Як це працює«Найвигідніші умови на купівлю житла, відколи в Україні існує іпотека». Чи працює програма «єОселя»?

Восени 2022 року в Україні стартувала державна пільгова іпотека «єОселя». Спочатку скористатися пільговою ставкою могли лише військові, правоохоронці, науковці, медичні працівники та працівники освіти, для них ставка за іпотекою становить 3%.

Від серпня 2023 року програму розширили й тепер на іпотеку можуть претендувати всі українці віком від 18 до 70 років, які не мають власного житла. Для масової іпотеки ставка становить 7% річних. Максимальний термін іпотеки складає до 20 років, а мінімальний початковий внесок – 20% від вартості житла.

Брати таку іпотеку вигідно навіть за 7% річних у гривні, каже рієлтор Олексій Гнучіх. «Це дешевше, ніж купувати зі своїх грошей зараз, враховуючи інфляцію. Фактично держава готова його за вас гасити. Це дійсно дешево, майже безплатно», – відзначав фахівець.

Від старту програми за пільговою іпотекою видали вже понад 2500 кредитів на загальну суму понад 3,5 мільярди гривень. 

Розбираємося, як працює державна програма та наскільки вона вигідна; як подати заявку на іпотеку та які складнощі з цим виникають зараз; який середній розмір щомісячних виплат і скільки загалом на ринку доступно квартир, які підпадають під програму «єОселя».

Участь у програмі «єОселя» можуть взяти громадяни віком від 18 до 70 років, платоспроможні, які не мають житла й не перебувають під санкціями. 

Також пільговий кредит можуть отримати одинокі люди (які не мають працездатних родичів, зобов’язаних за законом їх утримувати), у власності яких менш як 52,5 м² житла. На кожного наступного члена сім’ї має бути не більш як 21 м² площі, щоби власник житла міг претендувати на іпотеку.

Не враховується нерухомість, розташована в районі проведення активних бойових дій та на території, яка перебуває в тимчасовій окупації.

Для окремих категорій населення, як-от військовослужбовці, правоохоронці, науковці, медичні працівники та працівники освіти, ставка за іпотекою становить 3% річних. Для усіх інших – 7%.

Програма державної іпотеки працює за таким принципом: держкомпанія «Укрфінжитло» надає банкам-учасникам програми кошти, а вони кредитують кінцевих споживачів, пояснює Forbes.

У програму інтегровані шість банків: «Ощадбанк», «ПриватБанк», «Укргазбанк», «Скай банк», «Глобус Банк» і «Укрексімбанк». Ще декілька банків-партнерів перебувають на стадії інтеграції.

Термін іпотеки складає від одного до 20 років, а мінімальний початковий внесок – 20% від вартості житла. Кожен банк може висунути свої вимоги щодо початкового внеску. 

Після старту програми українці вже отримали понад 2500 кредитів на придбання житла на загальну суму більш як 3,5 мільярди гривень, за даними «Укрфінжитло». Це у вісім разів більше, ніж кількість виданих кредитів за програмами комерційних банків. «Можна констатувати, що іпотека в Україні тримається переважно на державній іпотечній програмі», – відзначає Олена Дмітрієва, заступниця Голови правління «Глобус Банку», який інтегрований у програму «єОселя».

Водночас із січня до кінця травня 2023 року через брак коштів програма була призупинена. У червні кредитування відновили завдяки додатковому фінансуванню з відкритого ринку, а в серпні в уряді повідомили, що розширюють фінансування. Цих коштів (11,9 мільярда гривень) має вистачити, щоб профінансувати 10 000 сімей до кінця року, кажуть в «Укрфінжитло». 

«За [пільговою іпотекою] держава готова виділити (якщо ми говоримо про місто Київ) десь 1200 доларів на метр квадратний. Себто якщо ви купуєте квартиру до 54 квадратних метрів, то держава готова допомогти вам її узяти за 65 000 доларів, якщо у вас є ранній внесок у 20% від вартості, це 12 000 [доларів] у цьому прикладі. Пільгова ставка на весь термін кредиту – 3% та 7% річних. Це дуже вигідні умови. Дуже цікава програма», – коментував в інтерв’ю The Village Україна київський рієлтор Олексій Гнучіх.

«Розглянемо такий приклад: якщо ви візьмете іпотечний кредит на 60 000 доларів на 20 років за «єОселею», ви виплачуватимете за ним десь 10 000 гривень щомісяця. І це без прив’язки до курсу долара, до інфляції. А тепер згадайте, чим були 10 000 гривень у 2003 році. І уявіть, чим вони будуть у 2043 році. Тобто це дешевше, ніж піти й віддати зараз за квартиру свої 100 000 доларів. Вигідніше взяти в іпотеку на 20 років під 7% річних у гривні», – пояснює Гнучіх.

«За всі роки існування іпотеки в Україні не було таких вигідних умов на придбання житла. Відсоткова ставка у 7% плюс страхові платежі, навіть при розширенні програми відчутно менша за облікову ставку нацбанку (22%) та менша за прогнозований рівень інфляції (10,6%)», – відзначає маркетинг-директор «Лун» Денис Суділковський. 

«Перекладаючи з мови фінансів, можна сказати, що в межах пільгової іпотеки держава навіть доплачує вам, щоб ви могли придбати житло. І дійсно, програма насамперед направлена на тих, хто іншим шляхом не зможе придбати нерухомість в Україні», – каже Суділковський.

За державною іпотекою можна придбати квартиру або майнові права на квартиру в багатоквартирному житловому будинку. Площа квартири має бути не більш як 52,5 м² на одну особу та 21 м² на кожного наступного члена сім’ї додатково. 

Житло має розташовуватися на території України, за винятком тимчасово окупованої території та районів активних бойових дій. У Харківській, Запорізькій і Херсонській областях програма доступна із серпня на територіях, які не перебувають в окупації та де не ведуть бойові дії. 

За іпотекою під 3% річних можна придбати квартиру в будинку на етапі зведення або не старшому за десять років (для обласних центрів і Києва). Під 7% річних можна взяти квартиру в будинку на етапі зведення або не старшому за три роки. 

Крім того, вартість квартири, придбаною за іпотекою, не може перевищувати середню вартість житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном і помножену на відповідні коефіцієнти:

•  2,5 – для Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова;
•  2 – для обласних центрів, населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 кілометрів від обласних центрів, і міст із населенням понад 300 000 людей;
• 1,75 – для міст із населенням від 100 000 до 300 000 людей;
• 1 – для інших населених пунктів.

Наприклад, у Київській області середня вартість за квадратний метр, за даними Мінрегіону, становить 20 848 гривень, у Києві – 24 397 гривень. У Львівській області середня вартість зафіксована на рівні 20 761 гривня за квадратний метр, в Одеській – 19 997 гривень.

Якщо вартість одного квадратного метра житла обраної квартири або її площа перевищують вимоги програми, однаково можна взяти участь в «єОселі», але тоді потрібно буде сплатити різницю вартості коштом першого внеску.

Житло за «єОселею» також підлягає обов’язковому страхуванню. Страховий тариф не повинен перевищувати 0,25% на рік вартості квартири, погодженої кредитором. У разі страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій – 1% на рік вартості житла.

За даними аналітиків проєкту «Лун», у Києві станом на серпень 2023 року доступно найбільше квартир, які виставлені на продаж на вторинному ринку та збудовані не більше ніж три-десять років тому. Пропозиції квартир віком до трьох років становлять 7% від ринку, до десяти років – 22%. 

У Львові таких квартир віком до трьох років на вторинці лише 2% від загальної кількості пропозицій. Водночас житло віком до десяти років становить десяту частину ринку.

У Дніпрі лише 1% квартир на вторинному ринку «молодші» за три роки. Житло віком до 10 років складає 11% від усіх пропозицій.

В Одесі доступнонайменше квартир, молодших за 3 роки. Таких пропозицій на вторинному ринку лише 0,4%. Натомість квартири до 10 років складають 9% ринку.

У Харкові доступні 1% квартир віком до трьох років і 11% квартир віком до десяти років. 

Івано-Франківськ має 2% квартир, молодших за 3 роки, і 9% пропозицій житла віком до 10 років, а у Хмельницькому лише 0,2% трирічних і 2% десятирічних квартир.

Від старту програми за пільговою іпотекою видали вже понад 2500 кредитів на придбання житла на вторинному ринку, а також у введених в експлуатацію новобудовах. 

З червня 2023 року для участі у програмі також акредитували низку ЖК, що зводяться. Перелік таких будинків можна знайти за цим посиланням. 

Водночас з об’єктами на стадії будівництва програма поки що працює погано. Так, станом на серпень 2023 року за програмою уклали лише близько 10 іпотечних угод для квартир на етапі зведення, за даними «Глобус Банку».

Головна проблема «єОселі», яка ускладнює купівлю квартир у ЖК на етапі будівництва, полягає в обмеженні схем фінансування, дозволених для участі в програмі, каже Олена Дмітрієва із «Глобус Банку».

Тільки 10% забудовників працюють за «прозорими» моделями, дозволеними програмою, тобто з фондами фінансування будівництва, купівлею-продажем майнових прав і цільовими облігаціями. 

«Попередні» договори та договори, за якими не відбувається реальний перехід майнових прав до покупців, до програми не допускають.

«Змінювати схему фінансування дуже дорого. Забудовники хочуть гарантованих обсягів фінансування за «єОселею» для того, щоб вносити зміни у свої процеси. Поки що це питання поставлене на паузу», – каже Дмітрієва.

Аналітики «Лун» порахували, що за мінімального першому внеску 20% середня щомісячна виплата за програмою «єОселя» (7% річних) за однокімнатну в Києві становитиме 16 000 гривень, за двокімнатну – приблизно 27 000 гривень, за трикімнатну – 36 000 гривень щомісяця. 

У Львові це буде 17 000 гривень у середньому за однокімнатну квартиру. За дві кімнати потрібно буде сплачувати приблизно 23 000 гривень, за трикімнатне житло – у районі 24 000 гривень за програмою 7% річних.

В Одесі за одну кімнату доведеться сплачувати в середньому 10 000 гривень, за двокімнатну – 17 000 гривень, за трикімнатну – 25 000 гривень.

У Дніпрі щомісячні виплати в середньому становитимуть 12 000, 16 000 і 26 000 гривень за одно-, дво- і трикімнатну квартиру відповідно. 

В Івано-Франківську в середньому доведеться сплачувати лише 6000 гривень щомісяця за однокімнатну квартиру, 8000 гривень – за двокімнатну і 10 000 гривень – за трикімнатне житло.

Аналітики додають, що це середні ціни, тож фінальна вартість залежить від конкретного об'єкта й може бути як меншою, так і більшою. 

За даними «Лун», на вторинці з мінімальним першим внеском 20% від повної вартості квартири та щомісячним платежем в 10 000 гривень у будинку не старше трьох років у Києві можна претендувати на житло без ремонту на околицях Академмістечка чи Троєщини.

Водночас із щомісячним платежем у 20 000 гривень це буде невеличка однокімнатна квартира на правому березі, з ремонтом і за дві-три зупинки громадським транспортом від метро. 

У Львові ситуація подібна до Києва. За 10 000 гривень щомісячного внеску можна претендувати на квартиру без ремонту у вже зданому будинку. Варіанти з ремонтом стартують у середньому від 16 000 гривень. Для багатокімнатної квартири треба або збільшувати суму першого внеску (понад 20%), або щомісячний платіж, відзначають аналітики.

В Одесі з виплатою в 10 000 гривень щомісяця вже можна обирати житло серед однокімнатних із сучасним ремонтом, а за 20 000 гривень на місяць доступні варіанти на декілька кімнат.

Заявки на «єОселю» можна подати через сайт «Дія» або напряму через банк. Щоби податися через «Дію», потрібно заповнити форму, вказавши сімейний статус і загальний дохід сімʼї, а також дані про житло, яке хочете оплатити. 

Заяву можна подати в один банк або в усі відразу. Насамкінець потрібно завірити заявку своїм електронним підписом.

За результатами розгляду заявки банк протягом 24 годин має надіслати кандидату повідомлення з попередньою пропозицією щодо кредитування. Однак попит на програму наразі такий високий, що банки не можуть впоратися з кількістю заяв, розповідає рієлтор Олексій Гнучіх.

«Деякі банки повідомляють про тисячі заявок на день. З того, що мені розповідають, якщо зараз подати заявку через «Дію», банк майже відразу надішле відмову. У них зараз роботи за цими заявками на кілька років уперед», – каже Гнучіх. Рієлтор радить не лише подаватися через «Дію», а й звертатися напряму до банку.

«Якщо є бажання скористатися програмою «єОселя», потрібно відразу після того, як подали заявку до банку, телефонувати в кол-центр і цікавитися, як просувається її оброблення. Логіка проста: якщо потрібна квартира, і держава пропонує супервигідні умови, звісно, виграє конкуренцію за них той, хто діятиме. Думаю, люди, яким дійсно треба, зможуть скористатися програмою, дотиснути банк», – додає Гнучіх.

Кожен банк самостійно визначає суму першого внеску, який він хоче отримати за іпотекою. Так, «ПриватБанк», який зараз отримує багато заявок, вимагає більших початкових внесків, розповідає рієлтор Олексій Гнучіх.

«У мене є низка кейсів, коли «ПриватБанк» пропонував найменшу кількість грошей під іпотеку з-поміж інших банків. Був випадок, коли «ПриватБанк» був готовий надати під іпотеку мільйон гривень, у той час, як інші банки цьому ж клієнту підтвердили 4–5 мільйонів. Я в жодному разі не жаліюся на «ПриватБанк», він працює за цією програмою швидко та якісно, але ось так у них влаштовано. Вони отримують велику кількість заявок, мабуть, тому що до них найбільша довіра, зокрема серед молоді», – каже Гнучіх.

Крім того, «ПриватБанк» не готовий брати участь в угодах, якщо власники житла не перебувають в Україні, відзначає рієлтор. 

«Ощадбанк» та «Укргазбанк» більш лояльні, наскільки я знаю. Вони готові надавати під іпотеку 80% від вартості квартири, приймаючи мінімальний можливий перший внесок. Але там є інший нюанс – можна довго чекати гроші. Це може бути й 70, і 80, і 100 днів. Власники квартир, як правило, не готові на це. Якщо йдеться про класичну угоду купівлі-продажу, вона відбувається за тиждень-два. Власники не готові чекати довше, тому така угода може просто не відбутися», – розповідає Гнучіх. Для того, щоб точно отримати фідбек, краще звернутися в кілька банків, каже рієлтор.

Не всі власники квартир готові продавати їх за програмою «єОселя», оскільки переважно прагнуть отримувати оплату в доларах, каже рієлтор Олексій Гнучіх: «Вони звикли до цього і, крім того, вони потім із цими доларами йдуть до іншого власника й купують у нього квартиру. Так працює ринок нерухомості. За «єОселею» банки виплачують кошти на рахунок продавця квартири, після цього він має їх ще вивести, поміняти на долари й лише потім може купувати іншу квартиру. Поки це все триває, та, інша, квартира може не дочекатися».

У Києві невдовзі можуть закінчитися квартири, які підпадають під вимоги програми, адже їх небагато на ринку, вважає Гнучіх. Можливо, це станеться навіть до нового року, відзначає рієлтор.

«Ще може бути смішний сценарій, коли почне рости вартість квартир, які підпадають під програму «єОселя». Наприклад, ми можемо отримати ситуацію, коли у двох сусідніх будинках вартість однакових за площею квартир буде різнитися на 40% лише тому, що одна квартира підпадає під «єОселю», а інша – ні. Водночас різниця будинків за віком може бути й пів року. І так само квартира одразу впаде в ціні, щойно будинок стане старшим, ніж дозволено програмою», – каже Гнучіх.

Вартість квартир, які підпадають під «єОселю», може зрости й з іншої причини. Так, якщо йдеться про квартири віком до трьох років, власниками яких є фізичні особи, під час продажу до них застосовують податок на нерухомість у 7,5%.

«Як правило, продавці його трохи «оптимізують», занижуючи вартість квартири в договорі купівлі-продажу. Але за іпотечним кредитом це зробити неможливо, оскільки якщо власник замовчуватиме реальну вартість квартири, банк йому дасть менше грошей. Тож це буде відчутно і для кишені покупця», – каже Гнучіх. 

Держава позиціює програму «єОселя» як таку, що має дати поштовх розвитку будівельного ринку. Однак рієлтор не впевнений, наскільки програма може бути цікавою для великих забудовників у Києві, оскільки вона може оцінити квартиру щонайбільше у 1400 доларів за квадратний метр.

«Якщо «єОселя» запрацює, як обіцяли, то, звісно, ми будемо форсувати будівництво. Там дуже багато чинників: пропозицію формує попит, а попит – це доступні кредити», – розповідаву липні в інтерв’ю The Village Україна засновник девелоперської компанії A Development Олексій Баранов. «Але є запитання, на яке я так і не отримав відповідь: як будуть страхуватися воєнні ризики? Припустімо, людина взяла іпотечний кредит і придбала квартиру, дала власну поруку. Тоді прилітає ракета, людина втрачає житло. А банк вимагає за нього кошти. Фактичний об’єкт іпотеки знищений, заставне майно, а людина має сплачувати за кредит. Я вважаю, що це найголовніше запитання зараз. Фактично банківська сфера перекладає ризики на інвесторів», – коментував Баранов.

Люди, які купують уже здане в експлуатацію житло, менше ризикують, оскільки для таких помешкань працює програма «єВідновлення». «Багато власників, чиї квартири були зруйновані, уже отримали ремонти та компенсації. З квартирами за іпотекою це працюватиме так само. Це така сама квартира, ви так само отримуєте на неї право власності й ви маєте таке само право на відновлення цієї квартири, як й інші власники», – каже Гнучіх.