Громадський простірСуд віддав гектар землі ВДНГ приватній компанії. Що відбувається й чому це важливо

Гектар землі Національного комплексу «Експоцентр України» (виставковий центр) разом із 30% автомобільної дороги віддав Північний апеляційний господарський суд Києва приватній компанії «Віді-Мистецтво». Гендиректор ВДНГ Євген Мушкін вважає рішення незаконним і буде його оскаржувати.

Зокрема, керівництво «Експоцентру» стурбоване тим, що «приватна компанія отримала право проводити на землі ВДНГ будь-яку діяльність». Наприклад, будувати багатоповерхівку, огородити територію парканом чи ускладнити рух відрізком дороги, який відійшов у її користування. Мушкін ситуацію називає «рейдерством», а суддів, які ухвалили рішення, – «корумпованими».

Керівник компанії «Віді-Мистецтво» Олександр Шевченко звинувачення заперечує. Каже, що його компанія володіє одним із будинків на території ВДНГ уже понад десять років. Цей павільйон, за словами Шевченка, він придбав «офіційно, прозоро й за великі гроші». Будинок віддали в користування громадській організації «Відчуй», що допомагає дітям із вадами слуху. За цей час «Віді-Мистецтво» побудувала тут безкоштовний дитячий майданчик для дітей ГО і відвідувачів ВДНГ, додають у компанії. Рішення суду вони вважають законним.

Юрист Марк Мусієнко каже, що згідно з рішенням суду земля на ВДНГ не відійшла у приватну власність «Віді-Мистецтво». Земля продовжує бути державною власністю. Оскільки компанія отримала тільки право сервітуту, а не право приватної власності над цим гектаром ВДНГ.

Разом з юристом розбираємося, що таке сервітут, які права він дає компанії «Віді-Мистецтво» та чи є загроза використання землі ВДНГ.

Хто офіційний власник ВДНГ

ВДНГ (Національний комплекс «Експоцентр України») – пам’ятка культурної спадщини України. Це єдиний державний виставковий центр країни.

Територія ВДНГ складає близько 286,3 гектара. Комплекс «Експоцентру» складається зі 180 будинків і споруд.

ВДНГ перебуває в юридичному підпорядкуванні Державного управління справами (ДУС). Це спеціальний держорган, який займається матеріально-технічним, соціально-побутовим забезпеченням 130 держустанов та органів. Попри це, ВДНГ працює повністю на самоокупних госпрозрахункових засадах і не фінансується з держбюджету. Директором ВНДГ із 2017 року є Євген Мушкін.

Що сталося з гектаром землі ВДНГ

Північний апеляційний господарський суд Києва віддав гектар землі ВДНГ, а також 30% автомобільної дороги в користування приватній компанії «Віді-Мистецтво».

ТОВ «Віді-Мистецтво» входить до складу концерну «Віді Груп». Концерн займається кількома видами бізнесу: автомобільний бізнес, автомобільна логістика, страхування та фінансові послуги, а також девелопмент. «Віді Груп» є членом Всеукраїнської асоціації автомобільних імпортерів і дилерів і Ліги страхових організацій України. Своєю чергою, компанія «Віді-Мистецтво» займається керуванням комерційною нерухомістю, купівлею та продажем власного нерухомого майна, наданням допоміжних комерційних послуг. Згідно зі статутом, компанією керує Олександр Шевченко.

Відповідно до рішення суду «Віді-Мистецтво» отримала право сервітуту. Це можливість користування чужою (тут – державною) землею з певними обмеженнями. Ці обмеження встановлюють законом або договором. Так, компанія може користуватися землею, але не може бути її власником.

У чому полягає рішення Господарського суду м. Києва

До суду звернулася компанія «Віді-Мистецтво» з позовом до Національного комплексу «Експоцентр України». Крім цього, у справі була ще третя особа. До неї належать КМДА й Державне управління справами. Суд вказує, що ці сторони не заявили самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача.

Суть позову полягала в тому, щоби визнати договір особистого земельного сервітуту укладеним.

«Експоцентр» як відповідач сформулював відкликання, де вказав, що позивачем пред’явлені позовні вимоги до неналежного відповідача. «Експоцентр» є постійним землекористувачем земель ВДНГ, але не має права розпоряджатися цією землею.

«Експоцентр» зазначив, що запропонований договір особистого земельного сервітуту є обтяжливим для ВДНГ як постійного користувача. До того ж, на думку «Експоцентру», договір особистого земельного сервітуту є удаваним правочином і приховує договір оренди земельної ділянки. Сторона ВДНГ акцентувала на тому, що не створює жодних перешкод для «Віді-Мистецтво», зокрема, у проїзді на територію ВДНГ.

Усі матеріали справи тут. Після їхнього вивчення суд задовольнив позов «Віді-Мистецтво» та визнав договір особистого земельного сервітуту укладеним.

Що це означає

Землекористувач («Експоцентр») має право:

• відвідувати земельну ділянку, щоби контролювати її стан і використання
• вимагати відшкодування збитків, якщо сервітуарій («Віді-Мистецтво») такі збитки наніс

Водночас «Експоцентр» зобов’язаний:

• не перешкоджати використанню частини земельної ділянки в межах встановленого сервітуту
• не втручатися в господарську діяльність «Віді-Мистецтво»
• не перешкоджати експлуатації будівлі на цій ділянці землі
• не створювати додаткових обмежень та обтяжень для сервітуарія («Віді-Мистецтво»)

Сервітуарій («Віді-Мистецтво») має право:

• вимагати усунення перешкод, які виникають при використанні частини земельної ділянки, відносно якої встановлено сервітут
• вступати на земельну ділянку «Експоцентру», щоби дістатись до земельної ділянки під сервітутом – пішки, на транспортному засобі, техніці (у розумних межах) – для цілей господарського використання, експлуатації, обслуговування, перебудови, ремонту будівлі
• складати та зберігати будівельні матеріали на частині земельної ділянки, на яку поширюється цей договір
• використовувати ворота на всіх огорожах, що на цей час або в майбутньому можуть перетинати, проходити повз та/або поруч земельної ділянки, на яку поширюється цей договір
• встановлювати й обслуговувати на законних підставах топографічні стовпчики (репери), щоби відмічати межі земельної ділянки під сервітутом, а також попереджувальні знаки для зазначення меж і статусу земельної ділянки під сервітутом
• вчиняти інші дії, що можуть бути необхідними для виконання своїх статутних завдань

При цьому компанія «Віді-Мистецтво» зобов’язана:

• належно використовувати землю відповідно до цільового призначення та умов цього Договору
• не чинити дій, що можуть привести до погіршення якості та екологічного стану землі
• дотримуватися умов користування сервітутом, встановлених цим Договором
• не передавати будь-яким способом земельний сервітут іншим фізичним та юридичним особам
• відшкодувати «Експоцентру» збитки, якщо в результаті земля буде пошкоджена
• забезпечити компенсацію податку за частину земельної ділянки, на яку поширюється право особистого земельного сервітуту
• після завершення ремонту, реконструкції, перебудови/переобладнання будівлі, усунення аварій, приводити земельну ділянку під сервітутом у стан, приданий для її використання за цільовим призначенням

Крім цього, суд постановив, що сторони зобов’язані дотримуватися правил добросусідства. А також вони можуть змінити умови договору за спільною згодою.

Позиція ВДНГ: коментує директор «Експоцентру» Євген Мушкін

З 2000-х років «Віді-Мистецтво» володіє нежитловим будинком на території ВДНГ. Його побудовано у 1958 році. Колись тут розміщувався ресторан «Весна». У 1991 році «Весну» разом із рештою кафе «Експоцентру» передали в комунальну власність. А ще трохи згодом тодішні столичні чиновники продали цю будівлю, разом із кількома іншими. Так будинок перейшов приватній компанії «Віді-Мистецтво» – фірмі, що входить до складу відомої групи компаній «Віді Груп» (власники однієї з найбільших мереж автосалонів у країні).

До будівлі, що перейшла у власність «Віді», можна дістатися дорогою від КПП із боку Голосіївського проспекту. Поруч із будинком – відкрита зелена ділянка. Саме ця територія разом із дорогою та сквером і стали об’єктом суперечок між ВДНГ і «Віді-Мистецтво». Жодних перемовин щодо продажу землі з керівництвом ВДНГ «Віді-Мистецтво» ніколи не мали. Адже вони розуміють, що ми на це ніколи б і не погодилися.

Кілька разів поспіль представники компанії звертались до ВДНГ із пропозицією передати їм землю. Півтора року тому вони звернулись до нас із пропозицією підписати договір так званого «особистого земельного сервітуту». Сервітути надають право користуватися чужою земельною ділянкою для забезпечення доступу (проходу, проїзду) для можливості користування своєю власністю на цій чужій землі.

Але в нашому випадку це не договір сервітуту. Тобто із сервітуту тут тільки назва. Фактично це оренда державної земельної ділянки на території «Експоцентру». Сервітут встановлюється в ситуаціях, коли власнику будівлі обмежують доступ до особистого майна або відмовляють в можливості провести до нього інженерні мережі. Проте жодних подібних обмежень із боку ВДНГ «Віді-Мистецтво» ніколи не мали.

Щобільше, ВДНГ є користувачем землі, а її власник – держава в особі КМДА. Тобто без згоди власника укладання договорів сервітуту в принципі не можливе, адже є незаконним. Саме через ці причини ми не бачили й не бачимо зараз ані необхідності, ані можливості укладення такого договору.

Утім, попри відмову ВДНГ, 6 серпня 2020 року Господарський суд Києва вирішив, що договір про сервітут уже є укладеним, а згода ВДНГ для цього не потрібна. Це теж незаконно, бо не існує законних підстав вважати договір укладеним проти волі однієї зі сторін. Так, зараз ми фактично маємо прецедент, коли за допомогою судової системи приватна компанія здійснює поетапне рейдерське захоплення частини території Національного комплексу «Експоцентр України».

Якби компанія діяла в межах закону, вони мали б звернутися до власника землі, тобто держави в особі КМДА. Після цього державою розробляється проєкт землеустрою та вираховується скільки землі реально потрібно для обслуговування будівлі. Далі – черга розподілу земельної ділянки, коли її розмір визначено, вирізане «віконце» землі КМДА передає в оренду компанії.

Ми звернулися до Офісу президента, але поки що не отримали жодної реакції. Також звернулися з апеляцією Північного апеляційного господарського суду, щоби скасувати попереднього рішення й визнати укладення договору незаконним. Однак постановою від 4 лютого 2021 суд відхилив апеляційну скаргу «Експоцентру», ухваливши рішення на користь «Віді-Мистецтво». Усупереч нашим спробам захистити місце дозвілля мільйонів людей, компанія отримала від суду дозвіл використовувати державну землю ВДНГ приблизною вартістю в 60 мільйонів гривень на власний розсуд. Тобто зараз «Віді-Мистецтво» можуть проводити на території ВДНГ будь-яку господарську діяльність, а ми знаємо, як багато можна сховати за подібними формулюваннями.

Звісно, ми не плануємо залишати ситуацію й налаштовані рішуче. Зараз ми продовжуємо боротьбу за інтереси ВДНГ, принаймні інформаційну. Державна земля не може належати приватному підприємству, а те, що роблять зараз «Віді-Мистецтво», заручившись підтримкою судової системи, це рейдерство. Зараз ми хочемо набути максимального розголосу в цій справі.

Позиція «Віді-Мистецтво»: 

Компанія «Віді-Мистецтво» володіє будівлею на території ВДНГ уже понад десять років. Ми не вкрали її, не забрали обманом. Ми купили її офіційно за великі гроші. Чесно, прозоро та відкрито. Ми не знесли її, не відкрили там нічний клуб, не перекрили все парканом. Із 2016 року ми віддали цю будівлю в користування громадській організації «Відчуй», яка допомагає дітям із вадами слуху. Наша група компаній є членом глобального договору ООН із корпоративної соціальної відповідальності (КСВ). Тож у межах КСВ ми й передали приміщення в користування благодійній громадській організації. Покриваємо витрати на експлуатацію будівлі, комунальні та інші послуги, за які справляє з нас плату ВДНГ.

На жаль, побудувати добросусідські стосунки з керівництвом «Експоцентру» нам не вдалося. Ми постійно зіштовхувалися із проблемами доступу до будівлі. Платний заїзд на територію до своєї власності – це трохи нонсенс. Ніхто не платить кожного разу консьєржу, щоби пройти до своєї квартири в будинку.

Також нам не сподобався підвищений інтерес менеджменту до нашої власності. Керівництво ВДНГ постійно запитує нас про плани поверхів наших приміщень. Складалося враження, що вони хочуть змусити нас здати приміщення комусь зі «своїх» в оренду.

Останньою краплею в конфлікті став демонтаж дитячого майданчика біля нашої будівлі. Цей майданчик ми побудували насамперед для відвідувачів ГО «Відчуй». Але, звісно, користуватися ним могли всі охочі маленькі відвідувачі парку.

Про цей майданчик знало керівництво ВДНГ, його попередили. Але вони вирішили, що дитячий майданчик дітям не потрібен, і просто демонтували його.

Ми зрозуміли, що маємо захищатися в суді. Ми повинні мати право вільного доступу до своєї власності. Це логічно. І суд, дійсно, став на наш бік. Іншого рішення й бути не могло.

Ми не отримали цю землю в оренду, ми не приватизували її. Суд лише дозволив нам цією землею (землею, на якій стоїть наша будівля, і проїзд до неї територією ВДНГ) користуватися. Користуватися безперешкодно з боку керівництва ВДНГ. Це і є сервітут.

Ми не маємо права на землі під сервітутом будувати багатоповерхівку, встановлювати паркан, перекрити в’їзд чи копати там свердловину аж до земного ядра.

Але ми можемо вільно ходити цією землею, можемо вільно дістатися нашої будівлі. Так само як і всі відвідувачі ВДНГ.

Що таке сервітут і в чому проблема: коментує юрист Марк Мусієнко

Станом на день надання мого коментаря (11 лютого 2021 року), у реєстрі судових рішень відсутнє рішення суду апеляційної інстанції, а тому коментар буде наданий, враховуючи той обсяг інформації, який відомий, і перебуває в публічному доступі.

Конфлікт ВДНГ і «Віді-Мистецтво» вже багаторічний і, певною мірою, заморожений. Суть конфлікту полягала в тому, що працівники «Віді-Мистецтво» повинні були сплачувати 30 гривень за проїзд до своєї нерухомості, розташованої на ВДНГ.

Ми знаємо, що компанія «Віді-Мистецтво» зверталася до ВДНГ із пропозицією укласти договір особистого земельного сервітуту. Є відповідні звернення, які це підтверджують. Однак керівництво ВДНГ було проти укладення договору. Тому компанія звернулася до суду й на законних підставах отримала право сервітуту.

Право сервітуту не дає права на приватизацію. Це не рейдерство.

Сервітут – це можливість використання чужої земельної ділянки або її частини. Земельний кодекс України право земельного сервітуту визначає як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Як можна використовувати земельний сервітут

Для цього треба процитувати частину судового рішення першої інстанції. Стаття 99 Земельного кодексу України визначає перелік земельних сервітутів, встановлення яких можуть вимагати власники або землекористувачі земельних ділянок. Серед них:

Перелік видів земельних сервітутів не є вичерпним. Тобто законодавчо визначений перелік не є вичерпним. Його можна доповнити. Тому компанія «Віді-Мистецтво» мала право укласти договір особистого земельного сервітуту й реалізувати таке право.

Досліджуючи судове рішення першої інстанції, можна знайти аргументи суду із протоколом розбіжностей, який суддя поклав у зміст свого рішення.

Відповідно до ч. 4, 5 ст. 181 Господарського кодексу України за наявності заперечень щодо окремих умов договору, сторона, яка одержала проєкт договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження в договорі, та у 20-денний термін надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом із підписаним договором.

Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов’язана протягом 20 днів розглянути його, у цей самий термін вжити заходів для врегулювання розбіжностей із другою стороною, включити до договору всі ухвалені пропозиції, а ті розбіжності, що залишилися неврегульованими, передати в цей самий термін до суду, якщо на це є згода другої сторони.

Керівництво ВДНГ чи їхні юристи не склали протокол розбіжностей і не вказали свої зміни до договору. Чому так сталося – питання відкрите.

Судовий процес: чому засідання провели без журналістів

Суд мав право не пускати журналістів на засідання, адже станом на сьогодні продовжується «адаптивний карантин», суд має право обмежити перебування осіб у судовому засіданні. З цього приводу є відповідний лист Ради суддів, тому в більшості випадків зараз судові засідання проходять без участі сторін.

Що буде далі у справі ВДНГ і «Віді-Мистецтво»

Позиція «Віді-Мистецтво»

Директор «Віді-Мистецтво» Олександр Шевченко пропонує Євгену Мушкіну виконати рішення суду й підписати договір земельного сервітуту в редакції, затвердженій судом. Водночас пропонує підписати додаткову угоду до цього договору, яка дасть можливість зняти побоювання щодо діяльності компанії на території «Експоцентру». Зокрема, у додатковій угоді пропонується прописати, що «Віді-Мистецтво не матиме права огороджувати парканом земельну ділянку, проводити її забудову, перекривати в’їзди та виїзди, а також проводити приватизацію землі під сервітутом. Також серед пропозицій: залишити під сервітутом лише прибудинкову територію – для обслуговування приміщення, паркування транспорту, розміщення дитячого майданчика. Тобто скоротити наданий судом гектар землі до розмірів прибудинкової території.

Позиція «Експоцентру»

Керівництво ВДНГ вважає, що у випадку із землею «Експоцентру» це не договір сервітуту. Євген Мушкін каже, що фактично це може стати орендою державної земельної ділянки на території «Експоцентру». Кейс із «Віді-Мистецтво» може стати негативним прецедентом приватизації землі комплексу. Оскільки вже був не один випадок, коли землю ВДНГ хотіли продати, включно з територією, де зараз центральний паркінг. Зрештою землю відстояли й вона залишилася в державній власності. Ситуація з «Віді-Мистецтво» може запустити механізм щодо інших ділянок «Експоцентру». Директор ВДНГ Євген Мушкін хоче цьому запобігти.

Для цього «Експоцентр» звернувся з апеляцією до Північного апеляційного господарського суду, щоби скасувати попереднє рішення й визнати укладення договору незаконним. Однак постановою від 4 лютого 2021 суд відхилив апеляційну скаргу «Експоцентру», ухваливши рішення на користь «Віді-Мистецтво».

Тому «Експоцентр» буде оскаржувати рішення Господарського суду Києва від 6 серпня 2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 4 лютого 2021 року у Верховному суді в касаційному порядку.

На думку юриста Марка Мусієнка, «попереду цікавий судовий процес у касаційній інстанції». З часом ситуація взагалі може змінити вектор, адже станом на сьогодні ми бачимо лише частину документів, доказів і фактів. Щодо прецеденту, про який каже директор «Експоцентру» Євген Мушкін, він, справді, можливий. Юрист каже, що не потрібно забувати про інших суб’єктів, які мають приватну власність на території ВДНГ. Вони можуть повторити кейс «Віді-Мистецтво», але вже з іншою, невідомо якою, метою.