МістоЯ бачу, що в Києві руйнують історичну будівлю. Як цьому завадити

«У Києві знову руйнують історичну будівлю» – такими словами починається не одне повідомлення ЗМІ та багато постів користувачів Facebook. Чому так відбувається? Чи це законно? Як забудовники обходять правила й закони? Як завадити знищенню архітектурних пам’яток і врятувати історичну забудову столиці? Детально пояснюємо разом із громадською організацією «Мапа Реновації».

Я бачу, що старовинну будівлю руйнують. Хіба вона не захищена законодавством?

Дмитро: Будівлі можуть охоронятися як щойно виявлені об’єкти культурної спадщини (кандидати на внесення до Державного реєстру нерухомих пам’яток), пам’ятки місцевого або національного значення. Також під охороною держави – будівлі, що потрапляють в охоронні зони пам’яток і в межі спеціальних історичних ареалів.

Але велика кількість цінних будівель сьогодні не має охоронного статусу або не перебуває в межах відповідних охоронних зон. Такі будівлі практично не захищені від демонтажу.

Як так сталось і в чому головна проблема зі збереженням культурної спадщини в Україні? У нас несистемний підхід. До охорони культурної спадщини в Україні підходять індивідуально – зберігають конкретні екземпляри забудови, найбільш характерні для певного періоду, або ті, у яких жив, творив відомий письменник, художник, діяч. На нашу думку, це дуже застарілий підхід. У Європі зараз застосовують інший. Наприклад, у Польщі є закон, згідно з яким кожна будівля, старша за 100 років, автоматично отримує охоронний статус. Навіть у Санкт-Петербурзі на місцевому рівні є закон, за яким не можна зносити будівлі до 1917 року побудови. Якщо доведена аварійність такої будівлі, то її потрібно демонтувати, а на її місці відтворити те, що було.

Даша: У нас фокусуються на окремих будівлях, «іконах» архітектури, забуваючи про фонову забудову. Буває, що будівля має риси, характерні для певного стилю, має цінність (архітектурну, історичну тощо), але вона може стояти без жодного статусу. Проблема в тому, що якщо не буде фонової архітектури, то і знакові будівлі будуть стояти ніби в полі. Сьогодні реальність така: велика кількість сторічної забудови під ризиком знищення. Водночас історичне середовище – це цілісний організм і було б добре, якби система охорони не фокусувалась лише на окремих об’єктах.

Як перевірити, чи має будівля охоронний статус?

Даша: Можна скористатися такими ресурсами:

• На сайті Мінкульту можна перевірити належність будівлі статусу пам’ятки місцевого та національного значення

• На сайті Департаменту охорони культурної спадщини КМДА є дані про щойно виявлені об’єкти культурної спадщини в Києві 

• На інтерактивній мапі інформаційно-аналітичної системи«Майно» можна знайти всі пам’ятки Києва

Але буває, що реєстри містять неактуальну інформацію. Наприклад, будівлю могли виключити з реєстру пам’яток, а дані при цьому лишаються не оновлені. Тому, щоби знати напевно, варто надіслати офіційний запит у Міністерство культури або до Департаменту охорони культурної спадщини КМДА (у кожному місті своя структура; у Києві це ДОКС). У запиті потрібно вказати адресу будівлі та запитати, чи має вона охоронний статус.

Чим відрізняється статус щойно виявленого об’єкта культурної спадщини, пам’ятки місцевого та національного значення?

Дмитро: Щойно виявлені об’єкти культурної спадщини – це об’єкти-кандидати на внесення до Державного реєстру нерухомих пам’яток України. По суті вони вже мають усі ознаки пам’ятки (за постановою Кабміну від 22 травня 2019 року № 452), але ще перебувають у процесі внесення до реєстру. Процес цей, на жаль, може тривати й десятиліттями.

Одна з відмінностей між пам’ятками національного та місцевого значення в тому, хто погоджує їх включення до реєстру. У випадку з національними пам’ятками це робить Кабінет міністрів. У випадку з місцевими – Міністерство культури. Пам’ятки національного та місцевого значення мають однаковий ступінь охорони – їх не можна знищувати, пошкоджувати, видозмінювати. На них дозволено здійснювати лише реставраційні роботи – тобто такі, що не змінюють зовнішнього вигляду, геометричних розмірів будівлі.

Якщо будівля не є пам’яткою, то її можуть так просто зруйнувати?

Дмитро: «Просто так» – ні. Перш ніж розпочати демонтаж, потрібно отримати низку дозвільних документів.

Окрім цього, більшість історичних будівель розташована в центральній частині міста. Для збереження характеру традиційної забудови цю зону об’єднали в центральний історичний ареал міста Києва. Будь-які будівельні роботи тут можуть здійснюватися лише з дозволу Міністерства культури, яке, своєю чергою, вирішує, чи може нове будівництво зашкодити виду історичної забудови вулиці.

А ще й окремі вулиці у столиці мають статус пам’яток містобудування. Наприклад, вулиці Хрещатик (охоронний №927-Кв), Володимирська та Терещенківська (охоронний №926-Кв). Якщо охоронний статус закріплено за вулицею, то всі будинки на ній вважаються елементами пам’ятки, тобто мають охоронний статус. Знищувати їх не можна.

Це в теорії. А як буває на практиці?

Дмитро: На практиці забудовники не часто питають погоджень у Мінкульту, щоби побудувати щось у центральному історичному ареалі Києва. Виправдовують вони себе тим, що начебто межі центрального історичного ареалу міста Києва не визначені в натурі (для цього потрібно затвердити історико-архітектурний опорний план міста Києва, який досі перебуває на стадії розробки).

Що стосується вулиць-пам’яток, то і тут забудовники обходять цю норму. Вони дивляться на «предмет охорони» – це причина, з якої вулиця внесена до реєстру пам’яток. Якщо це історична фонова забудова, то предмет охорони – фасад. Тоді забудовники лишають фасад, а решту будівлі – демонтують. Хоча насправді, звичайно, це неправильно. За законом не можна змінювати будівлю, робити прибудови, надбудови.

Якщо будівля не має охоронного статусу, не перебуває в центральному історичному ареалі Києва та не є частиною вулиці-пам’ятки, чи є в неї шанси на збереження?

Даша: Хай там як, законно не можна просто так прийти й бульдозером скосити будівлю за день, навіть якщо вона не є пам’яткою. Сьогодні з «непам’ятками» ситуація така: єдиним «віконечком» для захисту будівлі є відсутність потрібних дозволів на такі роботи. Неповний пакет документів може бути приводом для зупинки будівельних робіт.

У мене є докази, що будівництво є незаконним. Що з ними робити?

Дмитро: Залежить від ситуації. Це може бути звернення до правоохоронних органів та/або до профільного департаменту КМДА. Усе залежить від порушень, які були виявлені. Наприклад, якщо йдеться про руйнування будівлі, що не є пам’яткою, але перебуває в охоронній зоні іншого об’єкта культурної спадщини, необхідно звертатися до Департаменту охорони культурної спадщини й вимагати прибуття інспектора, що зафіксує порушення.

Зазвичай порушення не буває одним – систематизуйте їх у перелік і публікуйте про це інформацію. Розголос допоможе привернути до проблеми увагу та пришвидшить розгляд звернення.

Якщо на паспорті об’єкта я бачу вивіску «реконструкція» – це значить, що будівля в небезпеці?

Дмитро: Зараз у центральній частині Києва майже скрізь заборонено нове капітальне будівництво. Причина – незатверджений історико-архітектурний опорний план, який мав би визначити режими використання земель, зокрема для забудови. Проте, їдучи з роботи чи на роботу, ви точно могли бачити в центрі будівельний кран. А як так? А так, що більша частина будівництва в центрі міста здійснюється під вивісками не нового будівництва, а «реконструкції». А під поняття реконструкція, за трактуванням забудовників, може підпадати взагалі будь-які пертурбації, якщо ви залишаєтеся в межах фундаменту будівлі. Була двоповерхова садиба, а стала 18-поверхова вежа – це «реконструкція».

Даша: Тут справа в державних будівельних нормах (ДБН В.2.2-15:2019), які на сьогодні визначають реконструкцію як перебудову наявної будівлі зі зміною всіх їхніх основних параметрів. Тобто можна змінити геометричний розмір (надбудовувати), функціональне призначення (житловий будинок перетворити на офісний центр) і так далі. Основна умова – залишитися в межах фундаментів попередньої будівлі.

Кейс Протасового Яру, 3 – яскравий приклад такої «реконструкції».Будівлю на вулиці Саксаганського, 76 минулого року теж знесли під вивіскою «реконструкція» (і досі там, до речі, нічого не побудували). Тому коли я бачу слово «реконструкція», то не чекаю нічого доброго.

Якщо в будівлі немає статусу пам’ятки й ви вже бачите біля неї бульдозер, що почав трощити стіни, то зупинити руйнування вкрай складно. Тому єдине, що можна зробити, це намагатися з’ясувати, чи наявні в забудовника всі дозвільні документи. Але буває, що власник потурбувався про дозвільні документи. І тоді вже законних шляхів для зупинки робіт тут не знайдеш.

Саме тому важливо працювати «на випередження» катастроф. Пильнувати за закинутими цінними будівлями, досліджувати наявні документи за ними, стежити за появою дозвільних документів. Ідете собі вулицею – і дивитеся навколо. Он та закинута будівля: чи з’явився біля неї паркан, якого раніше не було? Чи працює там якась техніка, чи є робітники всередині чи зовні? Можливо, з’явився стенд з інформацією про якісь будівельні роботи? Ми в «Мапі Реновації» регулярно контролюємо стан будівель із нашої бази та всі події, які відбуваються навколо них. На нашому сайті публікуємо актуальні статуси.

Які штрафні санкції передбачені для забудовника за пошкодження будівель-пам’яток?

Дмитро: Штрафи насправді мізерні: 1 700 гривень для фізичної особи. Для юридичної особи мінімальний штраф складе 17 000 грн (відповідно до положень статті 44 закону «Про охорону культурної спадщини»). Для того, щоби збільшити розмір такого штрафу для юридичної особи, необхідно обґрунтувати значення ступеня вчиненої шкоди. Однак окрема класифікація для цього поки не затверджена.

І про це добре знають забудовники. Коли вони починають якісь будівельні роботи, то все оформлюють на фізособу, щоби зрештою платити менше.

Також статтею 298 Кримінального кодексу України передбачена кримінальна відповідальність. Вона настає за умисне незаконне знищення, руйнування або пошкодження об’єктів культурної спадщини чи їхніх частин (звісно, якщо такі дії будуть доведені в суді, а між їхнім винуватцем і спричиненими наслідками буде встановлений безспірний зв’язок). За цей злочин передбачений штраф від 34 до 85 тисяч гривень (або обмеження волі на термін до трьох років, або позбавлення волі на той самий термін).

Чи можна посприяти тому, щоби будівлю включили до реєстру пам’яток?

Даша: Цитуючи законодавство: «На статус заслуговують будівлі, які донесли до нашого часу цінність з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та зберегли свою автентичність». Якщо будівля має культурну цінність, але стоїть без статусу – можна ініціювати його присвоєння або хоча б написати офіційне звернення до Департаменту охорони культурної спадщини КМДА із пропозицією надати будівлі охоронний статус.

Відповідно до наказу Мінкульту № 501, ініціювати занесення об’єкта до Державного реєстру нерухомих пам’яток України можуть також «громадські організації, до статутних завдань яких належать питання охорони культурної спадщини». Це значить, що, наприклад, ГО «Мапа Реновації» може бути таким ініціатором.

Аби «ініціювати» присвоєння статусу, потрібно власноруч зробити історично-архівні дослідження, підготувати пакет документів спільно з кандидатами наук. Далі слід направити ці документи у профільний орган: до Департаменту охорони культурної спадщини КМДА, якщо йдеться про щойно виявлений об’єкт культурної спадщини, або в Міністерство культури, якщо йдеться про пам’ятку місцевого значення.

У залежності від типу охоронного статусу пакет документів буде різним. Для присвоєння статусу щойно виявленого об’єкта культурної спадщини треба зробити дослідження історії будівлі та зібрати наступні документи:

• історична довідка;
• фотофіксація об’єкта;
• копії дипломів кандидатів наук, які складали документацію.

А от щоби присвоїти статус пам’ятки місцевого значення, треба:

• розробити облікову документацію;
• написати історичну довідку;
• зібрати світлини будівлі, архівні креслення;
• створити графічну частину (ситуаційний план, схему з габаритами будівлі тощо);
• зробити акти технічного стану будівлі (акти огляду будівлі, стану збереження, візуального обстеження);
• надати копії дипломів кандидатів наук, які складали документацію.

Якщо ми зберемо такий пакет документів, чи це гарантує, що будівлю визнають пам’яткою?

Даша: Більшою мірою, так. Навіть якщо в розробленому пакеті документів будуть виявлені якісь неточності, вам віддадуть його на доопрацювання. Після внесення правок ви зможете повторно подати документи. Також важливо при розробці документації спиратися на наказ Міністерства культури № 501, у ньому досить детально все розписано.

Але тут не без нюансів. Буває так, що Департамент охорони культурної спадщини КМДА визнає будівлі щойно виявленим об’єктом культспадщини, подає документи за цими будівлями до Мінкульту, аби той вніс їх до реєстру. З цього списку дві будівлі Мінкульт може внести, а інші п’ять – ні, тому що вони «не відповідають критеріям».

Дмитро: Так, одна із проблем – оце розмивчасте формулювання «про критерії». І наукова рада при Мінкульті, яка ухвалює рішення щодо внесення об’єкта в реєстр, кожне рішення розглядає окремо. Мені пощастило один раз у житті бути на такому засіданні. Я питав у членів ради, чи є якийсь стовідсотковий критерій, який гарантує, що об’єкт внесуть до реєстру та візьмуть під охорону держави. Мені сказали: «Ні».

А як на практиці, вам вдавалося домогтись того, щоби будівлю визнали пам’яткою?

Даша: Так, успішні випадки є. Торік ми спільно з ГО «Зелена Хвилина» ініціювали присвоєння статусу пам’яток місцевого значення для п’ятьох будівель на Подолі за адресою Хорива, 2 (Садиба міського купця Дмитрієва). На кожну будівлю комплексу ми розробили пакет документів на 40 сторінок кожний. Після присвоєння статусу Дмитру й активістам вдалося виграти справу: суд визнав, що будівлі все-таки є пам’ятками. Вони мали цей статус раніше, але забудовник, ПП «Конвалія-Нерухомість», намагався позбавити їх охоронного статусу, щоби побудувати на цьому місці ТРЦ. І робітники вже навіть встигли розібрати дах.

Також у 2020 році «Мапа Реновації» ініціювала присвоєння статусу щойно виявленого об’єкта культурної спадщини для будівлі Осипа Родіна на вулиці Гончара, 71.

Будівля взагалі була без статусу, попри її історичну та архітектурну цінність. Під час роботи над присвоєнням статусу ми помітили, що забудовник SAGA Development у соцмережах відкрито анонсує демонтаж цієї ж будівлі. Так ми розпочали жваву дискусію навколо її цінності. Про будівлю Осипа Родіна на вулиці Гончара писали історики, краєзнавці, архітектори, ЗМІ.

Восени 2020 року будівля отримала охоронний статус (ще до старту будівельних робіт), а забудовник зробив публічне звернення, у якому зазначив, що її буде збережено.

Що можуть зробити звичайні мешканці столиці для захисту будівель?

Даша: Ми в «Мапі Реновації» зараз розробляємо інструкцію щодо того, як створювати ґрунтовні історичні довідки про будівлю та збирати пакети документів на присвоєння охоронних статусів. З цією інструкцією звичайна людина без якоїсь релевантної освіти, просто працюючи з архівними даними, книжками, старими мапами, сама може підготувати пакет документів на внесення будівлі до Державного реєстру нерухомих пам’яток України або переліку щойно виявлених пам’яток. Мріємо започаткувати активний рух на захист архітектурної спадщини! Аби всі, кому не байдужа доля міської забудови, мали змогу не словом, а справою зберігати її від руйнації.

А якщо я просто напишу у Facebook про руйнування будівлі, це чимось допоможе?

Даша: Звичайно! Завжди є сенс говорити, писати, репостити – бо що ширше інформація розповсюджується, то більше шансів, що представники профільних органів це побачать і почнуть діяти зсередини. Контролювати стан цінних будівель не складно, а користь від цього величезна. Нам на сторінку часто пишуть щось на кшталт: «Бачив, що цю будівлю почали реконструювати» або «Якийсь паркан з’явився». Це дозволяє вчасно реагувати на потенційні небезпеки.

Дмитро: Щодо написання постів хочу додати. Громадський резонанс – це ще й репутаційні втрати. Коли суб’єкт, відповідальний за ухвалення тих чи інших рішень, відчуває тягар репутаційних втрат, тоді у нього виникає мотивація діяти швидше та здоровий інтерес до реального розв’язання проблеми.

Чи статус пам’ятки гарантує збереження будівлі?

Дмитро: На жаль, не завжди статус пам’ятки допомагає будівлі. Адже будівлі можна позбавляти статусів. Чинне законодавство передбачає лише один випадок (виключення), за якого законно можна знести пам’ятку. Це «суспільна необхідність». За наявності таких умов Кабінет міністрів України готує проєкт розпорядження, що «з мотивів суспільної необхідності» потрібно знести конкретний об’єкт. Так було знесено комплекс будівель Київського водогону на Набережно-Хрещатицькій, який розташовувався в районі колони Магдебурзького права. Мотив був такий: у Києві дуже мало готелів, а для проведення «Євро-2012» їх потрібно значно більше. Комплекс тоді швидко знесли, але до сьогодні так нічого й не побудували.

Узагалі якогось чіткого критерію, що є «суспільною необхідністю», немає. Наприклад, при будівництві Подільсько-Воскресенського мосту під суспільну необхідність «записали» знесення дачних кооперативів на Русанівських садах.

Даша: Інший випадок: пам’ятка може стояти й руйнуватись 20 років повністю розгерметизована (з вибитими вікнами, пошкодженим дахом, наприклад). А її власник не буде нічого з цим робити. І тут цікавий момент, яким теж користуються забудовники. За законом пам’ятка виключається з реєстру, «якщо її зруйновано» або «якщо вона втратила предмет охорони» (стаття 15 закону «Про охорону культурної спадщини»). Ніде не прописано, що значить «зруйновано», а значить – можна цим активно користуватись і позбавляти будівлі статусу.

Як захистити пам’ятку, яка руйнується через неналежне утримання?

Даша: Писати звернення до Департаменту охорони культурної спадщини із проханням узяти ситуацію під контроль і відправити інспекторів на перевірку стану будівлі.

Якщо будівля має охоронний статус, то її власник зобов’язаний укласти з містом охоронний договір (чого часто не відбувається всупереч закону). У договорі прописується, у який термін власник проведе протиаварійні та реставраційні роботи. Проте на практиці часто-густо власники не виконують зобов’язання, описані в охоронному договорі.

Один із механізмів захищати будівлю, яка перебуває в аварійному стані через недбалість власника, – через цей договір. Якщо умови не виконано, Департамент охорони культурної спадщини може накласти на власника штраф.

Інший шлях – повернути будівлю в комунальну власність, якщо є на це підстави. Наприклад, дореволюційна будівля на Січових Стрільців, 91 була незаконна приватизована – і це виявили. Тепер місто вже повернуло її в комунальну власність.

Якщо будівлю забрали у власника й повернули місту, чи справді це їй допоможе?

Дмитро: На практиці – не завжди. Будівлю за адресою Січових Стрільців, 91 дійсно повернули до комунальної власності. І Київська міська державна адміністрація оголосила конкурс на пошук інвестора. Та минув уже рік або два, але досі не визначені умови, на яких інвестор може зайти та відновити цю будівлю. І в мене дуже недобрі передчуття з цього приводу. Окрім цього, нещодавно ми помітили якісь невідомі роботи навколо будівлі.

Даша: Але громада міста може взаємодіяти з комунальною власністю. Якщо, до прикладу, ми як громадська організація орендуємо будівлю (за якоюсь зниженою ціною, у залежності від напряму нашої діяльності), то потім можна власноруч шукати інвесторів або починати краудфандинговий збір коштів на відновлення будівлі. На практиці комунікувати із власниками будівель складніше, ніж із містом. Як мінімум тому, що часто незрозуміло, де їх шукати (офіційні дані про їх місцеперебування часто мають умовний характер).

Чи будь-яку історичну будівлю, на вашу думку, треба рятувати?

Даша: Я можу назвати три причини, чому варто берегти наявну архітектурну спадщину. По-перше, усі ці будівлі є матеріальним втіленням епохи, вони ілюструють свій час (ця теза стосується не лише дореволюційних, але й ранньо- і пізньорадянських, модерністських будівель тощо). Те, що будівля до нашого часу збереглася, вистояла під час різних історичних подій, уже цінно. Завдяки наявності таких будівель у тканині міста ми можемо побачити, що вважали красивим люди, які жили до нас. Для мене це також і про самоідентифікацію.

По-друге, стара забудова є комфортним середовищем через свої невеликі масштаби (висота до 21 метра). Це середовище, у якому ти почуваєшся не мурахою, а рівноправним гравцем. Така архітектура часто насичена цікавими деталями (ліпнина, старенька цегла), які просто хочеться роздивлятись.

І третя причина: історична будівля вже побудована, це вже наявний міський ресурс. Не треба збільшувати вуглецевий слід новим будівництвом, краще використати те, що вже є. І природа тобі подякує.

Дмитро: Цитуючи Семена Широчина [дослідник забудови Києва]: «У нас не так багато історичної спадщини, щоби нею «розкидатися». У Києві стільки подій відбувалося – і революція, і Світова війна, і це хаотичне знесення будівель у 80-х роках. Через усі ці події Київ втрачав архітектурну спадщину. Так навіщо зараз знищувати те, що ще дивом залишилося?

Будівлю, яку ми хотіли захистити, знесли. Чи варто щось із цим робити?

Даша: Після знесення будівлі на Протасовому ми хотіли домогтися справедливості. Щоби після вчинення незаконних дій, була відповідальність за це. Визнання помилки є важливим для захисту культурної спадщини в майбутньому. Тому ми й вирішили подати колективне звернення до прокуратури.

Так, дореволюційний будинок на Протасові вже не врятувати. Утім, надважливо здобути досвід і визначити системні помилки, які призвели до її знищення.

Дмитро: Як юрист, скажу, що за кожним писаним правилом лежить чийсь гіркий досвід. Не можна переходити дорогу на червоне світло. Бо когось збила машина – і тому написали це правило, грубо кажучи.

Але коли людина бачить безкарність, то вона перестає вчиняти за законом. Ось закон говорить про те, що не можна зносити історичну забудову. Але ти її зносиш – і потім не отримуєш жодного штрафу, жодного докору. Я вірю, що коли є порушення – за нього має наступати відповідальність. Це має слугувати прикладом для інших.

Якщо буде позитивний прецедент, коли якась компанія знищила історичний будинок і понесла за це відповідальність, то інша компанія, що турбується про свою репутацію й ділові зв’язки, уже не піде на свідоме порушення закону.