З 1 березня 2021 року в Україні запрацювала державна програма «Доступна іпотека 7%». За очікуваннями Міністерства фінансів, скористатися нею цього року зможуть 5000 сімей. Для цього в бюджеті передбачили 5 мільярдів гривень. Але за понад три тижні дії програми видали лише 20 кредитів на майже 15 мільйонів. The Village Україна розбиралася, що потрібно для оформлення іпотеки та як реальні умови можуть відрізнятися від того, про що заявляв уряд.

Як працює програма

Програму «Доступна іпотека 7%» розробило Міністерство фінансів, щоб зробити дешевшими кредити на житло. Вона передбачає, що клієнт буде сплачувати банку 7% річних за кредит, решту відсотків буде платити банку держава.

Тобто якщо банк за своїми звичайними умовами пропонує іпотеку під 15% річних, то учасники програми «Доступна іпотека» будуть платити лише 7%, а 8% за них платитиме держава в особі Фонду розвитку підприємництва.

Які банки доєдналися до програми

До програми запросили всі банки, що вже співпрацюють із державою в межах програми «Доступні кредити 5-7-9».

З переліком банків-партнерів можна ознайомитися на сайті Фонду розвитку підприємництва, який реалізує програму. Станом на березень до програми приєдналися такі банки:

У Мінфіні сподіваються на те, що інші банки також згодом приєднаються до програми.

Яке житло можна купити

За умовами програми «Доступна іпотека 7%», можна купити квартири та житлові будинки (разом із земельною ділянкою) на первинному та вторинному ринку, введені в експлуатацію не раніше 2018 року. Деякі з банків дозволяють купувати квартири, які перебувають на стадії будівництва, але тільки в забудовників, які мають акредитацію від цих банків. З переліком таких забудовників можна ознайомитися на сайтах банків або звернувшись до консультантів.

Є обмеження щодо площі житла, яке можна придбати за програмою. Нормативна площа – 50 м² для однієї людини чи сім’ї із двох осіб і додаткові 20 м² на кожного наступного члена сім’ї. Тобто для родини з чотирьох осіб (батьки та двоє дітей) нормативна площа буде складати 90 м² (50+20+20). Клієнт може купити квартиру й більшої площі, але вона не може перевищувати нормативну на 20%. Тобто та сама родина з двома дітьми може купити квартиру максимальної площі 108 м² (90+18). Надлишкові метри має оплатити сам позичальник разом із першим внеском.

Іще одне обмеження стосується вартості квартири (або будинку) – вона не має перевищувати 2,5 мільйона гривень. Максимальна ж сума кредиту, який можна отримати за програмою, – 2 мільйони. Причому вартість квартири (будинку), яку ви хочете придбати, має визначити незалежний оцінювач, акредитований у банку, до якого ви звертаєтеся. Вартість житла за результатами оцінки та ціна квартири, яку виставляє продавець, можуть відрізнятися. У такому разі різниця в сумах теж лягає на клієнта.

Які основні умови участі

За умовами програми, кредит надають терміном на 20 років (але деякі банки дають на 15 років). Мінімальний перший внесок має бути від 15% вартості квартири (будинку). Але й тут деякі банки відходять від первинних умов і просять більший внесок. Наприклад, «Кредобанк» вимагає від 20%, «Приватбанк» – від 25%, а «ОТП Банк» – від 30%.

Квартиру, яку ви купуєте за іпотекою, необхідно застрахувати на повну вартість від ризиків знищення чи пошкодження майна. Причому в разі настання страхового випадку виплату буде отримувати банк.

Хто може брати участь у програмі

Брати кредити під житло за програмою можуть громадяни України, яким на дату закінчення терміну іпотеки виповниться не більше 70 років (банки можуть встановити інші вікові обмеження).

Для оформлення іпотеки клієнти мають довести банку свою платоспроможність: її критерії визначає для себе кожен окремий банк. Мінімальний дохід позичальника залежить від того, на яку суму береться кредит.

«Платоспроможність залежить від суми кредиту. Наприклад, квартира вартує мільйон гривень. Якщо ви сплачуєте мінімальний перший внесок у розмірі 15%, тоді сума кредиту складає 850 тисяч гривень. Мінімальний щомісячний дохід родини має бути десь 11 100 гривень», – прорахували для The Village Україна в банку «Глобус».

Максимальний розмір доходу сім’ї, яка бере кредит, також обмежений. За останні шість місяців він не має не перевищує десятикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні. Наприклад, за даними Держстату, у Києві середня зарплата складає 17 533 гривні, отже сім’я, яка бере іпотеку у столиці, за місяць не має заробляти більше 175 530 гривень.

Позичальник або члени його сім’ї не повинні мати у власності нерухомість (якщо нерухомість на окупованій території, то це не береться до уваги). Причому за державними умовами це стосується нерухомості понад 50 м², але деякі банки-учасники відмовляють у кредиті тим, хто має бодай якусь житлову площу. Так само відмовлять в іпотеці тим, хто вже брав участь у державних іпотечних програмах.

Додаткові платежі

Якщо ви вирішили скористатися програмою, то треба бути готовим до додаткових платежів. Вони різняться від одного банку до іншого.

  • Послуги нотаріуса – від 5000 до 12 000 грн, у залежності від банку
  • Послуги оцінювача – від 1000 до 3500, у залежності від банку
  • Страхування житла – 0,2–1,3% від вартості житла
  • Страхування життя клієнта – 0,5–1,3% від суми кредиту
  • Пенсійний збір – 1% від вартості житла
  • Комісія банку – до 0,5% від суми кредиту

На сайтах банків-учасників програми є калькулятори, які дозволяють точно порахувати щомісячні платежі за кредитом у залежності від того, скільки років ви хочете його виплачувати та який перший внесок готові зробити.

Які документи потрібні для оформлення кредиту

Паспорт

Ідентифікаційний код (реєстраційний номер облікової картки платника податків)

Довідка про прописку позичальника й усіх членів сім’ї та копії свідоцтв про право власності на нерухомість з їхніх місць реєстрації

Свідоцтво про одруження/розлучення

Свідоцтва про народження дітей

Документи, що підтверджують доходи:

  • для найманих працівників – довідка про доходи з помісячною розбивкою за останні шість місяців (але банк може попросити також копію трудової книжки з печаткою відділу кадрів)
  • для ФОПів – податкова декларація за останні 12 місяців і довідка про рух коштів всіма банківськими рахунками за останні шість місяців

Документи на об’єкт житла (техпаспорт, свідоцтво про право власності або інші)

Що буде, якщо не добудують житло, на яке ви берете кредит

Єдиною гарантією для позичальників є те, що вони купують житло в акредитованих банком забудовників. Банк перевіряє, щоби будівництво було законним, а девелопер мав усі необхідні дозволи. Також враховується попередня історія – чи забудовник увів усі свої об’єкти в експлуатацію.

Однак практика показує: в Україні наявність усіх документів і попередній досвід забудовника зовсім не означає, що новий об’єкт завершать (сумний приклад – «Еврика» та «Патріотика» від банку «Аркада»).

У Фонді розвитку підприємництва The Village Україна пояснили, що додаткових гарантій для позичальників немає. Якщо об’єкт не добудують, то перший внесок і вже сплачені відсотки стануть інвестицією в нікуди.

«Ми лише компенсуємо відсоткову ставку. Кошти, які інвестували у квартиру, звісно, ми не відшкодовуємо», – сказали у фонді.

Але ситуацію з недобудовою об’єкта там вважають малоймовірною, бо для участі у програмі запросили банки, що мають досвід реалізації іпотечних програм.

«Якщо об’єкт не буде добудований, то втрачає як позичальник, так і банк. Для банку це буде проблемна заборгованість, тому в постанові Кабінету міністрів [про затвердження програми «Доступна іпотека 7%»] прописано, що акредитацію об’єктів житлової нерухомості та забудовників здійснює уповноважений банк у відповідності до своїх внутрішніх принципів», – додали у Фонді розвитку підприємництва.

Що буде, якщо достроково виплатити кредит

Дотермінове погашення кредиту у програмі «Доступна іпотека 7%» відбувається без штрафних санкцій. «Якщо клієнт достроково погашає кредит, то це для нього добре, тому що він переплатить меншу суму відсотків», – пояснили в одному з банків-учасників програми.

Що буде, якщо вчасно не зробити внесок за кредитом

Якщо позичальник вчасно не робить платіж, встановлений угодою з банком, то банк може накласти штраф. До того ж Фонд розвитку підприємництва припиняє компенсувати відсотки. І якщо протягом трьох місяців не погасити борг, то позичальник назавжди втрачає державну підтримку й має надалі платити банку за кредит за звичайною ставкою.

Як отримати кредит

  1. Звернутися до одного з банків-учасників програми й уточнити деталі (як бачимо, умови різняться від одного банку до іншого).
  2. Підготувати документи, що підтверджують відповідність умовам програми та платоспроможність.
  3. Знайти квартиру чи будинок, який ви хочете придбати за програмою, зробити оцінку його вартості.
  4. Подати всі документи до банку та дочекатися, поки він підтвердить вашу участь у програмі.
  5. Укласти договір і сплатити перший внесок за житло.

Наталія Максимюк, купила з чоловіком однокімнатну квартиру під Києвом за програмою «Доступна іпотека 7%»

Ми хотіли отримати іпотеку ще до того, як запустили державну програму під 7%. Починаючи із середини січня почали шукати можливість, дізнавалися умови, дивились, що для цього потрібно.

Спочатку було потрібно знайти квартиру, адже іпотека дається під конкретний об’єкт. Потім спеціаліст-оцінщик її оцінює, аж потім усі ці документи треба принести в банк. А тоді банк вирішує, чи буде давати кредит.

Ми подавали документи в декілька банків. У нас були і відмови, і вже був навіть позитивний результат. Але нам вчасно зателефонували з «ОТП Банку» і сказали, що наша сім’я підходить за програмою «Доступна іпотека 7%». Наші документи в них були, тому що ми їх подавали раніше під іпотеку зі звичайним відсотком (за умовами, перші роки ставка складає 11%, а потім 13%).

Коли нам повідомили цю чудову новину, ми, звичайно, погодилися. Як не погодитися? Що таке 7% у порівнянні з 13%? Це ж просто половина!

Ми вже навіть чекали на старт програми. Просили продавця почекати, щоби ми змогли купити житло саме під цю програму. Продавчиня погодилася, увійшла в ситуацію. І 1 березня, як тільки почала діяти ця програма, ми отримали кредит.

Що стосується збору документів, то на це потрібно близько тижня, бо довідка про доходи робиться днів зо п’ять. Але за тиждень реально зібрати всі документи та подати в банк. Там нічого особливого не потрібно – паспорт, код, довідка про доходи – мої та чоловіка.

Також потрібно подати всі документи на квартиру і зробити оцінку її вартості. Оцінювач від банку приїжджає, дивиться квартиру, фотографує, заповнює якісь документи, ставить ціну. Ціна за квартиру від оцінювача та продавця можуть відрізнятися. У нашому випадку квартира коштувала дорожче, ніж оцінив спеціаліст. Різницю ми платили продавцеві ­– віддали готівку під розписку. Вона написала, що отримала гроші та претензій ніяких не має.

Коли всі документи готові, банк доволі швидко розглядає справу. Два дні – і результат готовий.

Саме оформлення кредиту забирає немало часу, на це потрібно виділити майже цілий день. Ми приблизно з 12:00 були в банку, а все завершили о 18:00. За цей час ми підписали документи, гроші поступили до банку, а банк перерахував їх продавцеві на рахунок. Продавець захотіла зробити конвертацію в долари, а все це займає час. Але ми встигли до 18:00 все завершити, упоралися за один день.

Ми купили однокімнатну квартиру, але не в Києві, а в Хотові – це передмістя Києва. Це готове житло, бо за умовами «ОТП банку», під іпотеку потрібні документи про те, що будинок зданий в експлуатацію не раніше 2018 року. Коли в нас є всі документи на квартиру – тільки тоді вони нам видають кредит. Перший внесок у них становить 30%. Ми на такі умови орієнтувалися, можливо, вони зараз чимось відрізняються, тому що й банків уже багато взялося за такі іпотеки. Я думаю, що в них можуть бути більш доступні умови. Але оскільки ми вже знайшли квартиру, то нам щось інше було вже не потрібно.

Додатково потрібно сплатити пенсійний податок – 1% від суми оцінки, держмито, військовий збір. Це також немаленька сума. Але які б там не були нюанси, це в будь-якому разі дуже вигідна пропозиція. Переплата за відсотками теж, звісно, є, але вона не така суттєва. Пам’ятаю, як ми дивилися кредит під 11% / 13%. Якщо це порівняти із кредитом під 7%, то ми економимо 500 тисяч. Це дуже немаленька сума. І це якщо будемо виплачувати всі заявлені в угоді роки. Але я сподіваюся, що ми раніше покриємо цей кредит. Тоді це буде ще вигідніше.