Громадський простірЩоб бабусі й бізнеси довкола заробляли. Подоляни й урбаністи – про те, яким може бути Житній ринок
Чому потенційному інвестору важливо співпрацювати з громадою, а місту – розвивати інфраструктуру
Більшу частину площі Житнього ринку планують здати в оренду на 15 років – за умови, що орендарі почнуть капітальний ремонт ринку впродовж шести місяців після укладання договору. Спочатку на подачу заяв потенційним орендарям дали всього п’ять днів, але після суспільного розголосу терміни подовжили до 25 днів.
Про плани реконструкції Житнього ринку говорять ще з 2017 року. Хотіли трансформувати й простір довкола ринку: концепцію представляло архітектурне бюро Сергія Махна. Але востаннє комплексний ремонт Житнього ринку здійснювали ще в 1980 році, тобто тоді, коли його ввели в експлуатацію.
Редакторка The Village Україна Вікторія Кудряшова поговорила з директоркою урбан-бюро Big City Lab Вікторією Тітовою, яка хотіла б розробити концепт для Житнього ринку, і з модераторкою сусідської спільноти «Подоляночка» Анастасією Нагірняк, яка пояснює, чому співпраця з громадою потрібна не лише потенційним орендарям ринку, але й місту.
Фото з архіву директора Житнього ринку. Відскановані Павлом Калюком
Чому важливо реконструювати Житній ринок
Житній ринок – це найдавніший ринок Києва, який досі працює за призначенням. Торговці збиралися тут ще за часів Київської Русі. Критий ринок – зразок радянського ультрамодернізму 1970-х років – тут звели в 1980 році.
Ринок не є будівлею у традиційному розумінні, а навісом, який має увігнуту форму. Тобто там немає несних стін, це просто облицювальні конструкції, які його закривають. Увігнутий дах Житнього – результат вантової конструкції. Цей архітектурний ансамбль дає змогу накривати величезні площі дахом, що сам є несною конструкцією, розповідав The Village Україна колишній директор ринку Вадим Фіоктістов.
Також це один із трьох комунальних ринків Києва, крім Бессарабського та Володимирського. Це означає, що рішення щодо його роботи ухвалює КМДА через профільний Департамент комунальної власності.
Суди, борги й попапи від команди шеф-кухаря Євгена Клопотенка: через повну хронологію ми розповідали, що відбувається з Житнім ринком.
Фото з архіву директора Житнього ринку. Відскановані Павлом Калюком
Що не так з аукціоном
У березні 2023 року оголошення про оренду Житнього ринку опублікували на Національній електронній біржі. У межах угоди орендар має за власні кошти провести капітальний ремонт ринку, зокрема полагодити дах, інженерну мережу та комунікації.
Після оголошення аукціону шеф-кухар Євген Клопотенко висловив занепокоєння, що Житньому готують долю Сінного ринку, тобто навмисно доводять до занепаду, щоби перетворити на ТРЦ чи «висотку». Клопотенко написав, що такий короткий термін для подачі заявок – п’ять днів – може бути ознакою того, що аукціон готують під конкретного переможця.
Натомість директор Житнього ринку Ігор Цеханський це заперечив і зазначив, що конкурс є «відкритим і прозорим». За словами міського голови Віталія Кличка, п’ять днів – це мінімально допустимий термін подачі заявок під час дії воєнного стану. Утім, терміни подачі заяв на аукціон усе-таки продовжили – тепер на це є 25 днів.
«Жодна притомна людина не зможе за п’ять днів оцінити всі ризики, зібрати бізнес-модель, ухвалити рішення та вийти з пропозицією. Тому у всіх і виникли підозри, що хтось уже готовий робити пропозицію, а всі інші за бортом. Круто, що ця історія набула такого розголосу», – вважає директорка урбан-бюро Big City Lab Вікторія Тітова.
«Коли оголосили, що Житній ринок здають в оренду на 15 років, то це миттєво почали обговорювати в сусідських подільських чатах, – розповідає модераторка спільноти «Подоляночка» Анастасія Нагірняк. – Сусіди поділилися на дві групи: ті, хто вважають, що це шлях у нікуди й що Житнього не стане, і ті, хто повірив у можливі зміни. Бо раніше ринок здавали в оренду не на тривалий час і лише «шматками» на другому поверсі. Орендарі не хотіли вкладати в це фінансування, бо не відчували своєї відповідальності за майбутнє цього місця», – коментує Нагірняк, додаючи, що зараз спільнота перебуває в «активному очікуванні» щодо того, якою буде подальша доля Житнього ринку.
Як ТЦ створюють навколо «мертві зони» і як ринок активує підприємців довкола себе
Збереження функції Житнього ринку – одна з основних вимог громади. У «Подоляночці» також висловлюють побоювання, що ринок може перетворитися на фудкорт. «Якщо якесь місце зберігає певну функцію протягом багатьох років, її потрібно зберігати, – каже директорка Big City Lab – Тому Житній варто зберегти саме у формі ринку, де присутність фудкорту – доповнювальна функція», – вважає Вікторія Тітова. Просимо директорку урбан-бюро пояснити з погляду урбаністики, чому торгові центри «засмоктують» у себе людський трафік, а ринки – навпаки.
«Торговий центр – величезна махіна, бізнес-модель якої – привести до себе людей та утримувати їх максимально довго, щоби вони хотіли купити все чи провести всередині якомога більше часу, – розповідає Вікторія Тітова. – Коли людина виходить звідти, то закриває всі потреби, вона втомлена. Тому навколо не може бути нічого комплементарного торговому центру, бізнесам важко. Хіба що може розвиватися магазин автотоварів, наприклад, якого немає в ТРЦ», – пояснює Тітова.
І торгові центри, й ринки створюють потік, але завдання ТЦ – капіталізувати цей потік, зробити так, щоби люди витратили всі гроші всередині. Натомість у ринку такого завдання немає, він має певний функціонал, наприклад, спеціалізується на продажу продуктів чи одягу. Тобто людина вирішує одну задачу, але має й інші, які не також могла би вирішити на місці. Саме тому ринок може бути «магнітом» для підприємців, пояснює директорка урбан-бюро.
Довкола ринку можуть працювати будь-які сервісні бізнеси з власною цільовою аудиторією: наприклад, люди зайдуть на Житній купити яблука, а в кафе поблизу ринку зможуть випити кави. «Вигравати» також будуть шоуруми одягу, магазини декору для дому, книжкові крамниці, вважає Вікторія Тітова.
Чи треба українцям орієнтуватися на європейські приклади відновлення ринків
«Уночі я перелопатила десятки референсів і жоден не ілюструє потенціал цього місця, не дотягує за красою архітектури й сенсу, який він має для містян», – коментує директорка урбан-бюро.
Київ часто порівнюють із Берліном, тому одним із прикладів може бути відновлення громадою ринку Moabiter Markthalle в Берліні. Ринок звели в 1890–1891 роках. До 2010 року історичний ринок вважали збитковим, але після перевідкриття його вдалося оживити.
Загалом у Європі інший підхід до створення ринків, зазначає Тітова. Там ринки невеликі і їх багато. Наприклад, Барселона поділена на 47 мікрорайонів, де розташовані 43 ринки, це означає, що в пішій доступності люди можуть придбати свіжі фрукти й овочі. Так само у Відні або Торонто, які за кількістю населення менші за Київ – там облаштовані 81 і 105 ринків відповідно.
Крім того, у європейських містах більш утилітарний підхід до створення ринків, вважає директорка урбан-бюро. «Ринки все ще красиві, але не такі розкішні архітектурно, не такі fancy, як Житній», – коментує очільниця Big City Lab.
Закупитися на тиждень чи на одну страву: рутина використання ринку
Ще одна особливість Києва – те, що основна комерція відбувається на ярмарках або попап-ринках, які приїжджають у певні дні тижня та години, вважає директорка урбан-бюро. За її словами, стаціонарні й щоденні ринки не розвиваються, бо в цьому не зацікавлені їхні утримувачі:
«Хіба що Бессарабський ринок живе – він у центрі, там є, наприклад, «В’єтнамський привіт», китайська їжа. А Лук’янівський ринок, наприклад, це страшне місце, я лише один раз там була й більше не приходила, – розповідає Тітова. – Та й на Житньому щось купую, лише коли йду повз, як-от квіти. Усередину не заходила, бо просто не розумію, що я там можу робити та коли можу прийти». Усе через брак комунікації та прозорої структури, додає очільниця Big City Lab.
Причина популярності попап-ринків може бути й у темпі міського життя, зазначає Вікторія Тітова. Умовно кажучи, наші мами й бабусі мають традицію закуповувати продукти раз на тиждень і готувати наперед, але молодь у великих містах усе частіше обирає ходити на закупи під конкретні страви, максимум – купувати продукти на три дні (або взагалі замовляє доставлення чи ходить у заклади). Але це не означає, що щоденні ринки не будуть популярні серед молоді, бо їх можна спланувати як простір для людей різного лайфстайлу:
«Якби не було комендантської години, міг би бути нічний ринок. Тобто люди, які виходили б із клубу на Кирилівський чи Closer о 3:00 або 4:00, знали б, що на Житньому ринку їх завжди погодують», – каже Вікторія Тітова. Вона також згадує, як колись була на концерті на Житньому: «Там є такий мезонін, наполовину накритий другим поверхом. Дивишся вниз, а там ці вивіски: «Баранина», «Яловичина», – усміхається Тітова.
«На Юрківській ярмарок проходить кожен четвер. Це не просто люди щось продають, це також місце обміну новинами, нетворкінгу, спілкування та знайомств, – вважає модераторка спільноти «Подоляночка» Анастасія Нагірняк. – Наприклад, я можу запитувати в улюбленої продавчині, як справи в її онуків. Такого на постійній основі дуже не вистачає. І таким місцем міг би стати Житній», – вважає Нагірняк.
Зберегти архітектуру й додати безбар’єрність
Розробляючи концепцію Житнього, важливо зберегти те, що стосується архітектурних характеристик будівлі (як-от панно з «Варягів у греки» або металеві трикутники, що дають ламану ритміку фасаду), а змінити можна те, що стосується сучасного користування простором, вважає Вікторія Тітова.
Наприклад, можна розробити єдиний дизайн стійок для продажів, бо ця частина павільйону постійно змінювалося. Тобто можна уніфікувати, як розміщені ці стійки, якими мають бути вивіски товарів, як краще підвішувати овочі або фрукти й чи викладати товари на прилавку. І зробити це так, щоби, з одного боку, продавцям було зручно користуватися цим простором, а з іншого – стійки мали естетичний вигляд.
Також важливо зробити Житній ринок безбар’єрним. «Там є простір, щоби додавати щось навколо чи всередині. Я поки не робила глибокої аналітики, але з того, що пам’ятаю, у великій центральній залі цілком помістився би ліфт», – вважає очільниця урбан-бюро.
Про проблеми з безбар’єрністю не лише на Житньому ринку, але в цілому на Подолі каже й модераторка спільноти подолян. «Багато бруківки, немає переходів (або вони є й не понижені). Наприклад, перехід на Поштовій площі, де постійно купа людей, які не встигають перейти дорогу за певний час, у них ще й врізаються самокати. Дуже багато локальних проблем», – зазначає Анастасія Нагірняк.
Також Житній ринок також може стати мультифункціональним – крім основної функції, продажу їжі, додатковими можуть бути функції соціального та культурного хабу. Ще один принцип – це продумування максимальної корисності ринку, тобто пріоритезація його функцій у контексті максимального охоплення соціальних груп киян, днів тижня й сезонів.
Грубо кажучи, потрібно продумати різні сценарії використання: як завантажити ринок із ранку до вечора в усі сезони та за будь-якої погоди й для максимальної кількості людей. Наприклад, люди, які йдуть в офіс, могли би вийти сюди на ланч або на обід у будні дні, а у вихідні – піти на закупи. Увечері можна було б прийти відпочити з друзями, «купити яблуко та з’їсти його просто на місці».
Також можна зробити так, щоби ринок мав активності для будь-якого соціально-демографічного портрета: «З цим круто працює ВДНГ. У них у фокусі – родини з дітьми, але загалом на території знайдуть собі заняття люди різного віку й способу життя», – коментує Вікторія Тітова.
Не лише ринок, але й простір довкола
Замість стихійної торгівлі довкола ринку можна будо б продумати благоустрій території. «Якби можна було б зробити грамотний контакт між інвестором і містом, то місто могло би сказати: «Окей, ми тобі дозволяємо взяти будівлю в оренду, зробити там ремонт, але зі свого боку доводимо до ладу простір навколо ринку, який залишається у власності міста». Поки що це звучить фантастично, а навколо Житнього – купа тротуарів, переходів і стихійних паркувань», – коментує Вікторія Тітова.
За її словами, якби між містом і приватними інвесторами була би подібна кооперація, то, наприклад, Unit City «не обносив би себе парканом і був би більш відкритим». «Психологічно центр закінчується на Львівській площі, максимум – десь біля «Кооперативу». Але якщо довести до ладу дорогу до «Лук’янівської», то люди почали би це сприймати цю частину центру, – каже Тітова. – Бо Львівська площа до того, як там з’явилися бізнеси, теж була «окраїною». Так само навколо Житнього може бути набагато більше інвестицій, якщо впорядкувати інфраструктуру».
Модераторка спільноти «Подоляночка» Анастасія Нагірняк вважає, що стихійну торгівлю варто прибирати з транзитних шляхів, але натомість подумати, де бабусі могли би продовжувати легальну й комфортну торгівлю. «Можна щодня їх розганяти, але вони нікуди звідти не дінуться. Не думаю, що навколо ринку – місце для торгівлі. Зараз це просто транзитна зона, немає де затриматися. Це місце біля дороги, де дуже не вистачає озеленення, можливості сенсорно розвантажитися», – каже Нагірняк.
ФОТО: Кріс Кулаковська
У Big City Lab кажуть, що залюбки взялися б за розробку концепту в команді з Євгеном Клопотенком або в іншій колаборації, але поки що не мали про це розмов (команда Клопотенка запрошувала урбан-бюро на громадські обговорення 3 жовтня 2023 року, але тоді не змогли приєднатися через щільний графік).
Якщо команда урбан-бюро взялася б за розробку концепцію Житнього ринку, на це пішло би як мінімум три місяці, каже очільниця урбан-бюро Вікторія Тітова. Цього часу достатньо – і для того, щоб зібрати аналітику й підрахунки, й для того, щоби провести обговорення з громадою, додає Тітова.
За інформацією спільноти «Зберегти Квіти України», на кінець весни в команди Євгена Клопотенка була запланована презентація проєкту відродження Житнього ринку після обговорень із киянами. «Попри все це, аукціон оголосили без жодної взаємодії з ними. Правильно було би від міста прокомунікувати, що очікує місто від орендаря, і що є вже певні напрацювання», – коментують у спільноті.
Зараз команда Клопотенка готується до участі в аукціоні. «Залишаєтьcя одне з головних питань – наявний орендар. Два роки тому майже весь другий поверх ринку (понад чотири тисячі квадратних метрів) був зданий в оренду компанії «Танджерін». В умовах оренди тоді була прописана вимога провести капітальний ремонт ринку. За цей час «Танджерін» не тільки нічого не зробив для покращення стану ринку, але й не платив оренду (боргів накопичилося на більш, ніж чотири мільйони гривень). Наразі тривають суди, але договір оренди з ними в силі. Зараз місто виставляє на аукціон іншу частину ринку, але від потенційного орендаря також вимагає провести капітальний ремонт. Як два орендаря мають ділити між собою ремонт – питання, з яким в мерії пообіцяли розібратися», – коментує Клопотенко.
Не громада для простору, а простір для громади
Ще п’ять років тому Поділ був «доволі сумним місцем», вважає очільниця урбан-бюро: «Там було мало енергії, усього кілька креативних агенцій. Тобто флер артистичного місця ніби був, але швидше Поділ сприймали як місце з історико-архітектурною цінністю. Утім, подільська спільнота створила додала енергії – так з’явилися «Автостанція» чи «Спельта», – розповідає Вікторія Тітова.
Модераторка спільноти «Подоляночка» теж наводить цей приклад: «Мої сусіди почали стихійно збиратися на закинутій стоянці біля «Автостанції», місцеві продавці продавали якісь крафтові товари. Поступово це переросло в благодійні барахолки «Подільський шук», а далі там відкрили «Автостанцію», де зараз яблуку ніде впасти», – каже Анастасія Нагірняк.
Організаторка «Подільського шуку» Тетяна Паламар розповідає, що сусідська барахолка змінювала локації – від «Самосаду» до Валів і Житнього ринку, аж поки її почали не проводити на території «Автостанції»: «Ми прочитали книгу «Тактичний урбанізм». Там сто разів згадувалась ідея про використання стоянок на вихідних. Планували робити перший «Шук» у сезоні на стоянці біля «Сільпо», на Оленівській, але з власником стоянки не вдалося домовитися, треба було кудись терміново переносити. «Я йду біля автостанції, дивлюсь на неї – «чому б ні?» – заходжу до офісів (там тоді було 50 на 50 – офіси й автостанція), сходу знайомлюсь із керівником.
Виявляється, що він сам збирає кераміку. Я показую йому фото з минулого «Шуку» й домовляюсь про оренду всіх паркомісць на один день. На цей «Шук» прийшла наша сусідка, Яна. Наскільки я розумію, вона побачила потенціал локації та разом зі своїм керівником придумала концепт «Автостанції». На наступний «Шук» вони вже роблять ремонт, щоби відкрити піцерію. На третій «Шук» вони вже працюють. На перший «Шук» після повномасштабної війни – там уже відкривається другий заклад. І тепер в «Автостанції» є окрема піца «Шук».
«Шук» на «Автостанції»
Ще один приклад вдалої взаємодії громади – «Самосад», який подоляни створили понад вісім років на землі, що раніше орендувало російське посольство. За словами Нагірняк, утримання простору обійшлося не більше, ніж 2,5 мільйони гривень (плюс волонтерська праця й інфляція) за майже дев’ять років, тому «круті кейси насправді не потребують великих вкладень, якщо грамотно до цього підійти». Громада переважно сама утримує простір, але останнім часом до цього почали залучали й комунальників, зазначає Нагірняк. Загалом позицію міста можна схарактеризувати як «не заважають».
Модераторка спільноти подолян підкреслює, що після того, як містяни почали облаштовувати «Самосад», навколо сквот-саду почали «розквітати бізнеси»: наприклад, команда First Point запустила кафе «Афтернун». «Що більше там тусуються люди, то більше є запиту купувати щось навколо», – коментує Анастасія Нагірняк.
Зараз мешканці Подолу переймаються долею Житнього, а особливо – бабусь, які торгують там десятиліттями. За словами модераторки спільноти «Подоляночка», серед подолян були навіть пропозиції скинутися й самим узяти ринок в оренду.
«Ринок – це завжди центр громади, великий нетворкінг. Там купа місцевих продавців, також молодих підприємців, які розвивають свою крафтову продукцію. Якщо зробити там щось відірване від реальності, від потреб громади, яка там живе, то ніхто не буде цим користуватися, ніхто не буде залишати там гроші, – вважає Анастасія Нагірняк. – Але можна оживити сам Житній і простір довкола нього. Так він не просто буде приносити гроші закривати потреби громади – громада захоче створювати там щось нове».
У спільноті подолян визнають, що потенційному інвестору спочатку буде непросто: «Активна громада часто складається з молоді, але на Житньому багато літніх людей, які рідко долучаються до сусідських чатів чи беруть участь у фокус-групах, – каже Нагірняк, – Вони просто не мають досвіду чи розуміння, що можуть мати вплив. Але якщо ставити потрібні питання, то вони почнуть замислюватися. Треба відходити від «совка», що прийшов хтось зверху й сказав, як треба робити, а громада послухала. Громада має відчути, що потрібно їм. Для цього потрібно працювати з партисипацією, фасилітацією, потрібні терпіння й час».
Фото: Анна Бобирєва для The Village Україна
Не лише про протест, але й про створення. Не активісти, а просто сусіди
Спільнота «Подоляночка», яка, до слова, виграла чотири Верховних суди щодо введення в експлуатацію «Будинку-монстра» на Подолі, підкреслює, що «спільнотська двіжуха – це не лише про протест, але й про створення». Вони вважають себе скоріше не активістами, а сусідами, які живуть на старому Подолі (від метро «Тараса Шевченка» до метро «Поштова площа»), цінують горизонтальні зв’язки та спільну відповідальність за результати.
«Немає жодної людини, яка каже: «Так, подоляни, час виходити на толоку», – пояснює Анастасія Нагірняк. – Просто хтось із сусідів пише: «Я хочу висадити дерево в себе під будинком, у когось є саджанці?» І хтось відгукується, а інші відповідають, що теж хочуть приєднатися. Так стихійно й виникає толока».
Такий вектор взаємодії задав співзасновник спільноти Павло Калюк, якого жартома називають «мером Подолу». «Подоляночка» почала формуватися після подій Євромайдану. Модераторка Анастасія Нагірняк приєдналася пізніше, близько п’яти років тому: «Я була на одній події, де Павло був лектором. Тоді я жила в іншому районі та замислювалася над своїм місцем, думала, може, взагалі виїхати з країни. Але після спічу Павла про цінності сусідського об’єднання я зрозуміла: «Ось моє місце», переїхала на Поділ і почала стихійно долучатися до справ спільноти», – розповідає Нагірняк.
За її словами, «Подоляночка» відрізняється від сусідських чатів чи чатів ОСББ тим, що люди «не просто спілкуються, а впливають на простір довкола». Наприклад, перед початком повномасштабної війни громада самостійно скинулася на лікування дуба на вулиці Сагайдачного, дорогою до Поштової площі, а після початку повномасштабного вторгнення почали збиралися в «Хлібарі», власник якого не залишив Київ і продовжував випікати свіжий хліб. «Сусідська спільнота – це те, що працює на вулицях і в кав’ярнях», – коментує Нагірняк.
«Я хочу, щоби потенційні орендарі нас почули. Ми не просто купка активістів, які заважають щось робити, ми люди, які можуть зробити зміни, а це величезний ресурс. І реалізації цього проєкту може сприяти не лише бізнес, але й місто, – додає модераторка спільноти «Подоляночка», – І це питання навіть ширше, ніж доля ринку. Місто не має стати будмайданчиком для міської влади. Не треба робити з Житнього ринку ще один «Будинок-монстр». Ми б зараз не протестували, якби забудовник нас послухав із самого початку й зніс би незаконні чотири поверхи. Тому не варто боятися співпрацювати з громадою через страх протесту. Практики сталої взаємодії вигідні всім. З малих спільнот виростає сильна демократична держава – із довірою та щільними горизонтальними зв’язками».