АрхітектураЯк знести історичну будівлю в Києві, щоби мені за це нічого не було. Інструкція для забудовника

Підручник для забудовника-початківця. Задача перша. Дано: історична будівля в центрі Києва. Щоби заробити, потрібно збільшити корисну площу будівлі – надбудувати до неї так поверхів зо десять, а краще – більше. Ускладнення: нове будівництво в історичному центрі Києва взагалі заборонено, бо немає історико-архітектурного опорного плану. Питання: як заробити й уникнути відповідальності? Завдання із зірочкою: що робити, якщо будівля ще має статус пам’ятки архітектури?

Будинок Уткіна на вулиці Петлюри: знесли.

Павільйон над артезіанською свердловиною на розі вулиць Короленківської та Фізкультури: демонтували.

Будинок Барбана на вулиці Обсерваторній, у якому бував Джон Стейнбек: почали розбирати флігель.

Будівля заводу Шульца поблизу Деміївської площі: почали демонтувати.

Будинок Рутковського на вулиці Тургенєвській: огородили парканом і почали рити котлован поряд (хоча нібито збираються реставрувати).

Особняк Баккалинського на вулиці Іллєнка: віддали під забудову, хоча потім надали охоронний статус.

Садиба Осипа Родіна на вулиці Гончара: тривають судові процеси щодо позбавлення статусу пам’ятки.

Я хочу побудувати висотку замість історичної будівлі в центрі Києва. Що я маю зробити?

Є два моменти. Формальний – які містобудівні документи треба отримати за законодавством. І практичний – як відбувається насправді. Практика складається так, що забудовники отримують не всі дозвільні документи. Якщо дуже «зашкварна» забудова, то звертаються в Департамент містобудування й архітектури КМДА й отримують містобудівні умови й обмеження (МУО).

Хоча МУО – це локальний дозвіл від виконавчого органу місцевого самоврядування. Наявність цього дозволу не звільняє забудовника від отримання дозволу ДАБІ, не звільняє від отримання погодження Мінкульту, якщо будівельні роботи відбуваються в центральному історичному ареалі Києва, і Департаменту охорони культурної спадщини КМДА. Але на практиці забудовник отримує МУО (їх ще називають «муошки») та під них починає будівництво.

Полегшує ситуацію для забудовників той факт, що зараз головний державний орган, який контролює будівництво, – ДАБІ – перебуває у процесі реформування та ліквідації. Коли почалася реформа, вони зменшили контрольні функції. ДАБІ, як кіт Шредінгера: нібито є, але нібито й немає, йому не до перевірок. Перевіряти забудовників може локальний орган. У Києві це Департамент містобудування й архітектури. І якщо вже забудовник отримав МУО, то департамент не зацікавлений перевіряти те, що він сам і погодив. Тому забудовники користуються цією ситуацією й отримують «муошки» як основний дозвіл на будівництво. При тому, що в цьому документі прописано критерії його дії: якщо об’єкт проєктування розташований у центральному історичному ареалі Києва, то потрібно погодження Мінкульту та Департаменту охорони культурної спадщини. Але на практиці їх ніхто не отримує та просто здійснює будівництво.

Оскільки в Києві досі не затвердили історико-архітектурний опорний план, будь-яке нове будівництво в центральному історичному ареалі Києва заборонено. Будівництво заборонено, а будувати однаково хочеться, тому вирішили розв’язувати це питання через Департамент містобудування й архітектури, який видає МУО на «реконструкцію». Саме так замість двоповерхової будівлі на вулиці Протасів Яр, 3 з’явиться вісім поверхів – за документами це «реконструкція». Показова «реконструкція» – це будинок Уткіна. Замість двох поверхів там буде забудова до 71,5 метра висотою. За двоповерховим будинком на Саксаганського, 76 із дозволів теж були лише МУО, тоді знесли цю двоповерхову будівлю й досі нічого не побудували.

Я отримала МУО на «реконструкцію», але не маю погоджень Мінкульту та Департаменту культурної спадщини. Можу спокійно демонтувати стару будівлю чи мені щось за це буде?

Дмитро Перов: За відсутність погодження Мінкульту та Департаменту – штраф від 1700 до 17 000 гривень. 1700 – для фізичної особи, 17 000 – для юридичної. Тому в більшості випадків забудовник оформлює документи на фізичну особу.

Штраф може накласти інспектор Департаменту культурної спадщини чи Міністерства культури. На практиці не згадаю, щоби хтось із міністерства колись виносив припис. Якщо вдавалося привернути увагу до незаконного будівництва в центрі міста, то приїжджав усе-таки інспектор місцевого органу – департаменту.

Також є штрафи за порушення правил доброустрою – 300 гривень. Його накладає Департамент Міського Благоустрою КМДА, якщо почати підготовчі чи будівельні роботи без паркану, інформаційного стенда чи поставити паркан без картки на порушення благоустрою.

Я оформила все на фізичну особу. Мені виписали штраф. Я сплатила 1700 гривень. І після цього я можу продовжувати будівництво?

Дмитро Перов: У теорії – ні. Але на практиці – так. На вулиці Макарівській, 3–5 у буферній зоні об’єкта Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО Кирилівської церкви почали підготовчі роботи з укріплення схилу. Там запланували будівництво трисекційного ЖК. Виїхав інспектор із доброустрою, інспектор з охорони культурної спадщини від департаменту. Виписали приписи, наклали штрафи. Роботи там продовжують далі.

У випадку з будинком Уткіна Департамент культурної спадщини та Мінкульт відзвітували, що відправляли інспекторів. Але це було вже після того, як будинок остаточно зруйнували.

Якщо мені не дали МУО, а я почала будівництво, то що мені може бути?

Дмитро Перов: Якщо не отримати МУО та просто почати розбирати будівлю самовільно, тоді це буде кримінальна відповідальність – самовільне будівництво, стаття 197-1 Кримінального кодексу. А це серйозна стаття, вона передбачає обмеження волі. При цьому в межах цієї статті можуть накладати арешт на будівельний майданчик і техніку. Тому забудовнику потрібен якийсь центральний документ, який би санкціонував забудову. Щоб у разі, якщо місцеві мешканці або активісти викликатимуть поліцію, то можна було показати якийсь дозвіл.

Виходить, що якщо в мене є хоч якийсь дозвіл, то в’язниці боятися не треба?

Дмитро Перов: Судова практика так складається, що справи за статтею 197-1 доходять до суду, як правило, коли немає взагалі ніяких дозвільних документів на будівництво. Такого в Києві не буває. Якщо намагатися притягнути до відповідальності особу, яка здійснює будівництво без конкретного документа, то, найімовірніше, правоохоронні органи будуть кваліфікувати дії за статтею 356 КК – самоуправство. Ця стаття не передбачає накладання арешту на будмайданчик і будівельну техніку, як не передбачає й обмеження чи позбавлення волі. Це набагато легша та простіша стаття. Забудовник, якщо проти нього й відкриють кримінальне провадження, зможе відбутися тільки штрафом. А щоби не мати серйозних проблем, йому потрібен центральний дозвільний документ. Як, наприклад, МУО.

Окей, я не хочу арешту й отримала МУО, почала зносити будинок. Прийшли активісти та викликали поліцію. Мені варто боятися поліції?

Дмитро Перов: Поліція, як правило, приїжджає не стільки для того, щоби зупинити забудовника, скільки, щоби не допустити ескалацію конфлікту. У приватних бесідах поліцейські пояснюють, що вони приїхали для підтримання правопорядку. Щоби люди не зібралися великою юрбою та не надавали тумаків тому розумнику, який вирішив будувати черговий ЖК або бізнес-центр на місці історичної будівлі.

Але, звичайно, бувають і позитивні прецеденти. Наприклад, коли зносили будинок Уткіна, справою почала займатися міська прокуратура. Вона якраз відкрила провадження за статтею 356 КК – самоуправство (хоча ми просили відкрити за статтею 197-1 КК). Тоді під вечір приїхало кілька екіпажів поліції, вони зайшли на будівельний майданчик, опечатали його. Роботи зупинили. І тоді поліція дала зрозуміти, що вона взагалі не допустить продовження робіт на цьому об’єкті, поки не встановлять їхню правомірність. З вечора суботи до неділі забудовник нічого не робив. Ніч будівельний майданчик простояв опечатаним. І ближче до 11:00 забудовник знову почав розбирати будинок. Він дивився, якою буде реакція. При цьому, якщо в перший день на будмайданчику був просто рядовий охоронець та якісь хлопці, які представилися добровольцям, то на другий день, після приїзду поліції, коли вони побачили масштаби опору, то привезли зо два десятки спортивних молодиків у тактичних костюмах, які, скажімо так, мали «слідкувати за порядком» із боку забудовника.

Але чи має поліція повноваження зупиняти будівництво?

Дмитро Перов: Згідно з чинним законодавством, Національна поліція має виключні повноваження зупиняти кримінально протиправні діяння. Тобто якщо кримінальне провадження щодо незаконної забудови відкрили, то поліція зобов’язана припинити «триваюче кримінальне протиправне діяння». А якщо не відкрили, то має право зупиняти «очевидно протиправні дії». Але «очевидно протиправні дії» – це оцінювальне судження. Мені здається, що ці дії очевидно протиправні, а якомусь дільничному інспектору може здатися не так.

---

Статус пам’ятки на ринку нерухомості є обтяжувальною обставиною й розцінюється рієлторами як суттєвий мінус

---

Попереджати та повідомляти про протиправні дії може і громадськість, може, наприклад, затримувати правопорушника до приїзду поліції. А саме втрутитися та зупинити якісь будівельні роботи – це вже прерогатива поліції.

З історичною будівлею без статусу розібралися. А якщо в моїй власності пам’ятка архітектури, то мені буде складно на місці неї щось побудувати?

Дмитро Перов: Статус пам’ятки на ринку нерухомості є обтяжувальною обставиною й розцінюється рієлторами як суттєвий мінус. Якщо в будинку є охоронний статус, він коштує дешевше, ніж аналогічний будинок без охоронного статусу. Це обумовлене тим, що на пам’ятці архітектури можна робити тільки реставраційні роботи. Нічого не можна змінювати, прибудовувати, змінювати поверховість. Якщо будинок є пам’яткою, це головний біль для потенційного інвестора. Чинне законодавство передбачає звітування перед місцевим органом охорони культурної спадщини про перехід права власності чи права користування на цей будинок. Крім того, новий власник має укладати охоронний договір на цей об’єкт. А за невиконання цього договору можуть накладати штрафи, давати приписи.

Що мені може бути, якщо я не укладу договір чи не буду його виконувати?

Дмитро Перов: Є випадки, коли за невиконання охоронного договору накладали штрафи – це ті ж 1700 гривень або 17 000 гривень. У Пущі-Водиці на вулиці Юнкерова є дача, що є пам’яткою архітектури місцевого значення. Восени 2020 року її намагалися підпалити, але вона не загорілася. Як виявилося, на цей об’єкт був укладений охоронний договір. Департамент культурної спадщини дав припис – привести будівлю в належний стан. Ніхто цього не зробив. Тоді департамент наклав штраф на власника, а прокуратура звернулася з позовом до суду, щоби зобов’язати привести будівлю в належний стан. Але цей позов забуксував, бо всі позови, пов’язані з адміністративним судочинством, у першій інстанції направляються в Окружний адміністративний суд Києва.

Якщо суд задовольнить позов прокуратури, що буде?

Дмитро Перов: Власник буде зобов’язаний привести будівлю в належний стан. Як це можуть виконати? У разі позитивного рішення прокуратура має звернутися до виконавчої служби. Та, своєю чергою, має застосувати «примус», щоби змусити забудовника привести будівлю в належний стан. Я не дуже розумію як, бо судова практика поки не робила такі «необережні рухи» стосовно забудовників. Принаймні в Києві.

Якщо я цього все одно не зроблю, чи можуть у мене цю будівлю забрати?

Дмитро Перов: Закон України передбачає процедуру примусової реквізиції об’єкта культурної спадщини в державну власність. Але тут є цікавий нюанс. Невиконання умов охоронного договору, умисне доведення будинку до руйнації є підставою, щоби місцевий орган охорони культурною спадщини звернувся до суду з вимогою повернути об’єкт культурної спадщини – увага – у ДЕРЖАВНУ власність. Логіка зрозуміла: це робиться для того, щоби не було спекуляцій. Як-то: місто продає об’єкти, потім підписує «ліві» акти про те, що власник будівлі нібито не дбає про неї, і після цього «віджимає» будинки назад до комунальної власності. А потім продає та знову «віджимає». Для цього зробили такий запобіжник, коли питання про реквізицію будівлі порушує місцевий орган охорони культурної спадщини, а передається вона в державну власність. Але яка реальна мотивація місцевому органу культурної спадщини ходити судами, вести ці справи протягом двох-трьох років, щоби цей будинок потрапив до державної власності? При тому, що це не гарантує, що держава буде ним опікуватися та витрачати на нього гроші.

Отже, я маю пам’ятку архітектури й хочу замість неї щось побудувати, що мені робити?

Дмитро Перов: Треба зробити так, щоби будівлю виключили з реєстру об’єктів культурної спадщини. Для цього потрібно йти в Окружний адміністративний суд Києва.

Якщо серйозно, то забудовники не позбавляють статусів пам’ятки. Закон про охорону культурної спадщини визначає лише три підстави для позбавлення статусу пам’ятки: повне зруйнування, невідповідність критеріям автентичності та втрата предмету охорони (наприклад, якщо якийсь найбільш характерний її елемент було зруйновано). А забудовник розуміє, що повне зруйнування – це кримінал. Автентичність – це суб’єктивне. Тому забудовники використовують схему, за якої вони знаходять якісь недоліки в самій процедурі внесення будинку до реєстру об’єктів культурної спадщини. Грубо кажучи – не там кому поставили. Попри те, що провели вже дві реформи щодо процедури внесення об’єкта до реєстру об’єктів культурної спадщини, вона досі є дуже забюрократизованою. Наприклад, подавати облікову документацію до Мінкульту потрібно у двох примірниках. Якщо ви подали в одному, то порушили процедуру. Якщо порушили процедуру, то занесення об’єкта до реєстру є неправомірними. А неправомірні накази, які порушують права (у цьому разі власника будівлі), підлягають скасуванню.

Були роки, коли ОАСК штампував такі рішення. У 2018 році, здається, було 12 позовів про позбавлення статусу – і всі рішення суду першої інстанції були на користь забудовника. Далі в апеляції по-різному справи розгорталися.

Прецедентною була справа з будинку на Лабораторній, 9-Б. Там був гарний двоповерховий маєток. Його купила компанія «Скайпроджект» (кінцевий власник – Олександр Глімбовський, тесть Романа Насірова), щоби знести та зробити житловий комплекс. Але там порушили процедуру продажу. Коли продають або дають в оренду об’єкт культурної спадщини, то місцевому органу охорони культурної спадщини потрібно повідомити про це й отримати погодження. Коли продавали будинок, погодження не отримали.

Забудовник пішов таким шляхом: якщо попередній власник не попереджав нового власника про те, що це об’єкт культурної спадщини, то забудовник і не знав, що це пам’ятка. На його погляд, цей факт утискає його законні права й інтереси. Крім того, він знайшов якісь процедурні помилки, які були за внесення, і подав позов до суду. Департамент охорони культурної спадщини та Мінкульт у суді виписували аргументацію так: будинок офіційно набув статусу у 2010 році, а значить, термін звернення до суду давно минув. Але ОАСК став на бік забудовника. Апеляція врахувала позицію Мінкульту та департаменту щодо термінів звернення до суду, але визнала, що по суті процедуру внесення порушили. А невиконання процедури – це порушення закону. Відповідно, наказ про внесення до реєстру теж незаконний.

Департамент подав касаційну скаргу. Верховний суд почав розгляд. Але влітку 2019 року, коли справу розглядав Верховний суд, цей будинок за день знесли. Завісили простирадлами, щоби не було видно, що там відбувається, і без важкої будівельної техніки просто розібрали зсередини. І коли зняли простирадла, виявилося, що будинку вже немає. А тут Верховний Суд ухвалив рішення, що це – дійсно пам’ятка, і забудовник мав знати про це, бо за законом інформування про перебування об’єкта в реєстрі здійснюється шляхом розміщення цієї інформації на сайті Міністерства культури.

І рішення Верховного Суду про те, що цей будинок – пам’ятка, і чіпати його не можна, є, а будинку вже немає. І цікавий юридичний момент: рішення суду першої інстанції набуває чинності, якщо протягом 30 днів із моменту його винесення не подадуть апеляцію. Якщо апеляцію подають, то дія рішення першої інстанції зупиняється до вирішення справи по суті в апеляції. А далі ще цікавіше: подання касаційної скарги на рішення апеляції не зупиняє рішення апеляції. Тобто забудовник, знаючи цю правову норму й розуміючи, що рішення апеляції на його користь, вирішив, що треба руйнувати будинок швидко, бо невідомо, на чию користь буде рішення касації. Але є й інший механізм. Коли касатор подає касаційну скаргу, він може клопотати про засоби забезпечення касаційної скарги, зокрема, про зупинку рішення дії апеляції. Але ані міністерство, ані департамент, наскільки мені відомо, не подали касаційну скаргу.

Якщо мені не вдалося виключити будівлю з реєстру об’єктів культурної спадщини через суд, як мені все одно щось замість неї побудувати?

Дмитро Перов: Одна зі стратегій – це нічого не робити й чекати, поки будівля сама собою зруйнується. Бо, повертаючись до закону «Про охорону культурної спадщини», одна з підстав для позбавлення статусу – це повне зруйнування пам’ятки.

Такі кейси є: наприклад, музей на Поштовій. З одного боку, це прецедентна історія, адже активісти вперше в Україні вибороли статус пам’ятки національного значення для археологічної знахідки. Було дуже серйозне промо проєкту, коли й міський голова Віталій Кличко, і тодішній міністр культури Євген Нищук в Адміністрації президента сказали, що там однозначно буде музей. А забудовник сказав: «Ну ладно, так не діставайся же ти нікому» – і просто забив. Щось на місці цієї археологічної знахідки збудували, а повністю втілити це в життя не дає охоронний статус. Точніше, охоронний статус накладає додаткові зобов’язання, бо туди потрібно вливати додаткові гроші, щоб облаштувати підходи до експозицій. Судячи з усього, інвестор не бачить комерційної вигоди в цьому, тому він просто відмовляється це робити й чекає, поки воно саме собою зруйнується.

Так само з Гостиним двором. Його намагалися вивести з державної власності, коли це повністю не вдалося, то вирішили просто нічого не робити – залишити без даху й чекати, що з ним далі буде.

А якщо потім доведуть, що будівля зруйнована через моє недбальство?

Дмитро Перов: Є така схема: можна створити ТОВ зі статутним капіталом 100 гривень та оформити будівництво на нього. Тоді, якщо раптом визнають, що забудовник винен у руйнуванні пам’ятки архітектури й виставлять штраф, можна просто ліквідувати компанію. Коли запускають процедуру ліквідації, усі її кредитори ділять між собою статутний капітал в 100 гривень. І місто, замість штрафу в 17 000 гривень, може претендувати лише на 100 гривень – і те, якщо немає інших кредиторів.

Але я не хочу так довго чекати, які ще є варіанти?

Дмитро Перов: Наступна стратегія – усіляко допомагати будівлі зруйнуватися. Зараз цього менше, але у 2010-х роках, за Януковича, це була одна з основних схем. Будівлю викупали, підселяли туди якихось дивних персонажів. Ці дивні персонажі перетворювали будівлю на притулок, зимою палили якісь багаття, і потім будівля починала горіти. Приїжджали пожежники й казали, що вже нема чого рятувати. У дворі будинку №34 на Андріївському узвозі отак згорів флігель.

---

Вони самі дуже обурені, бо хтось підпалив, цитуючи Короба, їхній «острівець затишку й комфорту». І їм було шкода своїх речей

---

До речі, зараз схожу схему роблять на Парковій дорозі, 7 між Верховною Радою та вертолітним майданчиком Януковича. Там поряд стоять три історичні будинки – №3, 5 і 7. Перші два перебувають на балансі Державного управління справами. А за №7 ніхто не доглядає. Зараз там з’явилася якась дивна жінка, яка трохи не в собі. Розвішує ганчірки, постійно підпалює гілки та траву. Я спілкувався з охоронцем сусідніх будівель (№3 і 5), і він каже: «На мою голову десь знайшли цю жінку, привезли». Ключове слово «привезли», тобто раніше її там не було. Якось там ця жіночка опинилася й постійно щось палить. Один раз вона щось отак запалить – і все займеться. І якщо вона не в собі, то навіть вона не понесе відповідальності. А цей будинок – пам’ятка архітектури.

Був іще один випадок за вулицею Волоська, 5/14 – це зелений двоповерховий будинок кінця 19 століття навпроти будівлі Подільського райсуду. Там із 2013 року живуть усілякі непевні персонажі без постійного місця проживання. Але цікаво, що вони там акуратно проживають, хоча й натягали туди сміття. На Подолі бомжі – трішки естети. Там не просто накидані якісь лахи, там видно, що це їхнє постійне місце проживання. Ми якось з Антоном Коробом були всередині, і він навіть сказав, що «деякі елементи інтер’єру створюють певний затишок». Там був телефон із барабаном, старий радіоприймач, тумбочка. І от наприкінці жовтня 2020 року цей будинок почав горіти. Оскільки навпроти – суд, це відразу побачили, викликали пожежників і швидко загасили. Департамент охорони культурної спадщини видав припис, щоби будинок привели до належного стану. А, як виявилося, цей будинок узагалі був зареєстрований на жінку, яка проживає на непідконтрольних територіях. Не знаю, хто виконував припис, можливо, комунальні служби. Тепер будинок загородили парканом. Так тамтешні «жителі» просто розібрали одну із секцій і зробили новий вхід. І вони заявили, що це не їхні люди підпалювали. Вони самі дуже обурені, бо хтось підпалив, цитуючи Короба, їхній «острівець затишку й комфорту». І їм було шкода своїх речей.

У Київраді після зруйнування будинку Уткіна заговорили про розірвання договору оренди на землю під ним. Такий сценарій узагалі можливий? Такого варто боятися?

Дмитро Перов: Раніше такого ніколи не було, жодного разу з жодним забудовником місто не розривало договір про оренду землі. І це логічно, якщо місто видає МУО на перебудову двоповерхової історичної будівлі на 40-поверховий офісний центр, то було б непослідовно після цього розривати договір оренди. У КМДА будуть прораховувати політичні та репутаційні втрати. Чи їм вигідніше «бортанути» зараз забудовника, і показати, що кричущих випадків міська влада не буде допускати? Чи можна обійтися меншою кров’ю – накласти штраф 1700 гривень, дати інтерв’ю, що все це незаконно й що винні мають понести відповідальність?

---

Процес тотального руйнування історичної спадщини, на мою думку, штовхають не юридичні колізії, а чітко сформоване прагнення забудовника піти від статусу пам’ятки

---

Насправді немає чіткого алгоритму, як забудовнику діяти «по беспредєлу». Усе впирається в конкретну ситуацію. І винне, швидше, не наше законодавство, а ця хвора думка, що охоронний статус – це якийсь тягар, який не дасть вижати всі соки з будинку. Процес тотального руйнування історичної спадщини, на мою думку, штовхають не юридичні колізії, а чітко сформоване прагнення забудовника піти від статусу пам’ятки, піти від обмежень й вижати максимум із того, що він має.

Що кажуть у Мінкульті?

The Village Україна хотіла отримати коментар щодо охорони культурної спадщини в Києві заступниці міністра Світлани Фоменко, але за місяць вона не знайшла часу, щоби поспілкуватися з нами.