Що робити з Житнім? – Продати, віддати в оренду чи запросити Клопотенка
Житній ринок на Подолі знову в центрі уваги. У депутатів Київради зʼявилась ідея продати його. Автори відповідного проєкту рішення стверджують: це допоможе зберегти ринок. Проти продажу Житнього виступає КМДА. Заступник голови КМДА Валентин Мондриївський каже: продавати ризиковано, тож треба здати в оренду – з умовами. Але є і ще один варіант дій, який пропонує Євген Клопотенко. Він хоче, щоб ринок залишався у власності міста, але щоб керувала ним громадська організація.
Нащо взагалі щось робити з Житнім?
Дах тече, використовувати приміщення заборонено
Житній ринок переживає не найкращі часи з моменту відкриття в 1980 році. Блискучі й барвисті фрукти й овочі на прилавках контрастують з іржавими патьоками на стелі. Посеред зали розставлені відерця й мисочки, у які збирається вода з даху. Деякі торгові місця пустують, натовпу покупців тут не побачиш, водночас постійними відвідувачами є голуби. Попри все, Житній досі живий: продавці чекають на своїх постійних клієнтів, а іноді на ринок водять цілі екскурсії.
Покрівлю, яка тече не перший рік, планують незабаром відремонтувати. КП «Житній ринок» провело тендер на майже 2 мільйони гривень. Керівництво ринку очікує, що роботи завершать уже у квітні. Але це лише поточний ремонт. Для повноцінного відновлення даху, ймовірно, знадобляться в рази більші кошти.
Та й дах – не єдина проблема. Жодного разу з моменту відкриття Житній капітально не ремонтували. А суд ще у 2022 році заборонив експлуатацію приміщень через порушення пожежної й техногенної безпеки, які зафіксувала позапланова перевірка ДСНС. КП «Житній ринок» намагалося оскаржити рішення в апеляції, але безрезультатно. Директор «Житнього» Ігор Цеханський у коментарі Віледжу називав ситуацію «поточними питаннями»: «Завжди є проблеми від пожежників, вони виписують якісь приписи, ми їх виконуємо», – казав він ще у 2023 році. Але рішення суду досі чинне.
«Належна робота, експлуатація й розвиток Житнього ринку є буквально обовʼязком Київської міської адміністрації. Адміністрація не виконує належно свій обовʼязок, відмовляється ремонтувати й доводить ринок до занепаду», – вважає урбаніст, ексдиректор аналітичного центру Cedos Іван Вербицький.
Департамент промисловості КМДА, якому підпорядкований Житній ринок, «не спроможний» розв'язати ці проблеми, переконана депутатка Київради Лілія Пашинна зі «Слуги народу». «Про те, що Житній ринок у дуже поганому стані, я дізналася ще тоді, як стала депутаткою, тобто десь наприкінці 2020-го – початку 2021 року. Бюджетні запити формує профільний департамент. Йому неодноразово озвучували, що ринок потребує ремонту, казали: робіть щось. Я член бюджетної комісії, ми можемо на це виділяти кошти, але від департаменту потрібен бюджетний запит. Але реакції не було. Добре, після 2022 року у нас, скажімо так, нові виклики в житті, але ж і до повномасштабної війни вони навіть не робили проєкти. Запитання – чому?» – пояснила вона свою точку зору в коментарі Віледжу.
Попри те, що ринок називають дотаційним, це не зовсім так. За інформацією, яку Віледж отримав від Департаменту промисловості, доходи комунального підприємства «Житній ринок» за 2024 рік становлять 17 мільйонів гривень, витрати на утримання – майже 16 мільйонів. Тобто річний прибуток ринку – понад 1 мільйон гривень. Але цих коштів не вистачає навіть на ремонт аварійного даху, не кажучи вже про інженерні комунікації.
Орендар, якому дозволили не платити
Частину приміщень другого поверху Житнього ринку досі офіційно орендує ТОВ «Танджерін». Раніше компанія представляла інтереси Tarantino Family й німецького бізнесмена Флоріана Боллена, який купив цю мережу ресторанів. Він планував оновити Житній ринок, зберігши функцію ринку та зробивши там фудхол. Детальніше про ці плани ми розповідали тут.
Мережа Tarantino Family збиралась оновити Житній ринок, зробивши на ньому фудхол. Візуалізації надані Віледжу Флоріаном Болленом
Але згодом Боллен заявив, що залишив проєкт на Житньому через корупційні ризики, а «Танджерін» – продав. Новим керівником компанії став Валерій Аракчеєв, якого видання NV пов’язує з колишнім народним депутатом від партій «Удар» і «Блок Петра Порошенка» Валерієм Іщенком.
Ані зі старими, ані з новими власниками «Танджерін» не почав ремонт на Житньому, передбачений договором оренди. Щобільше, орендар просто перестав платити. КП судилося із «Танджеріном», щоби стягнути понад 4 мільйони гривень боргу за оренду. Однак програло суд першої інстанції й апеляцію: суд послався на рішення, яке заборонило експлуатацію приміщень через порушення пожежної безпеки (ті самі, які директор ринку називав «поточними питаннями»), і визнав за «Танджеріном» право не платити оренду.
Ми запитали в КМДА, що планують робити з цією ситуацією. Відповідь була така: «Договір оренди, який укладено між ТОВ «Танджерін», Департаментом комунальної власності м. Києва та КП «Житній ринок», чинний».
Аукціон, який не відбувся
Уже маючи на Житньому одного орендаря, який не виконав своїх зобовʼязань, КМДА вирішила знайти нового. У березні 2024 року на аукціон з оренди виставили ще одну частину приміщень ринку (перший поверх, підвал і частину другого поверху). На подачу заявок тоді відвели лише кілька днів.
Через розголос і протести громади аукціон скасували. Тоді створили робочу групу «з пошуку шляхів приведення будівлі критого ринку на вул. Верхній Вал, 16 до належного технічного стану». До неї ввійшлипереважно чиновники КМДА, а також деякі депутати міськради та громадські діячі (серед них Євген Клопотенко).
Робоча група зібралася на засідання три рази. На останній зустрічі її члени підтримали шлях, що Житній треба залишити в комунальній власності, але передати в довгострокову оренду з умовами – ринок і далі бути ринком і не буде змінювати зовнішній вигляд. Відповідний проєкт рішення мали розробити департаменти промисловості й комунальної власності КМДА.
Утім, не всі погоджуються, що саме передача ринку в оренду вбереже Житній. Проти цього рішення на робочій групі голосували Євген Клопотенко й депутат Київради від «Голосу» Тарас Козак. Перший пропонує передати ринок в професійне управління, а другий – продати його. Тож розгляньмо детальніше всі ці варіанти (і хто в них зацікавлений).
Варіант перший – здати в оренду
Хто зацікавлений: імовірно, BGV Group Геннадія Буткевича (один зі співвласників мережі АТБ)
Як ми вже зазначили, у 2024 році КМДА збиралась провести за прискореною процедурою аукціон на оренду приміщень Житнього ринку. Торги тоді не відбулися, але обставини варто згадати. Заявка на оренду, яка розпочала процедуру аукціону, надходила від ТОВ «Севентін Трейд», засновником якої є боксер Олександр Усик. У коментарі Віледжу він каже, що вже відмовився від ідеї, щось робити на Житньому:
«У нас із командою та партнерами часто бувають різні бізнес-ідеї, щось «вистрілює», щось ні. Що саме це була за ідея – уже неважливо, бо вона зрештою не була реалізована, пріоритети змінилися, і далі жодного інтересу до цього об'єкту ані я, ані моя команда не маємо».
Імовірно, такий інтерес може мати BGV Group Management. Це інвестиційна компанія власника мережі супермаркетів АТБ Геннадія Буткевича, яка розвиває проєкти в різних секторах, серед них – девелопмент. Той факт, що BGV цікавилась Житнім, підтвердив Віледжу Євген Клопотенко, який мав розмову з компанією.
За збігом обставин, BGV є багаторічним партнером Олександр Усика. І якщо останній стверджує, що вже не має бізнес-інтересу в Житньому, то в компанії Буткевича не відповіли на наше аналогічне запитання. Цікаво, що BGV незабаром відкриє в Житомирі новий ТЦ під назвою «Жито».
Хто підтримує передачу Житнього в оренду
Цей шлях – офіційна позиція КМДА, її відстоює заступник Кличка й депутат Київради від УДАРу Валентин Мондриївський і два профільні департаменти КМДА – комунальної власності й промисловості та розвитку підприємництва. За передачу Житнього в довгострокову оренду проголосувала й робоча група при КМДА. Умови передачі Житнього в оренду мають бути такі: збереження зовнішнього вигляду будівлі та функції ринку в ній.
Аргументи на користь довгострокової оренди
Ринок залишиться у власності громади Києва. Місто отримуватиме постійні надходження від оренди.
Орендар матиме провести капітальний ремонт власним коштом, зберігши функцію будівлі і її вигляд. Місто зекономить кошти з бюджету на це.
У разі невиконання умов договір з орендарем можна розірвати.
Але все це в теорії.
Ризики:
Житній ринок уже має одного орендаря, який не платить орендну плату, але продовжує бути орендарем. Питання його «виселення» з Житнього не вирішено.
Під здачею в оренду може ховатися тіньова приватизація ринку. Відповідно до закону про приватизацію, орендар має право викупити обʼєкт без аукціону за ціною незалежної оцінки, якщо зробив «невід'ємні поліпшення майна» на суму не менше 25% його вартості. (Щоправда, народні депутати хочуть прибрати цю норму. Верховна Рада вже схвалила за основу законопроєкт, який дасть орендарю переважне право викупати обʼєкт тільки за найвищою ціною, яку запропонують на аукціоні).
Відкрито зацікавленість в оренді ніхто не висловлював, тож оцінити, хто претендує на неї та які має наміри, неможливо.
Варіант другий – продати
Хто зацікавлений: Андрій Журжій й інвестиційна компанія Inzhur
Рішення про продаж Житнього ринку через аукціон «Прозоро.Продажі» в січні 2025 року зареєстрував депутат від «Голосу» Тарас Козак. Його підтримав Андрій Журжій, засновник і СЕО компанії Inzhur (у коментарі для Віледжа Журжій стверджує, що не лобіював це рішення).
Компанія Журжія ще раніше створила фонд «Inzhur Житній», щоби викупити ринок у міста й «перетворити його на центр тяжіння». Понад 2 тисячі людей уже зробили свої внески в цей фонд. «Це кияни, яким не байдужа доля Житнього, які хотіли би бачити там саме ринок, місце, яке би обʼєднувало людей на Подолі, а не черговий «монстр» або торгівельний центр. Це небайдужі містяни, які не словом, а власною гривнею показують, що вони готові змінювати місто», – каже про інвесторів Журжій.
Андрій Журжій розповів міському голові Віталію Кличку та його заступнику Валентину Мондриївському свої бачення майбутнього Житнього ринку. Андрій Журжій
Що Inzhur пропонує зробити з Житнім
Inzhur разом із міжнародною компанією Colliers та українською архітектурною компанією AVR створили концепцію перетворення Житнього ринку. Вони пропонують провести там капітальний ремонт, але зберегти архітектурний вигляд.
На ринку має залишитися основна функція – торгівля їжею та продуктами, але можуть додатися інші. Так, на першому поверсі планують зробити фудхол на 800 місць, сцену для івентів, магазини. Традиційний ринок пропонують перенести на другий поверх, а на подвірʼї організувати продаж фермерських продуктів. На антресолі хочуть зробити видовий ресторан, спортивний зал (чи івент-простір), а також теплиці. У підвалі має бути паркінг-укриття на 60–70 авто.
Референс: Ринок TimeOut Market у Лісабоні. Dmitry Brant
Що по грошах:
Внесок у ремонт Житнього попередньо оцінюють у 500–700 мільйонів гривень. «Ми оцифрували ринок за кресленнями, за яким він був збудований, і маємо його 3D-модель. Маючи дані щодо обсягу робіт (об'єм скління, підлоги, стін, повітря, яке потрібно кондиціонувати) й знаючи, скільки коштують ті чи інші роботи, ми можемо порахувати орієнтовну вартість ремонту», – пояснює в коментарі Віледжу Журжій.
Загалом інвестиції на придбання будівлі й на ремонт він оцінює у 20–25 мільйонів доларів. За попередніми оцінками, їх можна повернути за 10–15 років, каже Журжій.
«Це не найприбутковіший проєкт. І 10 років [на повернення інвестицій] буде вважатися абсолютно прийнятним терміном для цього об'єкта. Чи реалістично це? На сьогодні – так. Детальніше потрібно врахувати. І ми це робимо зараз, – розповідає Журжій. – Якщо після підрахунків виявиться, що це неприбутково, ми так і скажемо. І не будемо брати участь [в аукціоні]. Наше завдання – не просто виграти тендер, наше завдання – зробити класний проєкт, який буде комерційно успішним для інвесторів».
Аргументи на користь приватизації Житнього:
Місто не справляється з управлінням ринком, про що свідчить його стан.
Чинний орендар не проводить ремонт, ринок і далі занепадає. Та й будь-який новий орендар теж не буде готовий вкладати значну суму коштів у ремонт, бо може не встигнути відбити інвестиції, адже «договір оренди можна розірвати, наприклад, через суд», вважає депутат міськради Тарас Козак.
Якщо віддачею ринку в оренду ринку може ховатися тіньовий продаж за мізерною ціною, то під час приватизації місто отримає більш адекватну ціну за нього. «Отримані від продажу кошти можна буде використати й на допомогу ЗСУ, і на інші потреби міста», – заявив Козак.
Ризики
У ринку зʼявиться новий власник, який має свої інтереси. У договорі купівлі-продажу можна прописати зобовʼязання – зробити ремонт, залишити функцію ринку. Однак, за законом про приватизацію, строк цих зобовʼязань не повинен перевищувати пʼять років. Тож після пʼяти років власник зможе зробити з Житнім що завгодно. Це загрожує «перетворенню будівлі на комерційний чи розважальний об’єкт», вважає заступник голови КМДА Валентин Мондриївський.
Бізнесмен Андрій Журжій каже, що запобіжником будуть умови до тендеру й договір, який укладуть із покупцем. Цей документ має передбачити, що новий власник проведе ремонт протягом трьох років. Якщо цього не станеться, місто зможе повернути собі Житній.
«Сенс знести ринок є тоді, коли ви отримали його задарма. Якщо покупець інвестував десятки мільйонів доларів, щоби зробити з нього ринок – не на папері, а реально провів капітальний ремонт – він нічого з іншого з ним найближчі 20 років робити не буде. Бо він спочатку буде повертати інвестиції, а потім ще захоче заробити. І жодного економічного сенсу знести цю будівлю немає, бо не коштує гектар землі в Києві 25 мільйонів доларів».
Варіант третій – віддати в професійне управління
Хто зацікавлений: Євген Клопотенко
Шеф-кухар, громадський діяч Євген Клопотенко пропонує залишити Житній у власності громади Києва, але віддати в професійне управління. «Давайте проведемо конкурс на управління Житнім ринком. Усі охочі зможуть податися, і та команда, що виграє, візьме в управління ринок. Далі створимо наглядову раду, яка буде контролювати цю організацію. І так цим займатимуться професіонали, які готові брати відповідальність», – пояснює Клопотенко в розмові з Віледжем.
До організації можуть увійти, приміром, засновниця «України без сміття» Євгенія Аратовська, голова Ради урбаністики Києва Віталій Селик, архітектор Юліан Чаплінський, гендиректор ВДНГ Євген Мушкін, активістка Уляна Пчолкіна, співласниця Kacho Group Аліна Качоровська.
«Якщо ви спитаєте про мою мотивацію, то вона не в грошах чи в амбіціях мати власний ринок. Моя мотивація – лише зберегти його, зробити нормальну модель взаємодії з міськими просторами комунальної власності й показати, що такі кейси можуть бути. У мене є бажання й немає страху відповідальності. Я можу залучати ресурси під моє лице, якщо треба. У мене є команда й експертиза в їжі. Ми вміємо робити великі івенти. Я можу це зробити безплатно для міста, – каже в розмові з Віледжем Клопотенко. – Я в Києві народився. Це мій ринок. Вони можуть що завгодно робити. Якщо він поламається та впаде, то знайду кошти і його відбудую. У нас буде однаково Житній ринок».
У 2023 році Євген Клопотенко провів обговорення щодо майбутнього Житнього ринку, на яке запросив представників місцевої влади, бізнесу, активістів, урбаністів і жителів Подолу. Пресслужба Клопотенка
Що Клопотенко пропонує зробити з Житнім
За концепцією, Житній має стати майданчиком для місцевих фермерів і крафтових виробників. На першому поверсі пропонують залишити торгові ряди та продуктові магазини. На другому – зробити ресторани, фудкорт і майданчик для івентів. Тераси планують відвести для торгових точок і кавʼярень.
Відновлювати будівлю хочуть поетапно, щоб не закривати ринок на ремонт і не вкладати відразу великі кошти в реконструкцію. «Помити й ревіталізувати перший поверх можна вже зараз», – вважає Клопотенко.
Один із перших кроків нових менеджерів – зробити прозорою оренду місць на ринку. «Ми писали запит, питали, скільки коштує оренда, але за чотири тижні нам ніхто не відповів. Зараз ніхто «лівий» не може орендувати там місце», – стверджує Клопотенко.
Що по грошах
Першочергові вкладення в ремонт ринку команда Клопотенка оцінює в 118 мільйонів гривень. «Такі кошти нам треба вкласти протягом 1,5–2 років, щоб отримати помитий і не аварійний ринок. Ми рахували базові речі – ремонт даху, першого та другого поверхів», – пояснює Клопотенко.
Ремонт покрівлі, за його словами, обійдеться приблизно в 30 мільйонів гривень (таку суму назвали фахівці, які проводили оцінку). Решта коштів підуть на поточний ремонт приміщень. «Як ми рахували? У нас є дані, скільки ми витрачаємо на ресторан із нуля. Ми взяли ту саму методологію, тільки порахували для площі Житнього ринку», – каже він.
Озвучена цифра не включає заміну комунікацій і встановлення вентиляції, як того вимагає пожежна безпека, а також ремонт вікон. «Якщо все це разом рахувати, то виходять величезні гроші, – погоджується Клопотенко. – Але ми хочемо показати, що не потрібні 10 мільйонів доларів для порятунку Житнього. Не треба залучати сюди мільярдний бізнес. Бо, щоб повернути такі вкладення, він із ринку зробить те, що хоче», – каже Клопотенко.
Клопотенко називає кілька варіантів для залучення коштів на ремонт Житнього – краудфандинг, допомога міжнародних організацій і донорів – приміром, World Central Kitchen Хосе Андреса, банківський кредит.
Прибутковість ринку, за оцінками команди шеф-кухаря, може скласти 30 мільйонів гривень на рік – 2 мільйони на місяць.
Ризики
Передача комунального ринку в управління іншій організації – це державно-приватне партнерство. Схоже, що в КМДА не готові на такий крок.
«Мені [заступник голови КМДА Валентин] Мондриївський сказав, що, на жаль, немає процедури передачі в управління. Бо це державно-приватне партнерство. Воно наче є, але не можна. Тому це не розглядається, – розповідає Клопотенко результати своєї зустрічі з профільним заступником Кличка. – Я кажу: тоді поставте мене директором Житнього ринку. Нехай юридично, за документами, я буду директором, я готовий узяти відповідальність. Проте однаково буде громадська організація, яка працюватиме окремо як наглядова рада, а я слухатиму їх і робитиму, що вони кажуть. Але поки політичного рішення щодо цього немає».
Ми намагалися отримати відповідь пана Мондриївського, чому такий варіант не розглядається, але він не знайшов час, щоби дати нам коментар.
Євген Клопотенко обговорював із заступником голови КМДА Валентином Мондриївським майбутнє Житнього ринку. Валентин Мондриївський
Резервний варіант – визнати Житній памʼяткою
Деякі активісти й депутати Київради закликають надати Житньому ринку охоронний статус. На їхній погляд, це може зберегти будівлю, кому би вона не дісталася. «Віддати Житній ринок, який досі не визнано пам'яткою, на приватизацію означає приректи його на знесення. Як не зараз, то через кілька років», – вважає урбаніст Олександр Рак.
Підготовка документів для надання об'єкта охоронного статусу може займати багато місяців. І, наскільки стало відомо Віледжу, ця робота ще не почалася.
Ризики
Якщо будівлю визнають памʼяткою архітектури, то її можна буде тільки реставрувати – а це дорожче й довше, ніж капітальний ремонт. Тож ті, хто справді хотів би відновити Житній ринок, можуть відмовитися брати в цьому участь.
Приміром, ані Андрій Журжій, ані Євген Клопотенко, які відкрито висловлюють зацікавленість у долі Житнього, не підтримують таку ідею на цьому етапі. Журжій вважає, що надання охоронного статусу Житньому – «смерть будівлі». «Надання статусу пам'ятки передбачає, що ви маєте робити не ремонт, а реставрацію будівлі. Іншими словами, ви будете пензликом водити по старих іржавих конструкціях замість того, щоб замінити їх на сучасні енергоефективні фасади – у тому ж розкрої, у тому ж вигляді», – зазначає він.
З ним солідарний Євген Клопотенко: «Якщо ми вже будемо бачити, що там щось жахливе несеться, то треба присвоїти Житньому статус памʼятки. Але на цьому етапі – це ще один цвях у його труну забити. Бо охоронний статус означає, що ти, наприклад, дах замінити не зможеш».
Журжій пропонує говорити про надання статусу памʼятки лише тоді, коли будуть завершені ремонтні роботи: «Мене не лякає статус пам'ятки місцевого значення як такий. Мене лякає цей статус на етапі, коли ви маєте інвестувати в цю будівлю, тому що тоді ремонт буде коштувати дорожче й тривати довше, а вже й так нема куди. Це буде означати просто поховати будівлю. Потім, будь ласка, давайте статус пам'ятки».
«Охоронний статус захищає ринок від можливого свавілля власника, – апелює до них депутатка Київради Євгенія Кулеба («Слуга народу»), із якою поспілкувався Віледж. – Я дуже поважаю Женю Клопотенка й те, що він робить для популяризації української кухні. Я не знайома й не можу нічого сказати про пана Журжія, але виглядає так, ніби він теж хоче створити сучасний простір у Житньому ринку. Але в мене немає гарантії, що цим людям дістанеться будівля. Торги на Prozorro – про чесну конкуренцію. І перемогти там може людина, яка захоче на місці Житнього побудувати ЖК або торгівельний центр. І якщо не буде охоронного статусу, вона не буде вкладатися в реставрацію, а знесе його під нуль, і з однієї цеглини фундаменту під виглядом реконструкції побудує щось нове, бо так дозволяє наше законодавство».
Ну і ще один варіант (але не варіант)
Ще один варіант урятувати Житній – це не перекладати на бізнес зобовʼязання з його ремонту. Провести реконструкцію можна було би за кошти міського бюджету.
Ми запитали в КМДА, чи розглядають таку можливість, у відповідь Департамент промисловості послався на «дефіцит коштів у бюджеті міста Києва». Але сказав, що «опрацьовується питання щодо можливості виконання ремонтних робіт будівлі, зокрема із залученням коштів інвесторів».
«Грошей для цього в бюджеті достатньо, адже у 2024 році невикористаний залишок бюджету Києва є більшим за весь бюджет Львівської громади, – зазначає урбаніст Іван Вербицький. – Київська міська рада, яка має право на ухвалення рішень щодо майна громади Києва, включно з Житнім ринком, має дати оцінку діям Київської міської адміністрації, яка є її виконавчим органом, і виділити належне фінансування на утримання й ремонт ринку».
«Це питання обговорювалося, але група депутатів і мер вважають, що під час війни використовувати такі бюджети на ремонт Житнього ринку недоцільно, – каже Євгенія Кулеба. – Я ж вважаю, що це не справжній аргумент, тому що в нас під час війни будуються розв'язки, перекладається бруківка. Житній – це знаковий об'єкт для Києва, і я вважаю, що на нього можна було витратити гроші».
Фото: Сергій Мирошніченко для Віледж