Бізнес-кампус City Garden, який у серпні почав роботу на вулиці Амурській, – це ревіталізація занедбаної території та приміщень колишньої Київської гумової фабрики. Площа території всього кампусу складає понад 3,5 гектари, площа будівель – 18 тисяч м². Усю цю зону позиціонують як відкриту для кожного мешканця міста, а не лише для резидентів.

За проєкт відповідала команда київських архітекторів Кооперація SYNECTIC A. Замовник проєкту – девелоперська компанія Forum Group, яка займається ревіталізацією занедбаних промислових об’єктів з 2001 року. City Garden – тринадцятий і найбільш масштабний проєкт Forum Group, на розробку й втілення якого пішло три роки. Сама ідея з’явилася ще у 2012-му.

З головним проєктувальником City Garden Віктором Герасименком «розбираємо по цеглині» новий простір.

Фото: Костянтин Гузенко

Локація

Ділянка розташована на розі вулиць Амурської та Смольної в Голосіївському районі, неподалік «Васильківської». Це периферійна зона міста, з одного боку оточена промисловістю, з іншого – приватним сектором. Неподалік розташоване студмістечко та навчальні корпуси КНУ імені Тараса Шевченка. Основні магістралі, які з’єднують локацію з центром, – вулиця Васильківська та Голосіївський проспект. Аеропорт «Київ» теж зовсім поруч.

З 1956 року й до середини 2000-х на ділянці працювала Київська фабрика гумових виробів, потужності якої налічували вісім будівель: одну адміністративну, п’ять виробничих корпусів, котельню та ремонтно-механічний цех.

Ділянка розташована на схилі: тут завершується ландшафтне утворення «Совська балка» або «Київський зелений коридор». З усіх будівель відкривається краєвид на аеропорт і панораму забудови Солом’янського району.

Що хотіли зробити?

Метою Forum Group (це й замовник, і власник проєкту) із самого початку було створити на місці колишньої фабрики об’єкт, який за інфраструктурою та функціональністю був би подібним на типові американські кампуси для студентів чи IT-компаній. Також хотіли реалізувати абсолютно нетиповий для України проєкт бізнес-центру – відкритий для загалу, пояснює Віктор Герасименко: «Якщо ти проєктувальник, то майже нереально нав’язати таку ідею замовнику. Ми можемо тільки професійно допомогти реалізувати це, якщо замовник сам дійшов цього або йому це потрібно». Додає, що City Garden – перший і єдиний у Києві відкритий для містян бізнес-кампус.

Як це працює?

Кампус пристосували для всіх користувачів. І ні для резидентів, ні для мешканців міста немає бар’єрів, аби потрапити з міської зони на приватну територію. На території City Garden планують проводити фестивалі, майстер-класи, відкриті заняття з йоги. «Без парканів. Це відкритий для кожного жителя міста простір. Це те, що дозволяє цій території органічно інтегруватись у місто. Бо, коли є резиденти та звичайні юзери простору, то на стику цих двох цільових аудиторій народжується його новий сценарій».

Головна особливість проєкту – використання даху кожної будівлі під соціальні активності: відпочинок, спорт, вечірки. А на одному з корпусів планують розмістити баскетбольний майданчик. «Це скандинавська модель освоєння: там муніципалітети вимагають від девелопера замінити втрачену під забудовою землю на даху. У нашому ж випадку це ще дає варіативність експлуатації цього місця».

Девелопер також розміщує велику кількість громадських і соціальних сервісів на території кампусу. Ідеться про кав’ярні, ресторани, банки, барбершопи, фітнес-центри й інші сервіси. Їх здебільшого локалізували на перших поверхах чи в лобі забудови, а також на дахах.

Усю територію позиціонують як велопішохідну та безбар’єрну: потрапивши туди, можуть вільно пересуватися як користувачі сигвеїв, електросамокатів, так й маломобільні люди. «Єдині місця, де людина перетинається безпосередньо з машиною, – пункти в’їзду / виїзду та прохід у паркінг», – пояснює Віктор і наголошує, що на території кампусу є тільки один паркінг (критий). Довільно паркуватись у City Garden автівки не можуть.

Концепція: архітектура, світло та простір

Усі ревіталізовані будівлі на території кампусу мають індивідуальну архітектуру, скління і колір. Варіативність будівель спрямована на те, щоб дати кожному резидентові відчуття ідеального місця роботи та відпочинку, пояснює Герасименко. «Це дозволяє змішувати різні цільові аудиторії та різних резидентів на одній локації. Це примножує можливості їхньої поведінки. А формат поведінки – це основне, що синергує людей між собою». Каже, що це був найважчий з погляду архітектури момент – об’єднати різні формати будівель в одне ціле. «Ми побоювалися, що різна типологія будівель розірве цей простір на окремі юніти, нічим не пов’язані між собою. Що це буде сепарована історія, яку не зрозуміють. Але все запрацювало».

Облаштували на території кампусу й «пабліки» – відкриті рекреаційні зони, де люди можуть вільно «нетворкитися». «Є технічний процес, а є творчий. Коли ти хочеш, щоб ніхто не заважав, працюєш у своєму робочому модулі. Коли хочеш подумати чи знайти однодумця, якого тобі не вистачає, ідеш у «паблік». Він не має привертати до себе зайвої уваги, а навпаки, сприяти комфорту, відпочинку».

Зробили ненав’язливим освітлення фасадів кампусу. Це означає, що світло не заважає резидентам працювати там і не притягує до локації зайвої уваги. Водночас акцентується увага на внутрішньому освітленні корпусів: передбачається, що в City Garden розміщуватимуться глобальні IT-компанії, персонал яких працюватиме й уночі.

«Нашим завданням було створити місце, усередині якого буде горіти світло. Адже, якщо в будівлі горить світло, значить вона живе. А ненав’язливий формат освітлення фасадів лише частково дає фон на місця відпочинку. Тож ми намагалися не засмічувати світлом територію й не актуалізувати її в нічний час».

Свого часу я досліджував Берлін, гуляв по одному з районів. Помітив, як два чоловіки біля одного з меморіалів «Стіни» щось роблять біля невеликої водойми. Я підійшов, запитав що. Вони пояснили, що тренуються закидувати вудочки. Так я зрозумів, що проєктувальник має давати користувачеві задовольнити широке коло базових потреб на території, не заважати фантазувати із місцем. Саме з цим підходом ми проєктували кампус: не заважати людям проводити там час. Ти можеш прогулятися, посидіти, погойдатися, можеш бути в тіні чи на сонці. Це базові формати проведення часу людини на території. Добре спроєктований простір – це давати людям можливість самим вирішувати, як користуватись і безпечно перебувати в ньому. Коли, наприклад, ти йдеш по Майдану, а ліворуч від тебе – реклама, праворуч – шум машин, світловий шум, візуальні бар’єри, під ногами роздовбана плитка, то не думаєш про жодну комунікацію в цьому місці, ти розсіюєшся. Кампус не про це.

Що вийшло?

Наразі завершено два з трьох етапів освоєння території: ревіталізували всі будівлі фабрики, окрім однієї. Її демонтували через те, що довелося корегувати ландшафт ділянки, а тому демонтувати підпірні стінки, які утримували будівлю. На тому ж місці звели повністю новий (і найвищий) корпус. Остання стадія ревіталізації зараз утілюється (проєктувальники не розкривають її фінальної концепції).

Усі будівлі спроєктовані за принципом sustainable economy, «стійкої економіки», який передбачає раціональне використання доступних природних ресурсів та екологічність. Корпуси, які зазнали реновації, мають новий матеріал оздоблення фасаду: цього вимагали будівельні норми. Усередині майже кожного корпусу демонтували конструктивні ядра. Наприклад, в одній будівлі частково демонтували перекриття, щоб утворити двоповерхове лобі. У деяких будівлях узагалі демонтоване вертикальне ядро, щоб встановити й запустити ліфтову шахту. У кожному корпусі встановили системи кондиціонування, контролю повітря, багатофункціональне енергоощадне скління. Після ревіталізації отримали сім нових корпусів, які вже можуть орендувати резиденти, й одноповерхову адміністративну будівлю з фітнес-центром.

Усю територію кампусу озеленили майже заново: висадили кущі, дерева й облаштували багато газонів. Первісні насадження, які були на ділянці до реновації, намагалися зберігати.

Корпус 1. Розташований у кутку ділянки, за часів роботи фабрики виконував адміністративну функцію. Був збудований як типове фабричне приміщення з навісними бетонними панелями. Одну частину будинку вирішили залишити з фасадом, іншу – вкрити панорамним склінням (з торця на розі Амурської та Смольної): щоб у вечірній час можна було спостерігати за життям споруди. З іншого боку до будівлі прибудована каскадна тераса з лавами й озелененням – створюється враження, що ландшафт переходить у саму будівлю.

Корпус 2. За часів фабрики цегляна, двоповерхова будівля, одна з найстаріших на території. Вирішили залишити первісну цегляну основу й добудували ще один поверх. Його зробили повністю скляним і встановили сонцерізи. У перспективі вони дають відчуття стіни, фронтально створюють враження прозорості добудови. У надбудові є тераса, яка виходить на внутрішній основний «паблік». Також корпус у минулому був з’єднаний із сусіднім наскрізним проходом, його вирішили залишити.

Корпус 3. В архітектурі будівлі хотіли показати промислове минуле фабрики, зберегли первісну розшивку вікон та оздобили фасад цеглою, стилізованою під зістарену. Саме в цій будівлі демонтували ядро, щоб вивести ліфт на дах. Також корпус з’єднаний з сусіднім (другим) проходом на рівні другого поверху. Це може бути зручно для великої компанії, яка не хоче мати вертикальних зв’язків й орендувати велику площу.

Корпус 4. Будівля проєктувалась і будувалася з нуля. Дизайн стилізований під фасади американських хмарочосів (проступають фігурні металеві елементи). Будівля найвища, також її особливість у тому, що вона має найбільшу площу для експлуатації, зокрема, і для івентів. Саме на її даху планують збудувати баскетбольний майданчик. З даху й верхніх поверхів корпусу відкривається краєвид на аеропорт «Київ». На рівні другого поверху до корпусу приєднується велика платформа з газоном (це дах паркінгу), де влаштовуватимуть заняття з йоги чи фестивалі. Корпус 5 – одноповерхова сервісна будівля, яка прибудована до 4-го корпусу. Там планується розмістити дрібні функції: кав’ярні, перукарні чи майстерні.

Корпус 6. Ця будівля раніше була котельнею, печі в якій побудовані з цегли царського періоду. Спершу хотіли зберегти її автентичність, включно з димарем, і зробити з будівлі артцентр. Та оскільки димар був в аварійному стані, призначення будівлі змінили на комерційне. Тепер це невеликий двоповерховий моноофіс, який радять для оренди одній великій компанії чи двом невеликими. Стилістично фасад будівлі оздоблений під протектор шин – його викладали з чорної цегли. «Це історична данина фабриці, яка займалась і переробкою гумових шин».

Процес освоєння й роботи з індастріал-зонами – дуже важливий момент сьогодні в контексті розвитку Києва. Бо занедбані промислові зони – це тромби в місті, де немає життя. А за європейським прикладом розвитку міст – це оазиси розвитку. У Києві нереально багато сировини для такої роботи. У нас тільки Поділ чого вартує. Завдяки доступу до води там сформувався значний індустріально-промисловий комплекс, який зараз у не найкращому стані. Умовно 25 % усього Подолу – це території, освоєні промзоною. І це великий потенціал. Подібна ситуація й на лівому березі, який фактично нашпигований занедбаною промзоною. Найбільш яскравий приклад освоєння – «Арт-завод Платформа». Потенціал лівого берега теж дуже великий. І якщо його грамотно освоїти, ми децентралізуємо тамтешнього мешканця: він зможе не їздити щодня на правий берег на роботу чи для відпочинку, а мати все для комфортного життя на лівому.

Корпус 7. Розташований на вулиці Смольній, поблизу першого корпусу. Залишили два рідні поверхи будівлі, а всередину інтегрували металевий каркас. Особливість: на третьому поверсі велике панорамне вікно (2,5 х 3,5 метри), з якого відкривається краєвид на Солом’янку. Останній поверх має свій окремий «паблік» і балкон із західного боку.

Корпус 8. Там розміщується адміністрація кампусу. Це одноповерховий моноофіс з окремими залами для заняття з йоги та фітнесом. На даху є велика тераса з кухнею, де можна влаштовувати вечірки з фуд-кортом. Там можуть відпочивати й резиденти.

Досвід

Під час проєктування команда SYNECTIC A враховувала світовий досвід і не намагалася скопіювати його, запевняє Герасименко. Основний підхід, яким керувались у роботі, – слова данського архітектора Яна Гейла: «Дайте людям місце, де зупинитися».

«Конкретного прикладу немає, бо мій сенс вивчення чужого досвіду – це не його перейняття. Досвід потрібен для того, щоб я розумів щодо чужих досвідів свою локальну точку координат як спеціаліста. Копіпаст не працює. Наприклад, та якість і комфорт життя, який ми бачимо у європейців, – це результат глобальних соціальних, економічних і культурних процесів. Не можна просто взяти й перейняти чужий досвід у нашому місті чи нашій країні».