Купити житло в перші місяці повномасштабної війни було неможливим через закриті реєстри. Це значно сколихнуло ринок нерухомості та зупинило будівництво майже у всіх українських містах. Протягом року ринок ставав на ноги, тисячі українців переїжджали до відносно безпечних міст та оселялися там. The Village Україна поговорили з рієлторами Києва, Львова й Івано-Франківська про те, як змінився ринок, чи варто зараз купувати нерухомість і що треба врахувати.

Цей матеріал підготували за підтримки наших читачів

Donate

За даними «OLX Нерухомість», Івано-Франківськ увійшов до п’ятірки українських міст, у яких станом на січень 2023 року було найбільше пропозицій житла – 54 000. Київ (313 000) та Львів (понад 68 000) також у списку. Попри те, що люди цікавляться купівлею, угоди укладаються рідко, коментує рієлторка з Києва Ольга Стражко.

Ольга Стажко

рієлторка (Київ)

Ольга Стажко

рієлторка (Київ)

Перші угоди відбулися лише в червні. Вони відбувалися зі знижкою 15−30% від довоєнної ціни. Поступово ситуація покращилася. Люди все-таки цікавилися купівлею житла, але вимоги зараз дуже змінилися.

Є попит у Києві з боку переселенців, що виїхали з територій, на яких ведуться бойові дії, але він в основному не забезпечений грошима. Крім того, купівля навіть введеного в експлуатацію житла до закінчення війни залишається ризикованою. Переселенці надають перевагу оренді житла, яка значно подешевшала.

На первинному ринку міста Києва теж відбулись суттєві зміни. Відбувся різкий спад попиту на нові квартири: покупці вважають за краще тримати кошти в готівці, ніж вкладати довгостроково в нерухомість. З ринку нерухомості фактично вийшли всі посередники-перекупники через додаткові ризики. Причому майже половина угод до широкомасштабного вторгнення на ринку житла Києва були інвестиційними.

Володимир Глущак

агент із нерухомості (Львів)

Володимир Глущак

агент із нерухомості (Львів)

Квартира − це об’єкт, який стоїть на місці й у який може прилетіти ракета. Люди бояться, що вкладають стільки-то грошей у нерухомість, яка стоїть на одному місці. А можливо, щось трапиться, треба буде живих коштів на руках, але їх уже не буде, бо вони в нерухомості. Ми притримаємо, кажуть, ми почекаємо, ми подумаємо ще поки. Усі чекають кращих часів.

Якщо говорити про вторинний ринок, то він має більший попит. Люди хочуть придбати квартиру й одразу жити. Можливо, мінімальний ремонт зробити, але жити. Інколи є варіанти, що хтось виїхав за кордон чи потребує терміново коштів на руки та готовий спустити ціну. На це взагалі великий попит, у Львові такі пропозиції були й такі угоди швидко закриваються.

Ірина Орловська

директорка будівельної компанії «Вертикаль» (Івано-Франківськ)

Ірина Орловська

директорка будівельної компанії «Вертикаль» (Івано-Франківськ)

Упродовж останнього часу ми бачимо відновлення попиту, бо люди зараз потрохи адаптувалися до умов війни, продовжують жити, інвестувати в нерухомість із вірою в перемогу. Якщо в перші місяці повномасштабного вторгнення Росії попит різко впав, то зараз люди все більше почали цікавитися нерухомістю.

Ми очікували зростання продажів серед внутрішніх переселенців, однак такої хвилі не було. За статистикою, люди, які переїхали зі східних і південних областей переважно обирають житло в оренду. Тому угоди, які зараз відбуваються, більшою мірою саме з мешканцями Івано-Франківської або сусідніх областей.

ЦІНИ

Попри зменшення попиту, повномасштабну війну й інші чинники ціни на нерухомість зростають, згідно з аналітикою сервісу ЛУН.Місто. За словами експертів, вартість квадратного метра зросла через різкий стрибок курсу валют, подорожчання будівельних матеріалів і проблеми з логістикою.

Київ

Згідно зі статистикою ЛУН, середня ціна за квадратний метр у Києві становить 48 000 гривень. Найдорожче коштують квартири в Печерському, Шевченківському та Подільському районах.

Ольга Стражко: Девелопери підвищили цінники в Києві в середньому на 34%, що суттєво зменшило попит. Ціна квадратного метра в доларах зросла на 4%. Зростання цін суттєво уповільнилось у порівнянні з 2021 роком, коли квадратний метр здорожчав аж на 30%. Але і це є значним зростанням для столиці країни, у якій триває повномасштабна війна. Наприклад, у Варшаві станом на жовтень 2022 року ціни на первинному ринку зменшилися на 8% у доларах.

Львів

Середня вартість квадратного метра у Львові становить 45 000 гривень. До прикладу, у Галицькому районі (центрі) за один метр квадратний можна заплатити майже 87 000 гривень, а в Шевченківському вдвічі менше – 42 200 гривень.

Володимир Глущак: Якщо ми говоримо про ситуацію до повномасштабної війни, і навіть кілька років раніше, то можна було взяти нерухомість на котловані в новобудові від 500 доларів за квадратний метр. Це були будинки, під які ще яму не викопали.

Під час пандемії ціна зросла до 600 доларів, але це інфляційні моменти. Нині через створення попиту з людей, які переїжджали сюди та шукали тут житло, а також інфляційні процеси, зростання курсу долара все подорожчало. І, відповідно, зараз 1000 доларів коштує квадратний метр у будинку, який є лише в проєкті. У стані будівництва це вже 1100−1200 доларів за метр квадратний, а якщо будинок зданий, то це 1400 і вище.

Івано-Франківськ

На Прикарпатті ціновий сегмент трохи нижчий, ніж у Києві та Львові. Тут середня ціна за квадратний метр – 24 000 гривень. Якщо шукати економклас, то ціни в середньому 20 000 гривень за метр квадратний. У преміумсегменті − це 34 000 гривень і вище.

Попри це, за 2022 рік медіанна ціна за квадратний метр у новобудовах Івано-Франківська зросла на 65%, каже Ірина Орловська: «Більшість людей цікавляться зараз житлом економкласу, і це природно для нашого міста, такою ситуація була й до війни. Багато людей хочуть відносно недороге житло, яке водночас має бути якісним. Тому обирають переважно дешевший сегмент на ринку, шукаючи вдале поєднання ціни і якості».

Як і де обирати квартиру

Київ

«У сучасних реаліях під час вибору житла потрібно враховувати віддаленість від об’єктів критично інфраструктури, військових об’єктів, аеропортів, − коментує київська рієлторка Ольга Стражко. − У зв’язку з можливими відключеннями світла та ракетними обстрілами більший попит мають квартири на нижніх поверхах. Варто придивитися до котеджів поблизу столиці, які дають змогу взагалі не залежати від відключень світла та міських комунікацій».

Якщо обираєте житло в новобудові, зараз краще зупинитися на будинку, який зданий в експлуатацію. «Ризик недобудови об’єкта нерухомості перевершує всі можливі вигоди від низької ціни», − додає рієлторка.

«Ціни на сьогодні на житлову нерухомість більш-менш збалансувалися. Навесні очікуємо незначне пожвавлення ринку. Є відкладений попит на житло, ситуація з електроенергією в Києві покращилася, також роль відіграє сезонний чинник. Зростання цін до закінчення повномасштабних воєнних дій малоймовірне. Деякі аналітики вважають, що ціни на житлову нерухомість у Києві у 2023 році можуть знизитися до 15%», − каже Стражко.

Львів

Володимир Галущак: Ми бачимо, що будинки у Львові продовжують зводити та здавати в експлуатацію. Ті компанії, що на ринку давно та мають хорошу репутацію, вони будують і продають, бо люди їм довіряють. Наприклад, ми маємо у Львові ЖК «Семицвіт» і «Велика Британія» на проспекті Шевченка. Там нерухомість користується популярністю, бо це близько до центру та добре збудований будинок. Там теплі квартири та гарна інфраструктура поруч, це важливо враховувати.

На проспекті Чорновола є ЖК «Авалон». Там черга вишикується на оренду. Купити квартиру там дорого, але люди цікавляться, бо і розміщення, і якість, й інфраструктура там хороші. Це обирають люди, які зі Львова та зі Львівщини, які трохи промоніторили ситуацію та знають, що краще. У нерухомості є багато нюансів: від добросовісності забудовника до цегли, з якої будують будинок. Є дешеві варіанти, але там і будівельні матеріали дешеві, і технології будівництва інші, а цим у сучасних реаліях не варто нехтувати.

Можна придивитися також до приватних будинків у межах Львова. Вони дорожчі, ніж за містом, але й умови інакші. У місті інфраструктура відповідна: школи, садочки, магазини, громадський транспорт. У будинку безпечніше, як показала пандемія, і ви не залежите від зовнішніх комунікацій. Звісно, це значно дорожче, бо потрібно купити землю та плюс будинок. Якщо говорити про Львів, то це 2000 доларів за квадратний метр і вище.

Івано-Франківськ

Ірина Орловська: Увагу треба звернути насамперед на якість, надійність і безпечність будівництва. Цим не можна нехтувати, навіть якщо вабить ціна. Можна придивитися до нерухомості, яка збудована за монолітно-каркасною технологією. Це фактично суцільна бетонна конструкція, яка є найміцнішою та на даний час будинки в такій технології вважають найбільш безпечними для життя. Крім того, люди зараз цікавлять наявністю підземних паркінгів у житлових комплексах, які в разі повітряної тривоги можуть слугувати безпечним укриттям.

Найчастіше цікавляться нерухомістю в локаціях рекреаційних зон: поблизу міського озера, парку, річки, а також у центральній частині міста. Найчастіше в комфорт-класі клієнти обирають будівельні компанії «Ярковиця», «Спілка забудовників», «Франківський дім», у дорожчих сегментах житла – «Вертикаль», Blago чи «Вамбуд».

Не всі забудовники продовжують будівництво в час війни: така ситуація і в Івано-Франківську, і в інших містах і регіонах України. Не кожен готовий інвестувати зараз, приймати всі виклики та труднощі, які диктує кожному бізнесу війна. Хтось частково відновив роботи на деяких об’єктах, інші чекають на стабілізацію ситуацію у країні, призупинивши будівництво повністю.

Ризики під час купівлі житла залишаться до кінця війни. Бойові дії і їхні наслідки впливають на ринок нерухомості та формування цін. Інвестиції поки також не повернуться, і на тлі всіх труднощів деякі девелоперські компанії можуть зазнати банкрутства, каже рієлторка Ольга Стражко. Позитивним чинником, який може оживити продажі житла в майбутньому, є рішення про початок компенсації за втрачене чи пошкоджене житло.