Олексій Гнучіх – рієлтор, керівник відділу оренди й активний користувач Twitter, у якому він ділиться цікавими варіантами житла, новими пропозиціями на ринку та загальною ситуацією в галузі.

Зважаючи на той факт, що в Києві зафіксована майже така ж кількість людей, яка була в місті до повномасштабного вторгнення РФ, ринок нерухомості отримав певний тиск, ми вирішили по-твітерськи розпитати в Олексія, шо по чому.

Цей матеріал підготували за підтримки наших читачів

Donate

Шо по укртві?

Я у твіттері несу нісенітниці, пощу квартири та відповідаю на якісь запитання. [сміється] Це не є мій основний канал для робочої діяльності. Я такий само твітерянин, як і всі інші. Рієлтор зазвичай має певний усталений образ, якому має відповідати, я ж просто людина, яка комунікує з аудиторією певним чином. Якщо мені щось не подобається, я кажу про це відверто.

У мене є товариш, він власник закладу, який теж доволі популярний в укртві, бо комунікує досить відверто. Але також треба розуміти твітерське середовище. Умовно кажучи, якби Кацурін завів собі твіттер, то навряд чи був би там настільки популярним. Через те, що він просто не викупає твітерські приколи по типу «Шо з єбалом?». Це така тусовка, яку треба відчувати.

У твіттері не треба грати ролі, достатньо просто залишатись собою. Якщо щось обурює – висловись. Я не стараюсь усім сподобатись. Водночас, якщо мені захочуть написати, що я дебіл, мені напишуть, що я дебіл. Отже, сьогодні я дебіл, що поробиш. Укртві вчить простіше ставитися до життя

Шо по запитаннях рієлтору?

«За що платити рієлтору?» – оце найпопулярніше та доволі провокативне. Люди так немов просять тебе виправдатись за свою роботу. Аргументують тим, що рієлтори не відповідають ні за що й узагалі дармоїди. Класика.

Прикол у тому, що ці люди мені ще не заплатили, але вони вже до мене приходять і питають, за що тобі платити. Тобто, чувак, ти мені ще не заплатив. Ти ж не заходиш у заклад і не питаєш із порогу, чому я маю платити за каву 50 гривень. Бо це, сука, її вартість, ось чому. Це перше. Друге – можете не платити мені, я вас не змушую. Якщо ви не бачите сенсу платити рієлтору, можете просто йому не платити.

Але я не сноб. Тут питання в тоні. Коли людей щиро цікавить, що включає комісія або які послуги я надаю – це вже більш конкретне запитання, я можу пояснити вам, що цінник за послуги рієлтора включає аналіз ринку, актуальну аналітику, юридичний супровід, проведення переговорів із найкращими умовами для вас. Так, саме для вас, адже ви платите мені комісію. Бо якщо ви не маєте рієлтора й не платите йому комісію, то все відбувається в найкращих умовах для власника. Усе елементарно.

Шо по оренді в Києві?

До міста приїхало багато людей. Це факт. Я з професійної точки зору чітко бачу цю ситуацію. Уже є інформація, що в Києві сьогодні живе майже стільки ж людей, скільки до початку повномасштабного вторгнення. І я думаю, що після перемоги їх стане ще більше. Причому цифра сьогодні включає харків'ян, дніпрян, херсонців, запоріжців, миколаївців та інших. Тобто певну частку населення сьогоднішнього міста складають ВПО. І вони вже певний час тут, пройшли певну асиміляцію і, гадаю, саме тому вони залишаться тут і після перемоги. Не через те, що в них удома буде небезпечно, а тому, що тут вони вже мають якусь стабільну картину світу. Водночас багато з тих, хто виїхав [у 2022 році], ще не повернулися.

До речі, ще один важливий момент стосовно статистики – ще не всі люди повернулись до [Київської] області. Чого я зараз кажу про область, якщо ми говоримо про Київ? Бо раніше, я точно пам'ятаю, у Києві жило, себто саме ночувало, десь 3,5 мільйони людей, як і зараз, водночас удень у місті перебувало десь 6 мільйонів людей, із яких мільйон складали туристи або ті, хто приїжджали у справах. А ще мільйон – люди з області: це Буча, Ірпінь, Гостомель, Біла Церква й так далі. Люди, які вже жили поруч із Києвом, але все одно юзали саме місто. До чого я зараз це веду? Ситуація така, що станом на сьогодні ми вже не маємо достатньої кількості класних та адекватних варіантів для оренди житла. Це стосується будь-якого бюджету. І така ситуація буде продовжуватись, бо виходячи з того, що я бачу, – попит буде зростати й надалі, а це закономірно буде призводити до зростання цін. Ось.

Навіть на момент кінця березня 2023 року ринок був зовсім інший, бо в Києві не було такої кількості людей і загалом ринок оренди був не дуже цікавий для клієнта. Але припинилися настільки часті масовані обстріли. Закінчилися планові відключення світла. Не сталося повторного наступу в лютому. Люди поприїжджали, бо відчули якусь стабільність. Тому зараз ми бачимо, що стається вирівнювання. Думаю, що надалі пропозиція буде тільки зростати, і ціни будуть зростати так само.

Ідеальним періодом для оренди квартири в Києві був червень-липень 2022 року. Причому, думаю, за всю історію незалежної України. Ідеальний час. У місті в момент звільнилося 70% квартир. Тому що більшість людей, які тоді поїхали з Києва, ухвалили для себе рішення не повертатися. Але тут треба віддати належне власникам, більшість із яких пішли або на нульову орендну ставку, або навіть знижували ціну подекуди на 70–80%. Це дуже прикольно, бо людяно.

Але йшов час, власники вже бачили, що Київ починає оживати, а бізнес розвиватися, і вони відчули потребу в тому, щоб отримувати за свою квартиру прибуток, і мають на це право, бо для багатьох це їхній бізнес, немає нічого поганого в тому, щоб хотіти отримувати більше грошей зі свого бізнесу. Але й тоді клієнт міг отримати до 80 варіантів на свій запит. Це був найкращий час. Я теж цим скористався й за 8 тисяч гривень заїхав у простору квартиру на вулиці Франка, у якій живу й досі.

Зараз ринок уже змінився, від літа до вересня 2022-го він виріс десь удвічі. Просто відпочив від нас. З жовтня до березня цього року був простій. Станом на сьогодні попит-пропозиція вирівнялись. Ціни будуть зростати. Наскільки вони будуть зростати, мені сказати поки важко, бо я не розумію, яка саме кількість клієнтів ще вийде на ринок.

Ще є така штука, на ринку нерухомості ціни завжди зростають «із голови». Поясню. У лютому 2022-го в центрі жили багато іноземців. Точної картини не маю, але, наприклад, якщо брати умовні Золоті ворота як район, то там із пʼяти тисяч квартир, які пропонували в оренду, дві тисячі могли займати іноземці. Зараз вони виїхали. І тому в центрі ціни ще не так зростають, бо немає такого попиту на житло там. Відповідно, й інші райони дивляться на центр, і в них немає аргументів для різкого збільшення ціни. Ціни, якщо й підіймають, то роблять це обережно й повільно.

Шо по будівельних прокляттях міста? «Будинок-монстр» на Подолі, наприклад

Я думаю, що його ведуть в експлуатацію й там будуть продаватися квартири. Ну, я просто знаю, як це працює фізично, на жаль. Тобто для того, щоб його запустити, треба якісь поверхи там знести, якщо правильно пам'ятаю, так? Ну, це треба фізично взяти та знести. Хто буде оплачувати цю роботу? Місто? Міська влада не буде демонтувати ті верхні поверхи. Щонайменше тому, що це не закладено в міський бюджет.

Я можу ще нагадати про об'єкт біля велотреку – «свічка», памʼятаєте? Така недобудова бетонна. От її теж би варто було б демонтувати. Але для того, щоб це зробити, треба, щоб хтось за це заплатив. Хто за це буде платити? Ну от.

Тому я прямо гарантую вам, може, через два роки, ви побачите там, як працюють перші комерційні приміщення, заселиться перший-другий поверх, а там далі замайоріють перші обставлені балкони на найвищих поверхах.

Раніше ми вже писали про те, чи справді «будинок-монстр» на Подолі ввели в експлуатацію та що там відбувається.

Шо по купівлі-продажу?

Тут цікаво, бо ситуація, яку ми бачимо зараз, схожа на ситуацію, яку ми мали чотири та два роки тому. У першому випадку в нас були вибори, а в другому – ковід. Люди не розуміли, яка буде ситуація – політична, економічна й так далі. Усі переймалися, як буде працювати бізнес зокрема й економіка країни в цілому. Але найсміливіші почали діяти, щось купувати, робити якусь активність, цим самим запустили механізм, за якого ми в грудні 2019-го і 2021-го років мали ринок у найбільшому піку. Дуже швидко стало зрозуміло, що люди почали не боятися інвестувати в нерухомість. Тобто купа тих, хто мав якісь заощадження, хотіли, щоб ці заощадження працювали, водночас вони не довіряли якимось іншим ринкам, окрім ринку нерухомості. Так, вони почали масово забирати різні варіанти й у якийсь момент ринок виходив на пік. Ціни виростали до 20%.

Наприклад, квартира в Tetris Hall на 50 квадратних метрів. Її ринкова вартість на початку була приблизно 160–170 тисяч доларів, а в момент піка їх почали продавати по 250 [тисяч доларів], тобто по $5000 за квадрат. Це були якісь неймовірні ціни. Чому така ситуація була? Тому що у клієнта просто не було інших варіантів. Він виходить на ринок із бюджетом 200 тисяч доларів, у нього два варіанти – обирати житло в інших районах або дофінансувати, щоб збільшити свій бюджет.

Тому я прогнозую до кінця року дуже сильне зростання продажів. Ринок уже почав тенденцію зростання, і я думаю, що ми побачимо ту ж саму ситуацію, що й була. Як довго вона протримається? У наш буремний час сказати важко, але це вже відбувається.

Шо по бюджету на оренду?

Можу сказати про центр міста й райони, як-от Оболонь, Голосіївський і, можливо, ті, що по обидва боки Дніпра. Зараз стандартна двокімнатна квартира обійдеться в 400–800 доларів на місяць залежно від ремонту. Але це не про новобудови. Така ж двокімнатна квартира в новому житловому комплексі буде вартувати 1000–1600 доларів на місяць, але зважаючи, що там за ремонт. Сьогодні, як, власне, й завжди, у пріоритеті запитів – центр. Тут у людей улюблені заклади, робота й так далі.

Це ж найпопулярніший запит: «Треба квартира, бюджет 10 тисяч гривень, Золоті ворота, є місяць на пошук». [сміється]

Зараз ми також бачимо велику тенденцію з оренди в Печерському та Голосіївському районах. Причому не в тій частині Печерського, яку вважають центральною, а якраз у тій, що ближче до Голосіївського.

Шо по «єОселі»?

Це програма, за якою держава хоче прокредитувати людей, щоби ті купували собі житло. Я так розумію, перший етап буде для державних службовців і військових. Якщо я правильно пам'ятаю, за нею держава готова виділити (якщо ми говоримо про місто Київ) десь 1200 доларів на метр квадратний. Себто, якщо ви купуєте квартиру до 54 квадратних метрів, то держава готова допомогти вам її узяти за 65 тисяч доларів, якщо у вас є ранній внесок у 20% від вартості, це 12 тисяч [доларів] у цьому прикладі. Пільгова ставка на весь термін кредиту – 3% та 7% річних. Це дуже вигідні умови. Дуже цікава програма.

Там є багато нюансів. Знаю, що перший транш становить 5 млрд гривень, це приблизно (якщо ми кажемо про місто Київ) 1200 квартир у бюджеті 100 тисяч доларів. Для різних регіонів різні умови щодо будівництва цих квартир. І вони можуть бути різними навіть у порівнянні Києва й області, не кажучи вже про інші міста й інші області. Але «єОселя» стовідсотково розбудить київський ринок нерухомості, бо це вигідно та не має альтернатив за умовами на сьогодні. За цим буде цікаво спостерігати. Чому говоримо саме про Київ, хоч програма всеукраїнська? Бо інвестиційно це найцікавіше місто сьогодні.

Ви, звісно, можете купити квартиру за менші гроші у Львові, Вінниці чи Одесі, але Київ цікавіший у перспективі для оренди й перепродажу. Тому я гадаю, що десь 70% людей за програмою обиратимуть для життя саме Київ. Це щодо першого етапу. Другий етап, я так розумію, буде вже для всіх інших категорій населення.

Чому це вигідно навіть за 7% річних у гривні. Бо це дешевше, ніж купувати зі своїх грошей зараз, враховуючи інфляцію. Фактично держава готова його за вас гасити. Це дійсно дешево, майже безплатно.

Шо по ринку нерухомості в Києві загалом?

Ринок нерухомості в нашій країні постійно зростає та падає через два чинники: матеріально-економічна ситуація в країні та довіра людей до інвестицій саме в нерухомість. Другий чинник зараз є, на київському ринку точно. Навіть попри те, що за останні десять років у нас були два великих кейси, коли два величезні забудовники просто пропали з ринку. Ще певен, що багато забудовників після нашої перемоги теж покинуть ринок і завершать свою діяльність. Маю інсайд про доволі відомого забудовника, якого волів би не називати, але він уже не буде добудовувати свої обʼєкти тут, бо вже планує забудовувати в іншій країні Європи. Тому з кількох обʼєктів в Україні він добудує тільки один, а інші будуть просто закриті. З часом, можливо, якийсь інший забудовник доведе їх до ладу – або ж ні.

Але ми маємо, що маємо. Люди довіряють цеглі та вкладають у неї свої гроші. І це дуже зрозуміла соціальна тенденція, бо в нас із цим просто, особливо, що стосується юридичної частини, як перевірити квартиру, якщо ми кажемо про забудовників, і так далі. Можна навіть поїхати на об'єкт чи подивитись пряму трансляцію звідти, як там що будують. Тому я певен, що навіть в умовах війни ринок нерухомості, особливо Києва, надалі буде тільки зростати.