Чи дійсно будівельна галузь переживає кризу? Де в Україні вже відновили будівництво, а де – не поспішають? Чи зараз час купувати собі житло? Де краще інвестувати в нерухомість? Як вигідно продати квартиру? А що з орендою? Чому Кияни відкладають купівлю житла до перемоги? Як «єОселя» спричинила дефіцит житла на ринку? Чому в київському передмісті купують активніше, ніж у Києві? – Бренд- і бізнес-директор ЛУН Денис Суділковський розповідає Віледжу, що відбувається на ринку нерухомості України на третій рік повномасштабної війни.

 

Бренд- та бізнес-директор ЛУН Денис Суділковський / Сергій Мирошніченко для Віледж

 

Ринок нерухомості вже оживає. Хоч багато людей відкладають ідеї про покупку житла

Рік перед повномасштабною війною, 2021 рік, в Україні був рекордним за темпами й обсягами будівництва нового житла, за продажами. Так добре Україна ще ніколи не жила. Чому я так кажу? Будівництво нового житла – це наслідок того, що економіка розвивається, люди стають багатшими, вірять у своє майбутнє. 

У березні 2022 року ринок нерухомості перестав існувати, бо заради безпеки були закриті реєстри нерухомого майна. З травня 2022 року реєстри частково почали відкривати, ринок почав оживати. Насамперед у регіонах, які були далеко від бойових дій.

Але з повномасштабним вторгненням українці втратили можливість довгострокового планування. Ми не можемо купити житло, коли не знаємо, де ми будемо навіть за три роки, не кажучи вже – за десять. Це стоп-фактор для інвестування в житло.

Усе стало набагато краще вже влітку 2022 року. Ринок почав дуже стрімко відновлюватися. Ми [в ЛУН] малювали такі графіки, що він має приблизно за рік-півтора відновитися до рівня, як перед повномасштабною війною. І все було чудово до перших блекаутів. Обстріли 2022 року скоротили можливість планування на майбутнє, українці знову стали відкладати ідеї про покупку.

Навесні 2023 року ми вперше заміряли показник, скільки з тих людей, у котрих є гроші й бажання придбати житло, відкладають цей момент і з якої причини. От у Києві половина людей відкладають цей момент до перемоги. 

Українці стали біднішими, але мрії про своє житло нікуди не зникли. Українці можуть і вміють накопичувати на житло, але не можуть наважитися на купівлю через нерозуміння, що буде далі. 

Тому половина ринку зараз завмерла й чекає, коли буде якась визначеність. Обрання Дональда Трампа президентом США визначеності нам не додає.

Проте у 2023 році в Україні продали на 60% більше житла, ніж у 2022 році. Ми ще не маємо оцінок за 2024 рік, але, ймовірно, буде більше, ніж у 2023-му році. Українці повертається до цієї ідеї, що хочуть стати щасливим власником власного житла.

Нове будівництво стартує в західних областях, передмістях Києва й навіть в Одесі

Чи стартують нові об'єкти? Так, стартують. Здебільшого на заході України. Розглянемо три приклади. Перший – це Львів як найбільше місто з розвинутою інфраструктурою й найбільшою кількістю робочих місць у західному регіоні. Друге – Ужгород, який отримав унікальну перевагу – близькість до єврокордону. Людям, яким із робочих питань необхідно їздити в Європу, набагато комфортніше це робити з Ужгорода, ніж із Києва. Це спричиняє локальний будівничий бум. І третій – Івано-Франківськ. Не всім за грошима підходить Львів, не всім комфортно переплачувати просто за близькість до Євросоюзу в Ужгороді; вони не хочуть у Києві, бо велике місто, їх із якихось причин не влаштовує київська агломерація, тоді вони починають перебирати обласні центри західного регіону. Івано-Франківськ – відносно невелике місто, дружнє, тепле, з хорошою локальною інфраструктурою, з нормальною щільністю. Багато людей приїхали, зрозуміли, що там теж дуже комфортно жити. Це спричинило бум будівництва й там.

 

 

Що з будівництвом у Києві й області? У Києві на понад 80% будівництв повернуться будівельники. Через те, що працівників менше, з логістикою складніше, з продажами гірше, вони будують повільніше, але будують. 

Щодо нового будівництва, то в Києві є точкові початки нових черг, а ось у київській агломерації картина кардинально інша. У передмісті йде розбудова активними темпами. Ще не тих обсягів, як до повномасштабного вторгнення, але вже відчутних. Чому така різниця? Для початку – чому в Києві повільно? Київ – багате місто з відносно багатими жителями. І кияни мають можливість своїх жінок і дітей відправити в Європу. Коли сім'ї розділені, чоловік не може купити квартиру без згоди дружини. Точніше, нотаріально це можна зробити, але якщо подивимось емоційно, то як? І це стопорить наш ринок.

Друге – чому в передмісті будують активніше? Нові люди приїжджають у столичну агломерацію, але Київ для них це дорого. Тому вимушені переселенці вибирають передмістя. Так само робили мігранти й до повномасштабної війни. По-перше, житло в передмісті в півтора-два рази дешевше за метр, ніж у Києві. По-друге, масштаб міст-супутників для них більш звичний і комфортний, ніж мегаполіса. 

Стартує нове будівництво і в одеському регіоні. Що цікаво, Одеса продовжувала будувати навіть у березні 2022 року. Там робили барикади на пляжах, щоби десант не міг висадитись, а поруч йшло будівництво нового житла. От настільки вони вірять у себе й у своє майбутнє. І це продовжується й досі. 

У Харкові нового будівництва зараз немає. До повномасштабного вторгнення Харків входив у п'ять регіонів-лідерів за обсягом будівництва. Зараз – ні, насамперед через безпекові питання. Ще один момент – звідти виїхала велика кількість людей. Ці люди виставили на продаж свої вже готові квартири з великою знижкою. І забудовники не можуть зробити більш комерційно привабливу пропозицію, ніж уже готове житло. 

Що цікаво: з наших досліджень ми бачимо, наскільки українцям важливе відчуття власного дому. Харків'яни хочуть повернутися додому, вони чекають на момент, коли там буде безпечно. Навіть маючи можливість придбати житло в Києві чи Львові, вони цього не роблять, а орендують.

Дніпро як велике індустріальне місто прийняло до себе переселенців зі сходу й ще одного індустріального міста поруч – із Запоріжжя. Будівництво в Дніпрі відбувається, але буму немає. Бо там складна демографічна ситуація. Один із чинників, який впливає на будівництво, – це молодь. Класична ситуація, яка була характерна для Києва чи Львова ще до війни: дитина вступає на перший курс і десь на другому батьки інвестують їй у квартиру. Завдяки цьому багато людей, які приїхали повчитися у велике місто, там залишаться. Молодь є драйвером економічної перспективи міста. І з Дніпра, на превеликий жаль, ще до вторгнення молодь виїжджала. Вона шукала місце в Києві, у західних областях, у Європі. Якщо місто зможе розв'язати цю проблему, то там усе буде добре. 

Забудовники кажуть про кризу в будівельній галузі, але це перебільшення

Якщо порівнювати з 2021-м, найкращим роком в історії будівництва в Україні, то криза є. Навіть у Львові. Якщо порівнювати кінець 2024 року з 2022-м, перспективи дуже хороші, усе відновлюється. У 2022 році ринок був переважно мертвим, у 2023-му це був пацієнт на штучному диханні, а у 2024-му пацієнт уже говорить, їсть, іде на поправку, хоча з лікарні ще не виписують. 

Якщо не трапляться нові катаклізми, то перспективи відновлення й розвитку ринку мають київський та одеський регіони, навіть Дніпро й Полтава. Не говоримо про західний, у них і так усе добре. Так, раніше було краще, але далі буде краще, ніж сьогодні. 

На історію з первинним ринком треба ще дивитися з такого погляду: якщо не в нових будинках, то де будуть жити люди? У середньому в Україні понад 80%, а в деяких регіонах понад 90% житла – це радянська спадщина, це будинки, у яких закінчився термін придатності. Тобто альтернатива – жити в будинку, який не просто не є енергоефективним, тобто влітку там спекотно, а взимку холодно, а чий термін експлуатації вже вичерпаний. І на цьому тлі якраз перспективи нового житла виглядають кращими. Це спонукає інстинктивно рухатися в сторону купівлі хоч меншої квартирки, але в новішому будинку. Тобто загалом ринок рухається від радянської спадщини.

«єОселя» дала позитивний сигнал ринку 

«єОселя» – це найвигідніші умови придбання житла за всю історію Незалежної України. Держава фактично спонсорує відсотки переплати за кредитом. Це вплинуло на ринок оренди насамперед психологічно. Це сигнал, що є люди, які обрали залишатися в Україні й можна купувати житло. Коли половина людей відкладають рішення про купівлю житла до перемоги, «єОселя» стала стимулом не відкладати.

 

 

Тепер «єОселя» змінила умови й більше буде фокусуватися на первинній нерухомості чи будинках до трьох років. Це нововведення ще не дало бусту для самих забудовників. Хоча загалом я оцінюю ідею як коректну. Чому? Держава зацікавлена в тому, щоб розвивалася економіка. 

Кошти «єОселі» можуть піти або забудовнику, або власнику вже готового житла. Якщо ці гроші йдуть забудовнику, він продовжує будівництво, відкриває нові робочі місця, економіка запускається. Якщо ці гроші йдуть людині, яка виставила свою квартиру на продаж і планує виїхати з України, вона ці гроші вивезе з України. Тому з економічного погляду «єОселя» рухається правильно. Які відреагує ринок саме на це нововведення, чи погодяться люди купувати в забудовників нове житло? Будемо спостерігати. 

У «єОселю» варто бігти, якщо ще не встигли

Дехто з експертів заявляв, що «єОселя» спричинила дефіцит житла на ринку, особливо в Києві й області. Але житло, яке підходить під умови програми, є. Звісно, рік тому варіантів було набагато більше, ніж сьогодні. Але сказати, що зараз нема з чого обрати, не можна. І в Києві, і в передмісті є варіанти. 

Тому я раджу бігти в цю програму. На превеликий жаль, я не можу нею скористатися. Але загалом це найкращі умови придбання житла за всю історію незалежності. Просто порахуйте, що у вас інфляція перекриє відсотки за кредитом. 

На сьогодні ліміт не у квартирах, а в загальному бюджеті, який виділяють на програму. У хороший тиждень десь 150–200 сімей отримують схвалення кредитів, але кошти обмежені. В уряді шукають варіанти, щоб поповнити цей фонд. Зокрема, розглядають варіанти використання російських активів, залучення міжнародних донорів. Це можливо робити, тому що програма підтвердила, що вона працює. 

Квартири стали меншими, останні поверхи – непопулярні    

Які є тенденції в новому будівництві й що шукають потенційні покупці? Перше – це запит на безпеку. Люди, які шукають житло, навіть на вторинному ринку, цікавляться наявністю укриття, підземного паркінгу. Я проводжу таку аналогію: кожен хоче мати спортзал біля свого будинку, щоби була можливість займатися спортом, хоч майже ніхто не буде цього робити. Психологічно набагато легше, коли в мене є можливість спуститися на підземний паркінг. Я, найімовірніше, не буду туди спускатися, але відчуття безпеки важливе. 

Друге – квартири стали трішки меншими. Українці в середньому стали біднішими, ніж три роки тому. Забудовники це розуміють, відповідно, їм треба або здешевити будівництво, тобто зробити його менш якісним, або з тим самим класом будівництва зробити меншу площу. Вони вибрали другий варіант. Це насправді проблема, бо середня площа квартири, яка зараз продається в Україні, у порівнянні з європейськими країнами, в 1,5–2,5 раза менше. Ми живемо в дуже тісних квартирках. І зараз, у порівнянні з 2021 роком, вони ще зменшилися. Не набагато, на 5–7 метрів. Якщо колись була спальня 17 метрів, тепер стане 13 метрів, кухня з 20 метрів стане 16 метрів.

І третє – останні поверхи перестали продаватися. Традиційно останні поверхи – це найбільш розкішні квартири: панорама на місто, вікна в підлогу. Зараз для відчуття безпеки в тебе не має бути панорамного скління, бажано, щоб квартира не була на кутку й точно не останній поверх, тому що уламки падають згори. 

І зараз продати кутову квартиру на останньому поверсі набагато важче, ніж квартиру на першому поверсі поруч із кав'ярнею, смітниками й будь-чим. 

Просто тому, що безпекова ситуація така. Зараз забудовники або залишають ці квартири в надії, а що як хтось купить, або розбивають великий пентхаус на 5–6 квартир поменше. 

З безпекової причини також відходять у минуле популярні у 2019-2020 роках кухні-студії, тобто вітальні, об'єднані з кухнею. Бо правило двох стін навчило, що загальний простір не може бути таким великим. 

А ось тенденції до зменшення поверховості будинків, на жаль, немає. Проблема високої забудови якраз характерна саме для Києва. Київське передмістя чи львівський регіон – це в основному невисока забудова. Насправді низька забудова безпечніша, ніж висотки, які собою захищають інші висотки. 

На Позняках є жарт, що моя друга стіна – це будинок, який я бачу з балкона. 

Ще одна проблема високих будинків – у них некомфортно жити під час відключень світла, бо туди неможливо завести газ і все працює від електрики. І тут Київ стратегічно програв. Коли в столиці будували ці 20-поверхівки, ніхто не очікував, що на 20-й поверх доведеться ходити пішки, бо в усій країні не буде світла. Попри це, зменшувати висоту забудови ніхто в столиці, здається, не збирається. 

Девелопери передбачають місце для генератора, а про решту мають піклуватися самі мешканці   

Зробити будинки хоча б частково незалежними від відключень світла дуже дорого. Просто встановити генератор – не розв'язання проблеми. Його треба обслуговувати, а це дуже дорога електроенергія, бо він працює завжди на максимальну потужність. І тому генератор має бути лише резервним способом живлення. 

В ідеалі треба встановити газовий генератор, сонячні панелі чи вітрячок, що акумулюють електроенергію в батареї. Коли вона потрібна, її беруть з акумулятора стільки, скільки треба. Але такий комплекс робіт дуже дорогий і в побудові, і в адмініструванні. 

Що вже зараз роблять забудовники – так це передбачають майданчик під генератор, щоби він не дирчав нікому у вікна й були дотримані норми безпеки. Але питання самого генератора вони залишають для ОСББ чи керівної компанії.

У Харкові на вторинку великі знижки, у Києві керує покупець  

Ситуація на вторинному ринку нерухомості відрізняється в різних регіонах України:

Прифронтові міста. Багато людей виїхали й виставили на продаж своє житло, на квартири великий дисконт. Навіть від заявлених в оголошеннях цін у Харкові можна сторгувати 20%, місцями – 30%. Це залежить від того, наскільки людині терміново треба гроші.

 

 

Для Києва 2024 рік став ключовим. Багато людей ухвалили рішення не повертатися й виставили на продаж житло. Це поповнило ринок, пропозицій стало більше, значить, ринок став на сторону покупця. Тобто в нас зараз керує покупець. 

Львівський регіон, що характерно, там і раніше було непогано з продажами на вторинці, і зараз непогано. Їх менше, ніж до повномасштабного вторгнення, але в порівнянні з іншими регіонами, вони є. Це не панічні продажі, тож ціни на вторинний ринок не знизилися суттєво. Вони коливаються в межах 5–10%. У цілому люди не поспішають продавати житло, вони просто ухвалили рішення. 

Як вигідно інвестувати в нерухомість? – Дивіться на те, що буде з містом через 10 років

Будь-яка інвестиція – це пара з ризику та ймовірної вигоди за цей ризик. Чи є інвестування в Україні загалом у будь-що зараз ризикованим? 100%, бо є воєнні ризики. Але вже зараз можна застрахувати своє житло від можливих прильотів. Це не коштує космічних грошей, страховка на мільйон буде коштувати кілька тисяч гривень на рік. Це робить такий бізнес менш ризикованим.

Чи є саме житлова нерухомість інвестиційно привабливою? Треба розглядати кожен окремий об'єкт. За яку суму він зараз продається, з якою метою його купую – щоб потім перепродати, здавати? 

Приміром, ми хочемо здавати житло в оренду й так заробляти. Розумійте, що це активна інвестиція. У цій квартирі треба буде робити ремонт, нею управляти. Тут працює математика. Скільки витратимо на купівлю й ремонт? За скільки ви будете здавати це житло і як швидко воно окупиться?

Я не можу сказати, де найкраще [купити житло]. Треба дивитися, що буде з містом через 10 років, чи є тут перспективи.

Візьмемо Київ. Окупність квартири в Києві до повномасштабного вторгнення складала 10–12 років, зараз – 15 і більше. Але в Києві завжди найбільші ціни, найбільша кількість грошей, робота, університети. Люди тягнуться в столиці. Тому в Києва є майбутнє. 

Львів і раніше себе непогано почував, а зараз почувається чудово. Він далеко від Росії. І попри те, що туди прилітає, там буде багато людей, багато роботи, грошей, тому можна розглядати. 

Якщо ми візьмемо невеличке містечко, що наразі має попит просто завдяки близькості до кордону з Євросоюзом, то велике питання, чи буде ця перевага актуальною за 10 років. Приміром, Ужгород. Ціни там місцями вищі, ніж львівські й київські. Але головне запитання – чи буде в Україні авіаційне сполучення, чи зможу я сісти в літак у Борисполі й через дві години пити каву вже в Європі? Якщо так, то навіщо мені жити в Ужгороді? А якщо ні? Якщо на всю Україну буде працювати один аеропорт – і він буде в Ужгороді? Коли ми робимо ставку на це, цей регіон стає дуже перспективним.

Можна розглядати купівлю житла і як пасивний дохід. Це називається «запаркувати гроші». В Україні насправді не так багато інвестиційних інструментів. Ти можеш відкрити депозит, де відсоток менший, ніж інфляція, а можеш купити метри й чекати, що їхня вартість виросте. Але це довгострокова гра. Я знаю знайомих гравців на ринку, які зараз купують житло в Харкові з хорошим воєнним дисконтом, але ставкою на те, що місто матиме майбутнє і протягом років десяти ці гроші можна повернути в ікс разів. 

Інвестор заробляє не тоді, коли він купив квартиру, а тоді, коли він її продав чи відкупив гроші. Тож, у кожного інвестора має бути чітка екзит-стратегія. Я купую цю квартиру за таку ціну, я очікую, що майбутнє цього регіону буде розвиватися за таким сценарієм, у такий-то рік ця квартира буде дорожча і я вийду з таким прибутком. 

Це була складна відповідь. Якщо ж дуже просто, то на довгій дистанції (у десятиліття) житло завжди дорожчає, бо міста стають багатшими. Якщо не трапиться ніякої ядерки, то ймовірність, що житло через 20 років буде дорожче, ніж сьогодні, велика. До того ж завжди може бути план Б: не вийшло заробити, то маму поселю туди, буде жити біля мене.

Але інвестиції в нерухомість – це складний бізнес. Якщо ви хочете гарантовану дохідність і безпеку грошей, доцільніше купити воєнні облігації. Так і країні допоможете, і перемогу наблизите.

Чи зараз гарний час, щоби купити квартиру для себе? – Далі, ймовірно, ціни будуть рости, але варіантів стане більше

Я багато спілкуюся з нашою аудиторією й можу виділити декілька причин, чому люди зараз купують житло. Перша – а коли, якщо не зараз? «Ми чекали, боялися, втомилися боятися. Трапитися може будь-що. З собою гроші не забереш на той світ, тому давайте зараз». Друга – релокейт родичів із прифронтових регіонів. Не рідкість купити мамі чи тещі невеличку квартиру, часом у передмісті, щоб вивезти її з Луганської області. І третє – це люди, які йшли до цього моменту дуже довго й нарешті дійшли. «Війна війною, але я на цю квартиру 10 років працював і вже готовий купити». 

Чи зараз гарний час купити квартиру? Якщо для того, щоб покращити своє житлове становище, оцінюйте по собі. Чи достатньо у вас ресурсів, натхнення й віри в майбутнє України, щоб закріпитися тут? 

Якщо ви розглядаєте купівлю квартири як вкладення, то в інвесторів є така приказка: найкращий день для ухвалення рішення був учора, тому що ти знаєш, як повів себе ринок сьогодні. 

Ми не знаємо, що буде в майбутньому. Є чинники, які тягнуть ціни вгору: це радянська спадщина, яка дедалі погіршуватиметься, це урбанізація населення (навіть якщо з України будуть виїжджати люди, значна частина переїжджатиме в міста). Є чинники, які тягнуть ціни вниз: люди, які виїхали з міст і виставлять на продаж свої квартири. Тому це цікава гра з елементами непередбачуваності. 

Розглянемо Київ. Чи буде Київ багатшим, ніж сьогодні? Він сьогодні відчутно бідніший за 2021 рік. Але навіть у 2021 році Київ був бідніший за столиці найближчих країн, де житло коштувало вдвічі-втричі дорожче за метр, ніж у нас. Це показник того, що ціни на житло в Києві можуть рости далі.

Невідомість у тому, що ми не знаємо, скільки людей виїхали з Києва й не повернуться сюди, тобто будуть продавати своє житло. Якщо всі, хто виїхав і не повернувся, одночасно виставлять на продаж свої квартири, тоді житло в Києві подешевшає. І тоді інвестори кусатимуть лікті, чому я купив раніше, а зараз міг би взяти плюс одну кімнату.

Пропозиція житла в короткій перспективі збільшиться. Якщо ми фіксуємо, що воєнна ситуація на фронті ніяк кардинально не зміниться (і Трамп завтра не скаже, що дає Україні ядерну зброю), то все більше людей вирішать не повертатись і виставлять свої квартири на продаж. Будівництво відновлюється, «єОселя» теж дасть йому поштовх, і, ймовірно, що в короткій перспективі буде більше варіантів для вибору. 

Але якщо ви купуєте для себе: дивіться не на гроші. Насправді в купівлі квартири дуже мало раціонального. Дивіться на емоції, зайдіть у цю квартиру, відчуйте її. Ви хочете жити ось тут? Якщо буде внутрішній метч, то ви ж можете купити частину щастя для себе. А що ще треба в житті? 

Купівля квартири в іще непобудованому будинку більше не буде авантюрою. Ризики візьмуть на себе банки

Сучасний ринок нерухомості в Україні формувався у 2005–2010 роках. Це був час максимальних інвестицій іноземних компаній в Україну, сюди прийшли іноземні банки й почали видавати кредити у валюті під менші відсотки, ніж у гривні. І ці кредити брали переважно на житло. Сформувалася система, коли ти несеш гроші на ще незбудоване житло й за два-три роки отримуєш ключі. В Україні склалася унікальна ситуація: нове житло (на етапі будівництва) коштувало відчутно дешевше, ніж старе. У всьому світі не так: нове житло – більш якісне й більш дороге. У нас ця ситуація спровокувала бум нового будівництва й попиту на нове житло. І піком будівництва став якраз 2021 рік. А наступний, 2022-й, мав стати новим рекордним. Але трохи не склалося.

Водночас інвестування в будинок на етапі котловану було й досі може бути ризикованим. Я, непрофесійний інвестор, який хоче купити квартиру, несу гроші забудовнику, що не вміє керувати грошима, а вміє будувати. Усі ризики лежать на мені. Якщо в забудовника не вийшло добудувати, я нічого не можу з цим зробити. Але це неправильно. 

У світі це працює інакше. І ми вже не просто зробили крок, а навіть стрибнули в сторону, щоб це змінити. Ідеться про escrow-рахунки (рахунки умовного зберігання – ред.). Що це означає? Мої гроші не йдуть забудовнику, а йдуть у банк і зберігаються там. Забудовник бере позику в банку й на запозичені гроші починає будувати будинок. Коли будинок завершено, банк і забудовник взаєморозраховуються між собою за своїми відсотками, а мої гроші вже перестають бути моїми. Якщо будинок не добудують, я можу отримати свої гроші назад і ризикую лише рівнем інфляції. Мої ризики як людини, яка просто хотіла собі житло, перекладаються на компанію, яка професійно керує ризиками, – тобто на банк. Банк контролює забудовника, перевіряє, чи він будує, як він використовує ці кошти. А сам заробляє на відсотках із позики, яку дає забудовнику. І це набагато більш прозора система, яка працює в усьому світі.

Така система працює ще не всюди в Україні. Але це дуже важливий перший крок. Це з'явилося на початку минулого року як підґрунтя до «єОселі». Житло за програмою «єОселя» можна придбати лише в комплексах, що пройшли акредитацію. А одна з умов цієї акредитації, хоч і не обовʼязкових, – це можливість скористатися escrow-рахунком. Так чи інакше, ми природно прийдемо до того, що все житло будуватимуть саме так, що забудовник, який не може забезпечити отаку послугу, буде вважатися ризиковим і йому ніхто гроші не понесе. 

Як вигідно продати квартиру? – З рієлтором, хоумстейджингом і без поспіху  

Порада перша – не соромтеся звертатися до рієлторів. Такої турбулентності, як з 2022 року, на ринку нерухомості не було десять років. Новини, з якими ми виходили в пресу останні десять років до повномасштабної війни, звучали приблизно так: «нерухомість за квартал зросла на пів відсотка». Зараз на пів відсотка за вихідні може стрибнути. А коли така велика турбулентність, треба брати професіоналів, які можуть присвятити цьому максимум свого часу. 

Порада друга – не поспішайте з продажем. Якщо ви поспішаєте, це прямо впливає на знижку, яку з вас попросять. За нашими оцінками, зараз у Києві житло в середньому продається за 60 днів. Отже, розраховуйте, що воно може продаватися від місяця до трьох. Орієнтуйтеся на ці цифри й не поспішайте. 

Ще один момент. Як я сказав, у купівлі квартири мало раціонального. Має значення оце дуже чесне відчуття: «Кохана, я мрію, щоб ми ростили дітей у цьому будинку». Після нього умови угоди посуваються на другий план. А створити таке відчуття дому можна завдяки хоумстейджингу. Це означає зробити інтер'єр таким, щоби потенційні покупці не хотіли залишати його, щоб вони відчули, що хочуть бути тут. Якщо ця закоханість у вайб квартири виникає, хоумстейджинг упорався із завданням. І люди за це справді готові доплатити.

Ринок оренди в Україні стабілізувався

Весною 2022 року сталося найбільше переселення людей за останні 30 років у межах країни. І мігрували вони в конкретному напрямку – у бік західних регіонів. До чого це призвело? Львів та інші умовно безпечні міста не мали достатнього квартирного фонду, щоб задовольнити всіх. І коли мільйони людей почали свій рух у західних регіонах, здавали будь-що, що має двері – пів кімнатки у Львові, якийсь будиночок на Закарпатті, до якого дороги немає. Бо попит захлинув усе.

 

 

Але ця хвиля відійшла, люди почали повертатися додому чи знайшли собі стабільне місцеперебування. Восени 2022 року ситуація стабілізувалася. Що ми бачимо зараз? Західний регіон: високий попит, малий квартирний фонд, і це тягне ціни вгору. Київський регіон – багато людей приїхало, ціни ростуть і, найімовірніше, будуть продовжувати зростати, якщо ніяких катаклізмів не буде. 

Але якщо навесні 2022-го всі тікали в західні регіони, то зараз переміщення йде до більш безпечних найближчих місць. Останній рік приймають людей Полтава, Дніпро, Одеса. Полтава – невелике місто, малий квартирний фонд, багато людей приїхало, ціни на оренду в 1,5–2 рази виросли. Унікальна ситуація в Одесі – багато людей приїхали, але там великий квартирний фонд, тож ціни на оренду не стрибнули. Чому багато квартир? Бо курортне місто й квартири були під літній сезон, зараз вони покрили хвилю міграції. 

Зараз на ринку оренди в Україні попит і пропозиція урівноважені. Великих хвиль міграції немає. Великі міста в безпечних зонах, близьких до прифронтових, – Дніпро, Полтава, прийняли до себе багато людей, це потягнуло ціни вгору. У західних регіонах зберігаються високі ціни на оренду. Київські потроху починають підтягуватися до західних, бо людей сюди приїжджає все більше в пошуках роботи й безпеки. 

У Києві закривають метро чи зупиняють транспорт. Ринок на це реагує, але не в ціні 

Ринок оренди реагує на транспортні проблеми. Але не в ціні, а в охочих орендувати. Наприклад, закриті гілки метро. Нам так пощастило, що наш офіс якраз біля [тієї ділянки синьої] гілки метро, яку закривали. Ми уважно слідкували, як будуть ціни реагувати. Ціни не просіли. Бо власники квартир були переконані, що метро відкриють і ціни не знижували. Але охочих орендувати стало менше. Попит тимчасово змістився в інші райони: замість умовних Теремків-Голосієво люди обирали Оболонь і Мінську, де працювало метро.  

Зупинка наземного транспорту й перекриття мостів під час тривог є великою проблемою. Чи це суттєво знизило чинник привабливості лівого берега? Швидше ні, бо багато людей просто перейшли на віддалену роботу й рідше їздять у центр. Або є інший тренд, який ми спостерігаємо, – це автомобілізація населення, бо на своїй машині ти не залежиш від громадського транспорту. 

Купувати власне житло чи орендувати? Українці все ще тяжіють до першого, хоча треба зважати на 15-річний цикл  

Економічний розрахунок стверджує: якщо квартира окупиться менше ніж за 15 років оренди, то доцільно купити. Якщо більше, то не варто. Чому саме 15 років? По-перше, у середньому в людини кожні 15 років завершується життєвий цикл, тож вимоги до житла змінюються. Дитина підросте, піде в інститут, вже не буде жити з вами, і вже не потрібна додаткова кімната. По-друге, так збіглося, що за 15 років треба повністю оновити ремонт. А вартість ремонту – це від 60% вартості квартири. 

У великих містах [світу], де вартість нерухомості висока, люди частіше орендують житло, а не купують – саме тому, що через 15 років їм потрібне буде вже інше житло в іншому місці. І українці рухаються в цьому напрямі. Чи можна сказати, що цей тренд уже проявляється? – На превеликий мій жаль, ні. 

У нас радянська спадщина не тільки в панельках, а й головах. У Радянському Союзі не було приватної власності, а власне житло було єдиним підтвердженням, що я – особистість. І хоч уже виросло ціле покоління людей, які купують своє житло, хоч не застали Союзу, але вони росли в оточенні людей із Союзу. Ще має пройти покоління, можливо, два, щоб ментально українці були готовими до ідеї: власне житло не додає мені цінності чи безпеки, я можу орендувати. 

Квартира в Києві окупиться якраз за 15 років оренди. Це на межі 

У Києві в середньому за 15 років оренди можна відбити ціну квартири. Але ми ж хочемо купити не середню квартиру, а конкретну. За нашими оцінками, конкретно в Києві в середньому це 50 квадратних метрів за 50 тисяч доларів. Хтось розглядає квартиру за 200 тисяч доларів, а хтось – за 25 тисяч доларів. Тому треба розглядати кожну ситуацію окремо. Треба поставити собі запитання: чи хочемо ми зараз брати на себе обов'язки наступні 30–40 років жити саме там, де ми купуємо житло?

Я можу пояснити на прикладі своєї сім'ї. У нас є власне житло, але ми хочемо переїхати ближче до школи, щоб не витрачати півтори години на день на дорогу. Теоретично ми можемо собі дозволити купити житло, але схиляємося до оренди. Чому? Нам не потрібно житло надовго. Школа – це лише наступні 10 років. Ми думаємо, що краще зараз переїхати ближче до школи, а через 10 років, коли дитина піде в інститут, можна повернутися у власне житло. 

Інший момент – оренда квартир у валюті в порівнянні з 2021 роком подешевшала, але ціни починають підтягуватися. Якщо тренд збережеться, то надалі купівля нового житла в Києві вже буде дорівнювати 12–13 рокам оренди. 

Ринок оренди житла поступово виходить із тіні

Я 10 років працюю в ЛУН і спостерігаю за ринком оренди. І якби 10 років тому потенційний орендар би сказав, що хоче офіційний договір, шанси на те, що йому здадуть квартиру, наближалися до нуля. Сьогодні в Києві питання офіційного договору на оренду квартири вже є актуальним. І багато власників квартир платять податки зі свого бізнесу. Яка саме частина з них працює офіційно, порахувати неможливо, бо в цілому ринок залишається тіньовим. Але поступ є.

  

 

Ми рухаємося в бік Євросоюзу. У ЄС дуже чіткі вимоги до всього, в тому числі оподаткування. Це внутрішня потреба країни також – збирати більше податків на армію. Тому, так чи інакше, ми йдемо до прозорого оподаткування, і малих підприємців, які здають свої квартири в оренду, це теж стосується. 

А коли ринок стане прозорим, він буде більш зарегульованим. Права як власника квартири, так і орендаря будуть визначені. Ситуація, коли вас можуть сьогодні попросити на завтра винести всі свої речі з квартири, неможлива, бо працюватиме договір. 

Фото: Віледж, Анна Бобирєва для Віледж, Сергій Мирошніченко для Віледж