Інтерв'юЯк війна впливає на ринок нерухомості в Україні? Велике інтерв'ю головного архітектора Archimatika

Архітектурна компанія Archimatika працює з 2005 року, у її портфоліо великі київські житлові комплекси: «Комфорт Таун», «Файна Таун» і «Республіка». Окрім співпраці з девелоперською компанією KAN, бюро має досвід роботи з девелоперами Bud Development (ЖК «Славутич», Time), «Інтергал-Буд» (ЖК «Малахіт») та A Development (ЖК White Lines). Дмитро Васильєв – співзасновник і головний архітектор Archimatika, який віднедавна виконує й функції директора бюро. Головний редактор The Village Україна Ярослав Друзюк розпитав Васильєва про роботу команди під час війни, ринок нерухомості, що «завмер», і досвід життя в ЖК, який він сам проєктував.

Робота під час війни

Archimatika працює як бюро та генеральний проєктувальник, здебільшого спеціалізується на житлових комплексах. У портфоліо команди понад 9,4 мільйона квадратних метрів спроєктованої житлової та громадської площі, з яких введено в експлуатацію два мільйони квадратів. Archimatika працевлаштовує орієнтовно 300 людей, серед яких архітектори, інженери та ландшафтні дизайнери. Після повномасштабного вторгнення Росії бюро працює в комбінованому режимі: частина команди повернулася в київський офіс, ще близько 60% продовжують роботу дистанційно. Співзасновник Archimatika Дмитро Васильєв розповідає, що війна мотивує команду дедалі більше орієнтуватися на західні ринки.

– У якому режимі Archimatika зараз працює? Це ще режим кризового менеджменту чи вже якийсь інший?

– Ми відновили роботу з квітня. У березні не працювали: зрозуміло, що у всіх був шок. Звикали до нової реальності, волонтерили. У квітні почали думати, чим ще ми можемо бути корисні зі своїм досвідом. Почали робити власні ініціативні проєкти з відбудови зруйнованого житла. У травні почали відновлювати роботу більш наближено до штатного режиму.

Зараз вийшли на 2/3 завантаження від того, що було до 24 лютого. Орієнтовно 40% працівників повернулися в офіс, решта працюють віддалено. Але якщо під час ковіду ми працювали дистанційно з окремих квартир, то зараз працюємо з різних країн. Наші люди пороз’їжджалися і в Англію, і в Нідерланди, і в Бельгію. У Німеччині також багато працівників. Це означає, що більше часу витрачається на координацію роботи, постановку завдань. Ефективність через це падає, координація ускладнюється. Але що робити, намагаємося працювати в таких умовах.

– В одному з останніх інтерв’ю ви розповідали, що в Archimatika працює майже 300 людей. Яка ситуація зараз?

– Дві третини команди зараз працює.

– Тобто це орієнтовно 200 людей?

– Можливо, трохи менше було задіяно цього місяця.

– Які зараз головні виклики? Ви згадали про кадри та дистанційну роботу, також є питання ситуації на ринку нерухомості.

– Наше основне завдання – зберегти команду, підтримати всіх, забезпечити роботою та зарплатнею. До червня вже всі якось облаштували свою безпеку, у Києві більш-менш безпечно. Основний виклик – звичайно, падіння економіки.

Але зараз ми намагаємося зберегти тенденцію на розвиток за кордоном. Більше намагаємося працювати з іноземними колегами. За останні чотири місяці почали проєкти в Бельгії, Нідерландах, Британії, Австрії й Естонії. Робимо колаборації з багатьма структурами.

– Це житлова нерухомість чи інші функції?

– Звичайно, це не ті проєкти, які ми робили в Україні: як правило, 2000 квадратних метрів, 5000. Та є й великі на понад 100 тисяч квадратних метрів. Це не завжди житло, наприклад: реконструкції промислових підприємств, офісні райони, невеликі готелі, іноді невеликі житлові будинки. Для Естонії та Литви робили будинки на 15–20 тисяч квадратів.

Сподіваємося, що поступово це переросте в постійні зв’язки. Хоч і важкі часи, для нас це новий досвід. Звичайно, проєктування в Європі дуже відрізняється від українського.

– Ви якось розповідали, що новим досвідом для Archimatika були навіть перші проєкти у Львові, де ви почали роботу після Києва. Зрозуміло, що інша країна – це зовсім інший підхід до проєктування й роботи загалом. Але в чому основна різниця?

– Дійсно багато нового, багато дізнаємося завдяки новій співпраці. Усе-таки в Україні, якщо казати про будівництво, ми десь тільки у 2021 році почали наздоганяти європейську архітектуру. Я маю на увазі підхід, за якого думають і про гарні матеріали, і про благоустрій, і про деталі. Для нас це була така відрада, коли забудовники почали відчувати, що це потрібно, були готові вкладати додаткові кошти.

Але бюджет, собівартість завжди відігравали головну роль. У Європі навпаки: архітектор передусім думає про естетику та творчість, про гарну будівлю. А тоді вже про бюджет. Зазвичай намагаються вигадати щось, чого ще не було, а вписатися в бюджет – це вже друге завдання. У нас завжди було інакше: передусім давайте триматися заданої собівартості, а тоді вже підбирати під неї прийоми.

І хочу сказати, що в Європі працюють не менше, а може, й більше, ніж ми. Ненормований робочий день – це для них нормально.

– Якщо повертатися до розмови про кадри: чи може переорієнтація на Європу допомогти зберегти кадри в Україні? Чи може це працювати?

– Частина наших членів команди виїхала за кордон, багато з них одразу знайшли роботу в європейських майстернях. Я тільки радію, що наші люди виявилися настільки кваліфікованими, що їх одразу брали на роботу в Німеччині чи Англії.

– Я знаю приклад з іншої української майстерні, що українська архітекторка одразу влаштовувалася в бюро Девіда Чіпперфілда в Берліні.

– Так, я можу багато таких прикладів навести. Але не сказав би, що [орієнтація на західні ринки] пов’язана з кадрами: той, хто може знайти роботу за кордоном, краще хай це робить. Я не буду нікого затримувати, навпаки, тільки вітаю це.

– А які переваги Archimatika може мати під час роботи в Європі? Завдяки чому конкурувати з європейськими бюро? Як ви говорили про це з клієнтами?

– У нас є база приблизно така ж, як і в них. Знання програм і принципів архітектури схожі. Але Україна і раніше не могла похвалитися високими зарплатами, а зараз зі зміною курсу вони у порівнянні з європейськими взагалі виглядають досить низькими. Ну і так, ми включаємося в проєкти за невисокими цінами, але на тому самому рівні якості, це наша перевага. До того ж відчуваємо, що нам намагаються допомогти. Як і вся Європа у військовому плані допомагає, біженців приймає, так само й нам простягають руку з професійного погляду.

До слова, хотів би подякувати партнерам. Ми працюємо з професійним ліцензійним програмним забезпеченням на зразок Autodesk та Graphisoft, і це досить серйозні бюджети для проєктних компаній. Треба висловити їм вдячність: на час війни вони надали нам значні знижки, відтермінували виплати й узагалі намагалися допомогти, як могли, у цьому скрутному економічному становищі.

Що з ринком нерухомості в Україні

Ситуацію на українському ринку нерухомості Дмитро Васильєв описує як «завмирання»: попит від споживачів на нове житло практично на нулі, майже не фіксують навіть угод на вторинному ринку. Великі девелоперські компанії поступово починають відновлювати будівництва на майданчиках, які запустили до 24 лютого, але про великі обсяги зараз не йдеться. За інформацією сервісу «ЛУН Місто», на початку червня в Києві відновили роботу 23% будівництв. «На жаль, війна все призупинила», – дає оцінку Васильєв.

– На зовнішні ринки вас змушує переорієнтовуватися ситуація на внутрішньому ринку? На тижні колеги з «Економічної правди» випустили матеріал про стан на ринку: попит на нульовому рівні, про відновлення нового будівництва не йдеться.

– Зрозуміло, що внутрішній ринок значно скоротився. Усі будівельники та девелоперські компанії протягом певного часу не працювали. Зараз, як і ми, вони поновлюють роботу, за останні кілька місяців бачимо тенденцію з відновлення будівництва…

– Десь на якісь відсотки, але це хоча б якесь відновлення.

– Забудовники зараз здебільшого будують те, що почали та продали до [повномасштабної] війни. Добудовують те, що було на високих стадіях готовності. Усі, хто розуміє свої зобов’язання, виконує їх, бо репутація для цих компаній дуже важлива. Але, звісно, нові будівництва зараз не розгортають.

Усі девелопери й будівельники мають такі самі завдання, як і ми: зберегти команди та технології, якось продовжувати працювати. Принаймні протягнути до того, поки їхній досвід знову знадобиться.

[Дехто з девелоперів] використовує цей час для запуску та переосмислення нових ділянок, створення нових концепцій. Навіть переробити якісь проєкти, які до війни робили поспіхом чи не дуже якісно. Вони зараз повертаються, зокрема звертаються до нас. Тобто зараз пішли перші етапи проєктування, які зазвичай не дуже дорогі. І це зрозуміло: ніхто не хоче втрачати час, усі хочуть максимально його використати.

– Зараз є відчуття, що війна у всіх можливих сферах стала лакмусовим папірцем. Наприклад, показала, хто хороший партнер, а хто ні. Як це було у вас як у бюро, яке працює з найбільшими українськими забудовниками?

– Війна дійсно все загострює. Якщо в цивільний час можна було ще якось прикривати фінансові чи будівельні піраміди, то зараз усі ці проблеми вийшли. Але ми зазвичай намагаємося співпрацювати з компаніями, для яких репутація і якість не порожні слова. І всі наші проєкти цікаві та мають популярність, бо девелопери й будівельники намагаються зробити їх якомога кращими. У наших партнерів є розуміння: якщо взяли зобов’язання, треба добудувати.

Так, нові черги у вже запущених проєктах, найімовірніше, будуть ставити на паузу. Зрозуміло, що зараз це не тільки відсутній і невизначений попит, а й те, що бюджети дуже важко передбачити. Ціни на пальне зросли, його не вистачає, логістика росте. Сталь спочатку росла в ціні, потім падала. Усі імпортні статті видатків (інженерка, ліфти, обладнання тощо) також є проблемою. Курс скаче.

Тому нові будівництва будуть стояти й через цю економічну невизначеність. Зараз ніхто не може нічого гарантувати: якщо почнете сьогодні, то не зрозуміло, з якою собівартістю врешті побудуєте. Ситуація не стабільна, під час воєнного стану ніхто не буде ризикувати.

– У публічній комунікації ви неодноразово заявляли, що український ринок нерухомості дуже недооцінений, що ціни занадто низькі, відстають не лише від Європи, а й від Польщі.

– На жаль, війна все призупиняє. У кінці 2021 року була тенденція на дуже інтенсивне зростання ціни на нерухомість. На це впливали вливання грошей, які робили ЄС і США: вони завели в систему досить багато грошової маси, почалася інфляція, усюди пішло зростання цін на нерухомість.

У кінці 2020 і на початку 2021 року я казав, що ми будемо наздоганяти [Європу за цінами на нерухомість]. Тоді в Польщі квадратний метр коштував 2000–2200 євро, а в нас ледве підходив до 1500. Та коли в наших найкращих проєктах ми почали виходити на 2400 доларів за метр, Польща вже вийшла на 3000 євро за квадрат. [сміється]

Але зараз, зрозуміло, економіка ляже. Собівартість не буде падати. Буде просто завмирання на ринку. Ми не зможемо зараз говорити про зростання, точно ні.

– Попит на нульовому рівні?

– Так. До кінця воєнних дій, допоки ситуація буде нестабільна й невизначена, ніхто не буде займатися нерухомістю. Ринок завмер усюди. Люди намагаються не витрачати гроші, бо невідомо, що буде завтра. А нерухомість – це серйозна інвестиція.

– Чи можна в цій ситуації робити прогнози на розвиток ринку хоча б у короткостроковій перспективі?

– Ринок завмер: жодних процесів не відбувається, жодних угод не укладається. Гаразд, не «не відбувається», вони скоротилися до мізеру – до 10% від довоєнного стану.

– Це тільки про Київ говоримо чи про інші міста також?

– Я не настільки глибоко в темі з регіонами, але у квітні спілкувався із львівськими колегами, вони також казали, що все завмерло. Навіть на ринку вторинної нерухомості не так багато угод.

– Водночас є дослідження «ЛУН» про те, що у Львові відчутно зросли ціни на нерухомість.

– Це дійсно так, ціни там зростають, бо вони використовують ситуацію як найбільш безпечний регіон.

– Це може бути довгостроковою перевагою Львова?

– Вона збережеться, звичайно. На практиці доведено, що [у Києві] є певний рівень загрози, а там можна вкладати кошти в нерухомість і не боятися їх втратити. Думаю, дехто замислиться та придбає там квартиру. Ще хтось задумається про релокацію, особливо зі східних регіонів.

Проєктування в умовах війни

У березні редакція The Village Україна готувала матеріал про дискусію навколо тимчасового житла для внутрішніх переселенців. «Про відбудову зруйнованого житла можна буде замислюватися, коли ситуація врегулюється й коли вже буде щось зрозуміло про майбутнє. Зараз про це неможливо говорити, бо ніхто не розуміє, коли й чим все це завершиться», – розповідав у коментарі Дмитро Васильєв. Три місяці по тому можна зробити перші висновки: за словами Васильєва, тимчасові варіанти житла були необхідні в перші місяці війни, зараз же є потреба в капітальному житлі. Розпитуємо, як це може працювати й чи є, на думку Васильєва, житло базовим правом людини.

– Як війна змінює підхід Archimatika до проєктування? Я розумію, що ви могли б більше розповісти, якби було більше досвіду саме з новим будівництвом, але, наприклад, зараз є багато розмов про бомбосховища в житлових будинках.

– Усі забудовники ще в березні почали казати: «Хлопці, давайте робити укриття». Звісно, є різниця між укриттям і бомбосховищем, бо бомбосховища – це значна штука, яка потребує великих витрат.

Я б почав із того, що дуже мало житлових будинків роблять без підвалів. У мене за всю практику є лише два комплекси без підвалів.

– «Республіка» один із них, так?

– Так, «Республіку» ми будували без підвалів. Але зазвичай підвал чи паркінг є, і це вже певний захист. Повністю бетонна коробка має зазвичай щонайменше два виходи, бо їх вимагали пожежники й до війни. Тепер ми підтягуємо туди інженерне забезпечення, навіть у комплексах, які зараз будуються. Тобто каналізація, вода, місця підключення, опалення, електрика – навіть зараз їх можна буде встановити. Облаштувати душові, умивальники, туалети. Електрика є, опалення є – можна використовувати як тимчасове укриття.

Але в нових проєктах ми передбачаємо [повноцінні укриття] на 70% населення будинку, з урахуванням розміщення на двоповерхових ліжках, із загальною зоною, кухнею, санвузлами й душовими. Прямо зараз це промальовуємо в плануваннях, нові проєкти плануємо вже з цим. Це, звісно, здорожчує проєкти: ми рахували, що треба буде додати плюс 15–20 доларів на кожен метр квадратний. Але це можливо робити, це готові рішення.

– Є дискусія, що в цьому зараз найбільше враховують досвід Ізраїлю. Чи є якісь інші референси?

– У нас триває дискусія в суспільстві та професійному середовищі. Є три основні варіанти. В Ізраїлі роблять прямо в квартирах окремі бетонні «сейфи», але це повинна бути досить велика зона, яку не можна трансформувати. Другий варіант – робити таку зону на поверсі, де розташоване комунікаційне ядро, біля сходового майданчика та ліфтів. І третій варіант – підвали.

На мій погляд, найбільш надійні підвали. Якщо прилітає на наземний поверх, то, як ми бачимо, навіть у монолітних будинках кілька поверхів розносить. Навіть якби хтось ховався в глибині секції, це було б небезпечно. Особливо враховуючи те, що в нас не так, як в Ізраїлі, де ракета може долетіти за 20 секунд. У нас можна встигнути спуститися в підвал, це буде найбільш надійно.

– У кількох інтерв’ю ви розповідали, що проблемою у сфері житлової нерухомості є навіть не правила гри, а те, що не всі грають однаково за встановленими правилами. Чи сприймаєте війну як спробу перезапустити ці процеси, домовитися про спільні для всіх правила – між девелоперами, державною владою і місцевою? Чи маєте на це надію?

– Я б не сказав, що є надія, є суспільний запит. І зараз це всюди відчувається. Українці вже розуміють: якщо ми воюємо за свою свободу, то повинні будувати кращу країну. І на цю роботу точно буде суспільний запит. Хоче влада чи не хоче – доведеться. Але зараз, звісно, пріоритетом є оборона та безпека. Коли ситуація стабілізується, до цього точно дійдуть руки.

– Але це також один із проявів війни. З одного боку, є жахливі руйнування, за які відповідальна Росія. Мабуть, найбільш показовий приклад із Харковом і Північною Салтівкою, де повністю зруйнований старий житловий фонд. З іншого боку, це можливість переосмислити підхід до житла в Україні. Яким ви бачите ідеальний сценарій у цьому?

– Тут є два питання. По-перше, тимчасове житло для переселенців – те, що зараз монтують із контейнерів, наприклад. У Львові є проєкти; я бачив, що є вже і в Бучі чи Ірпені. Але це рішення на пів року максимум. Якщо взагалі ніде неможливо поселити людей, то краще так, ніж на вулиці. Але це однаково не вирішить масу проблем і втрат житлового фонду.

– Тут зазвичай використовують приклад із Грузії, де планували тимчасове житло, а врешті люди жили там роками.

– Так. Я вважаю, що це не найкраще рішення. Рішення для того, щоб перекрити нагальну потребу. Як на початку війни по сто людей жили в одному спортзалі.

Але зараз обговорюють багато інших шляхів: від викупу недобудов до реконструкції промислових будівель і будівництва нових. Багато є шляхів, кожен із них можна пропрацьовувати. Але, напевно, можна сказати, що будувати нове доведеться. І доведеться робити соціальне, муніципальне чи державне житло, якого в нас не було до цього взагалі.

Мабуть, зараз буде недоречно розгортати велике будівництво. Витрачати кошти державі передусім треба на оборону. Звісно, треба вирішувати питання людей, які втратили житло через війну. Та, можливо, це дозволить зробити той перелік, який я наводив раніше. А зараз час треба використати, щоб створити систему фінансування – залучення спонсорів, донорів тощо.

Ми ще в березні пропонували зробити всеукраїнський архітектурний конкурс на житлові будинки та інші будівлі для відбудови. Адже багато архітекторів зараз сидять без роботи, у всіх є вільний час, тому думаю, що всі із задоволенням зробили б хоча б по одному безкоштовному проєкту. Потім можна було б відібрати 30–50 найбільш гарних та адекватних за собівартістю, зробити державну базу проєктів, щоб кожне місто й ОТГ могли виділити ділянку та знайти гроші на побудову. Від державних програм, міжнародних чи благодійних. Ми за цей час зробили три такі проєкти.

– Житло – це водночас і базове право людини, і нерухомість. Це ускладнюється в Україні тим, що інвестиція в нерухомість – один із небагатьох стабільних варіантів для інвестицій. І виходить, що, з одного боку, у нас є велика кількість переселенців і людей, які залишилися без житла через війну. З іншого, є багато квартир у Києві, які простоюють, бо їх використовують не для життя, а як інвестицію. Чи може війна змінити цю ситуацію?

– Я не зовсім упевнений, що в нас дійсно простоюють квартири. Якщо вони і є, їх же зазвичай хтось орендує.

– Не обов’язково. Наприклад, Павло Федорів з ініціативи «Нова житлова політика» системно підходить до цієї теми, у нього були дослідження про потребу соціального житла в Україні якраз через ці причини. І ще задовго до початку повномасштабної війни.

– Я такою статистикою не володію. Але спостерігаю за життям наших проєктів, я сам живу в нашому проєкті. Зазвичай сам ходжу й дивлюся, як живуть люди, які квартири простоюють, а які ні. Найчастіше бачу, що простоюють квартири, коли людям не вистачає грошей на ремонт. Якщо квартира порожня, то зазвичай у стані після будівельників. Це означає, що власники витратили кошти на придбання квартири чи виплачують кредит, а коштів на оздоблення поки немає. Решта квартир, за моїми спостереженнями, заселені. Якщо вони придатні для життя.

– Але навіть якщо говорити про оренду, то йдеться про те, що квартира – це економічний інструмент, а не використання за призначенням для житла.

– Не бачу в цьому конфлікту, бо для власника це економічний інструмент, а для того, хто орендує, – його право на проживання.

– А для вас житло передусім базове право чи інвестиція?

– Ми проєктуємо конкретно для життя. Проєктуємо квартири для людей, а не під оренду.

Як це – жити в ЖК, який ти спроєктував

Наприкінці 2020 року ексрадник голови КМДА Віталія Кличка Максим Бахматов провів експеримент: у житловий комплекс «Комфорт Таун» привезли пожежну машину, щоб перевірити, чи зможуть рятувальники вчасно проїхати на виклик за внутрішніми дорогами ЖК, які зазвичай є запаркованими. Випадково в процесі зйомки група зустріла Дмитра Васильєва, який відповідав за проєктування «Комфорт Таун». Запитуємо в архітектора, у чому полягає проблема із запаркованими ЖК і як досвід життя в комплексі, який він проєктував, допомагає йому в роботі.

– Ви згадали про те, що ви живете в житловому комплексі, який проєктували. Це досвід, який є мало в кого, тому хочу запитати: як це взагалі – жити в ЖК, який ти придумав?

– Це для нас як спеціалістів дуже корисно. Ти знаєш, які ідеї закладав, як це бачив і як створював, як, на твою думку, це мало б працювати. А тоді бачиш, як воно працює в реальності. Можеш перевірити, чи всі твої висновки були правильні.

Адже фактично ми програмуємо середовище для життя людей. Коли проєктуємо ЖК, передбачаємо певні процеси, як люди будуть ходити, їздити, як будуть відчиняти двері, куди дивитися. Архітектори закладають ці процеси в будівлю, середовище навколо.

Звичайно, врешті-решт ти бачиш і помилки: що зробив не так, що недодумав, недогледів. Тому знімаєш цю практику, робиш висновки та зміни в майбутньому проєкті. Наприклад, передбачив газон, а по траві люди їздять на велосипеді; думав, що буде дуже гарно, а насправді так не потрібно було робити.

– І це залежить ще й від того, як проєкт реалізував девелопер, як із комплексом працює керівна компанія.

– Для мене це простий досвід, як ми закладали і як справдилося. За тим, як реалізують, ми стежимо в процесі, бо архітектори не кидають будівництво напризволяще. Але так, це цікавий досвід, як керівні компанії оперують комплексами, бо за три-п’ять років з’являється певний досвід експлуатації. Багато речей, наприклад, треба продумувати, щоб зменшити собівартість експлуатації.

– Тобто на прикладі «Комфорт Тауну» ви робили якісь висновки для «Файна Таун» чи «Республіки»? Що, наприклад?

– Звичайно. Я сам живу в «Комфорт Тауні», є такий приклад: коли ми проєктували цей ЖК, була закладена квартальна схеми з пішохідними дворами. Вони зараз здаються примітивними, це було ще у 2009 році, але кожен квартальчик повинен мати пішохідний двір, де не було б машин, натомість була б зелень, дитячі майданчики. Коли комплекс запустили й коли я почав там жити, то спостерігав, що мешканцям не дуже цікаво використовувати двір. Тому що там немає, чим займатися, немає сервісів чи кафе. Дитина може вийти погратися, а для дорослих – нудьга.

Тож у «Файна Таун» ми перезібрали систему, зробили вже не лише пішохідні подвір’я, а й загальну для всіх пішохідну вулицю, на якій можуть проводити час і спілкуватися з сусідами й дорослі, і малі.

– Я пригадую відео Максима Бахматова, який кілька років тому проводив експеримент у «Комфорт Тауні», намагаючись визначити, чи зможе пожежна машина доїхати на виклик в ЖК із запаркованими проїздами. Результати були невтішні. Але там був цікавий момент, коли під час запису відео вони випадково зустріли вас. Так у чому зрештою була проблема, що ЖК не може витримувати таку кількість автомобілів чи в тому, що всі паркуються у два ряди?

– Ви знаєте, напевно, що безкоштовних паркомісць ніколи не буде достатньо. Власне, як і доріг. Це аксіома. Що ширші дороги, то більше машин. Що більше паркувальних місць, то більше машин. Їх ніколи не буде вистачати.

Це теж питання культури. Машина – це відповідальність власника. Паркомісце – це відповідальність власника. У «Комфорт Тауні» є вісім паркінгів. Ви думаєте, вони заповнені?

– А наскільки вони заповнені, за останніми показниками?

– Чотири з них порожні.

– Ми зараз порушуємо багато різних тем: і про кількість автівок у Києві, і про показник автомобілекористування…

– І про культуру паркування. Насправді проблема полягає в тому, що в «Комфорт Тауні» від початку не почалася боротьба з таким паркуванням, і це ввійшло в культуру мешканців. У «Файна Таун» від початку керівна компанія сказала: «Друзі, якщо будете паркуватися, як у «Комфорт Тауні», якщо будете ставити машини другим рядом, будемо блокувати вам в’їзд на територію». І все.

У «Файна Таун» самі мешканці стежать за тим, щоб ніхто не проявляв нахабність у паркуванні. Там мешканці стежать узагалі за всім, за [несанкціонованими] спробами повісити рекламу наприклад. Мешканці боряться за те, щоб комплекс мав такий вигляд, яким вони його купували.

– Для мене навіть більш показові, наприклад, Central Park і ЖК біля нього, де досі триває будівництво навколо: там запарковані майже всі вузькі вулиці поблизу «Либідської», а паркінги стоять не заповнені.

– Central Park уже давно реалізували, але 50–60 місць [на паркінгу] там досі не продані. Тут треба переходити до того, що повинна бути культура відповідальності за авто. Маєш авто – мусиш піклуватися про паркінг. Купуй паркомісце, орендуй, варіантів є багато. Але ти не можеш казати, що вирішив стати другим рядом, бо забудовник не забезпечив тебе безкоштовним паркомісцем.

– «Комфорт Таун» та інші ЖК досить часто критикують за закриті території. Водночас є позиція того ж Ігоря Ніконова [засновника девелопера KAN] про те, що це рішення є вимогою мешканців будинків, а не керівної компанії. Як на вашу роботу впливають побажання мешканців?

– Ніконов має рацію в цьому питанні. На жаль, у нас зараз не всі почуваються в безпеці. Рівень роботи правоохоронних органів був не дуже високий.

Знаєте, який зв’язок я простежив? У нас є часовий розрив, який призводить до того, що мешканці вимагають паркан. Будують першу-другу чергу комплексу, і зазвичай це відбувається на локаціях, де навколо вже є якась забудова. Якийсь складений соціум, уже хтось живе поряд. І коли здають в експлуатацію цей новий ЖК, нові власники туди одразу не заїжджають: рік-два-три можуть тривати роботи з оздоблення квартир, там мало хто живе.

Річ у тім, що власники розуміють: за житло вони заплатили великі кошти, тому дуже його оберігають, стежать, щоб нічого не пошкодити на території. Мало того, що вони заплатили гроші за квартиру; якщо хтось щось пошкодить, відновлювати це теж їм за свій кошт. Водночас поки перші роки ЖК стоїть порожнім, мешканці будинків навколо не настільки з трепетом ставляться до нього, і це проявляється в наслідках користування. Тобто нові мешканці ще не почали жити, а територія та благоустрій, як то кажуть, вже трохи «втомилися». Тому нові мешканці намагаються захистити своє майно. І виникає паркан.

Коли ж запускають вже п’яту чи шосту чергу, коли туди заселяються власники, вони формують соціум, у культурі якого важливо не нашкодити навколишньому середовищу, у якому вони живуть. І коли цих мешканців стає більшість, вони вимагають від усіх, хто перебуває на території, дотримуватися цієї культури.

– Це вже прямий вплив.

– І тоді можна знімати паркан, тоді вже нічого не змінюється.

Як змінюються забудовники й чому Archimatika змінила директора

Архітектурну компанію Archimatika запустили у 2005 році два співзасновники: Дмитро Васильєв та Олександр Попов. Із 2018 року співзасновник Попов зосередився на розвитку закордонних проєктів бюро, запустивши офіс у Нью-Йорку, а у 2019-му – офіс у норвезькому Осло. Ще до цього команда відкрила представництво в Москві з місцевими партнерами. За словами Васильєва, американський офіс вирішили закрити через фінансові питання, припинив роботу й російський офіс. «Ми не маємо ніяких зв’язків з країною-терористом, не робимо там ніяких проєктів і не маємо будь-якого стосунку до компанії на її території. Будь-яка можлива колаборація була зупинена 24 лютого», – написав Васильєв 23 червня. Уточнив з приводу звинувачень на адресу Попова: «Будь-які його зв’язки з російськими колегами є суто особистими та не є офіційною позицією компанії». Запитуємо, чому ухвалили ці рішення та з чим пов’язаний вихід співзасновника Попова з позиції директора.

– Як зараз працюють закордонні офіси Archimatika?

– Зараз є сенс і намагання виходити на зовнішні ринки. Ми ще з 2016 року почали мріяти про різні ринки…

– Ви відкривали офіси Archimatika в Нью-Йорку й Осло…

– Так, ми поділилися з партнером: [Олександр Попов] займався закордонними офісами, обирав напрямки та розвивав їх, а я відповідав за український ринок. Відкривали офіси в США, Норвегії, Росії. Саша багато подорожував різними країнами, розповідав про українську архітектуру, ми навіть брали участь у багатьох конкурсах і виставках. У 2019 році виграли спеціальний приз World Architecture Festival за проєкт «Комфорт Таун».

На жаль, офіс у США виявився занадто затратним, довелося його закрити. У Норвегії офіс працює. У Росії – зрозуміло, що вони обрали шлях державного тероризму, жодних зв’язків із ними не може бути взагалі.

– Російський офіс ви передали місцевим партнерам, із якими його запускали?

– Ми просто перервали всі зв’язки. Немає можливості працювати з такою країною, це злочин.

– Чи відповідає дійсності інформація про те, що Олександр Попов вийшов із бюро Archimatika як співзасновник і співвласник?

– Ні. Він склав повноваження директора.

– Але він продовжує бути співвласником?

– Звичайно. Він партнер компанії. Просто до цього він виконував адміністративні функції, а тепер ні.

– А яка причина цього рішення?

– Зараз він займається проєктуванням, яке йому більш цікаве.

– Була інформація про його зв’язки з Росією. Чи пов’язано це з тим, що він залишив посаду директора?

– Ні, не пов’язано. Зв’язки з Росією пов’язані з тим, що він багато подорожував через розвиток закордонних напрямів нашого бізнесу. Він був знайомий і товаришував з колегами з інших країн.

– Як впливає зміна директора на компанію? Хто зараз виконує його функції?

– Зараз я.

– Чи будете шукати виконавчого директора? Чи це будуть ваші обов’язки?

– Наразі я, а далі важко прогнозувати. Тому не візьмуся сказати напевно.

– Я хотів би ще запитати про найбільших партнерів бюро. KAN – це досі найбільший клієнт Archimatika?

– Так. KAN займає у нас 60–70% робіт.

– В інтерв’ю «Економічній правді» ви називали 70%, тобто зараз уже менше?

– Зараз я б не наводив жодну статистику, це буде не показово. Але так, KAN займав 60–70% об’ємів [до 24 лютого].

– У мене була розмова з архітектором, який також співпрацює з великими київськими девелоперами, і він розповідав про те, як змінювалися забудовники за минулі десять років. Найбільша зміна – це те, що люди, які вкладають гроші в новобудови, почали краще розуміти, що вони роблять. До того ж вони зрозуміли, що люди готові платити більше за кращу якість. Ви для себе фіксували щось подібне?

– Така тенденція є протягом останніх трьох-чотирьох років. Набувається досвід, причому набувається всіма. Люди бачать результати, проводять експерименти, ухвалюють рішення відповідно до цього досвіду.

І так, вони побачили, що можна будувати не бездушні квадратні метри (хоча бізнес-моделі в девелоперів є різні, залишилися й такі), а якісно. Якщо ти будуєш комплексно, з продуманим підходом, якщо ти ще й гарно це експлуатуєш, то більше й заробляєш. А основний мотив девелоперів, очевидно, у заробітку.

– Це констатація, а які причини? В аудиторії з’явився запит на якісніший продукт і готовність за нього платити чи девелопери почали пропонувати інший продукт і вирощувати ринок?

– Змінилася культура. Місто не змінюється так швидко, як девелопери змінюють свої проєкти. Наші розбиті тротуари, покоцані бордюри – у центрі ще більш-менш, а відійти на 500 метрів, і картина зовсім інша. Людей це потроху втомлювало, вони хотіли жити комфортно. І вже цей запит мотивував шукати, а де ж краще? І були готові витрачати на це додаткові кошти.

Це потроху змінювало ринок, до кінця 2021 року була гарна тенденція. Приходили девелопери й казали: «Ми на цій ділянці хочемо зробити, умовно, 100 тисяч квадратних метрів». А ми відповідали: «На 100 тисяч тут буде дуже поганий проєкт. Давайте 60, але ми обіцяємо, що ви заробите стільки ж, як на сотні». І вони погоджувалися з цим.

– Зараз під цим уже можна підвести риску?

– Думаю, ми повернемося до спрощення та скорочення витрат, мій прогноз такий.

– І великі девелопери також?

– Великі девелопери також залежать від попиту та платоспроможності майбутніх мешканців. Ми ж не чарівники, на жаль.