не дають ефекту, то треба домагатися демонтажу в судовому порядку.

Коли паркан у межах закону

Якщо ж паркан житлового комплексу встановлений законно, то ініціювати його знесення можуть тільки мешканці – співвласники багатоквартирного будинку.

«Якщо будинок уже ввели в експлуатацію, тоді [треба] створювати ОСББ (якщо його немає), а тоді рішенням загальних зборів ухвалювати рішення про демонтаж паркану», – каже юрист Володимир Копоть.

Один нюанс: для цього мешканці закритого ЖК мають захотіти позбавитися паркану. Але, як правило, вони, навпаки, всіма силами захищають свій приватний простір.

Кейс 4.

Мешканці ЖК «Комфорт Таун» самі ініціювали огородження території

Житловий комплекс «Комфорт Таун» проєктувався як відкритий, але перші ж мешканці, які заселилися туди, ініціювали встановлення паркану.

Те, що огорожа та шлагбауми нібито заважають вчасному проїзду екстрених служб на територію ЖК, мешканці заперечують. Хоча під час російської атаки в ніч проти 20 травня пожежників дійсно пропустили не відразу, розповідає мешканець Єгор Шуміхін.

Один із під'їздів ЖК «Комфорт Таун» під час атаки РФ на Київ 20 травня / фото Єгора Шуміхіна

«Тут є кілька чинників. По-перше, після початку великої війни ЖК стали закривати на ніч. Тобто на ворота, а не просто шлагбауми. Другий чинник: у той момент, коли підʼїхали пожежники, охоронців не було на тому блокпості. Просто випадок на випадок прийшовся. У інший день в інший час вони би там були й відкрили ворота», – пояснює він в коментарі The Village Україна.

За його словами, раніше в «Комфорт Тауні» таких ситуацій не було, а більше за паркани проїзду швидких і пожежників заважає хаотичне паркування на території ЖК.

Щодо відмови від паркану, то це питання порушують періодично, але ніколи – мешканці самого «Комфорт Тауну», каже Шуміхін, який живе там від самого початку. Такі ідеї лунають тільки від жителів мікрорайону.

«Я, звичайно, зацікавлена людина, але «Комфорт Таун» не заважає проходу. Він розташований на краю промзони. І за ним залізниця, завод. Там немає метро, автобусних зупинок, куди б могли хотіти потрапити люди, які живуть з іншого боку. Єдина обʼєктивна причина, чому жителі навколишніх районів можуть хотіти відкрити «Комфорт Таун»: територія в нас упорядкована набагато краще, ніж в інших частинах мікрорайону. У нас є парк, дитячі майданчики, які підтримують у гарному стані», – каже Шуміхін.

Він каже, що не проти, щоби паркан демонтували. Головне: щоб на території було спокійно й комфортно, як зараз. «Головне – продумати, як це реалізувати. На сьогодні територія безпечна – у нас немає пʼяниць, у нас ніхто не ходить справляти нужду, у нас прибирають за собачками, водночас є проблема з паркуванням. Якщо знімати паркан, треба розуміти: по-перше, чи залишати шлагбауми, щоби паркуватися все-таки могли тільки мешканці, по-друге, що робити з благоустроєм, ціна якого відрізняється в нас і в інших мікрорайонах. Бо це все ляже на наші плечі. Мені як мешканцю цей паркан не потрібний, якщо все залишиться так, як є – буде чисто, буде де поставити машину, то я не бачу сенсу в паркані».

Як заохотити людей відмовитися від парканів

Дослідники міста вірять, що досягти безпеки й комфорту міського середовища, яких прагнуть мешканці закритих ЖК, можна й без парканів. «Прогресивніший спосіб підвищити безпеку – якісне освітлення, якісна охорона, зручні популярні публічні простори, активні перші поверхи. Бо там, де немає темних безлюдних закутків, завжди спокійніше», – каже в коментарі The Village Україна кураторка центру міських досліджень «ЛУН Місто» Анна Денисенко.

«Агенти змін» разом із ЛУН розробили посібник для девелоперів, архітекторів і всіх, хто так чи інакше залучений до міського планування, про те, як відкривати закриті території.

Ось кілька ідей із посібника:

  • Формування локальної спільноти

Дослідники вірять, що запорукою безпеки є велика кількість соціальних зв’язків між мешканцями. Досягати цього пропонують завдяки громадському простору, що спонукає до знайомств, і проведенню івентів – фестивалів, спортивних змагань.

  • Буферна зона навколо ЖК

Замість паркану довкола ЖК пропонують організувати «буферну зону» – рекреаційний простір, яким зможуть користуватись як мешканці комплексу, так і їхні сусіди. Створювати цей простір можна спільнокоштом із мешканцями району або за пайової участі забудовника (але для цього потрібні зміни до законодавства).

Воркшоп «Агентів змін» та Archimatika з пошуку альтернативи «відгородженим спільнотам»

Один з авторів посібника, дослідник Юрій Грановський, підтверджує, що найскладніше буде відмовитися від парканів, які вже звели.

«Я теж не вірю, що жителі «Файна Тауну» завтра проведуть внутрішній референдум і скажуть: «Усе, зносимо паркан». Паркани, які вже встановили, знесуть в останню чергу», – вважає він.

Простіше ж зараз, на його думку, вплинути на нове будівництво в місті.«Я вірю в те, що головний чинник змін – це низовий запит. Запит із боку людей, із боку тих, хто буде інвестувати в це житло, формується нешвидко. Він формується на основі культурної спадщини – маю на увазі те, що нам в голові дісталося, певних патернів поведінки, усталених точок зору та стереотипів – ці речі дуже важко змінювати. Тому треба бути готовим, що швидких змін не буде, на жаль. Що робити? Формувати запит на комфортне міське середовище, інтегрований розвиток, безбарʼєрне середовище. Це формується різними прецедентами, найкращими практиками з інших міст і країн, публічними дискусіями, якимись партизанськими методами, статтями – треба, щоби цю дискусію порушували час від часу. До цього запиту мають доєднатися сміливі девелопери, бо не всі будують із парканами. Дехто з найпрогресивніших свідомо відмовляється від цього та робить публічний простір доступним для всіх».

Якщо забудовник не передбачить паркану у проєкті житлового комплексу, то є імовірність, що він там і не зʼявиться, попри бажання окремих мешканців.

Кейс 5.

Мешканці ЖК «Британський квартал» кілька років обговорюють встановлення паркану, але не домовилися

Житловий комплекс «Британський квартал» на Теремках має відкриту територію, як і передбачав проєкт. Питання встановлення паркану порушували вже кілька разів.

«Здебільшого його ініціювали батьки маленьких дітей, яким не подобалося, що територією ходять сторонні. Хтось із сусідів скаржився, що сюди заходили «безхатьки, наркомани та любителі випити на лавочці», – розповідає The Village Україна Марина, яка живе в ЖК понад сім років. – Але кількість охочих різко зменшувалася, коли все зводилося до питання грошей. Оскільки виконувати всі роботи довелось би коштом мешканців, охочих було небагато, а тих, хто відмовився платити принципово – набагато більше. Плюс була проблема з тим, що ми в принципі не можемо повністю закрити всі дев'ять будинків – посередині в нас проходить муніципальна дорога до приватного сектору. Тож якби ми закривали ЖК, довелось би закривати чотири будинки окремо, ще п'ять теж окремо».

Марина каже, що не бачить сенсу закривати житловий комплекс:«У моєму житті жодного разу не було інцидентів, які спонукали би до закриття кварталу. Більш того, усі конфліктні ситуації, які траплялися на нашій території, були за участю мешканців. Приміром, у нас є мешканець першого поверху, який вважає, що в нього ексклюзивне право паркувати авто у дворі (що заборонено правилами нашого ЖК). Коли чоловіку зробили чергове зауваження, він накинувся на сусідів із ножем. Гучно випити пиво ввечері на лавочках під вікнами теж нерідко собі дозволяли саме мешканці ЖК. Тобто, окрім безхатьків, які періодично тиняються, загалом усі проблеми в ЖК – від мешканців. І тут уже ніякий паркан не допоможе».

ЖК «Британський квартал» / світлина «ЛУН»

А місто що?

Іван Вербицький із Cedos вважає, що ситуацію із перегородженими навмання територіями треба змінювати не знизу, а зверху: КМДА має розробити політику щодо парканів і контролювати, щоб неї дотримувалися.«Хто має стимулювати людей? Мені здається, муніципалітет має визначати, що в місті треба робити так, а не інакше. Чи є в нас зараз така політика на рівні міста? Якщо ви спитаєте в міського голови, головного архітектора чи голову департаменту благоустрою, якою є міська позиція з приводу парканів, вони вам нічого не скажуть. Поки не буде цієї політики, нічого не зміниться», – зазначає він.

Як місто може вплинути на ситуацію:

  • По-перше, ухвалити План зонування територій, кажуть фахівці. У ньому можна передбачити, який простір може бути приватним, а які території треба залишити доступними для всіх.
  • По-друге, встановити конкретні вимоги до парканів – за аналогією з Порядком розміщення вивісок, який регулює, де саме можна кріпити рекламні вивіски і якого розміру вони мають бути. «Вивіска чи фасад є вашою приватною власністю, але місто має право визначати обмеження та вимоги до них. Як на мене, обмеження й вимоги можуть бути встановлені й щодо того, що може бути відкрито, а що не може», – пропонує Вербицький.
  • По-третє, міська та районні адміністрації мають створювати якісні публічні простори не тільки в центрі, а й в усіх віддалених житлових зонах. Благоустрій навколишнього району, наприклад, може стати й вимогою під час передання девелоперу землі під будівництво. Якщо в місті буде багато просторів-магнітів, мешканці новобудов не будуть змушені вкладатися в їхнє облаштування, а потім не будуть так завзято оберігати від чужих.

«Чому виникає ситуація, коли на один чудовий дитячий майданчик приходять з усього мікрорайону? Бо такий майданчик один на мікрорайон, – зазначає Анна Денисенко з «ЛУН Місто». – У людей немає іншої можливості скористатися такою ж топовою публічною зоною. Тож що робити, щоби всі не йшли на одну локацію? Будувати низку локацій – на рівні міста, на рівні забудовника».

Обкладинка: Богдан Гдаль